随着对央行收紧银根的预期加重，一股抛盘风潮正在上海市场涌动。继已被媒体披露的佳成商厦、耀江国际广场和松江开元地中海商业广场这3个项目整盘叫卖之后，近日，本报记者发现，上海市中心多个优质地段的商业项目开始在市场内被中介叫卖。

记者从中介手中获得的多份资料显示，此次被整栋叫卖的包括与周正毅的得意之作--外滩街道183街坊地块项目--兴力浦大厦，屡次被拍卖的九江路酒店工程项目--新新商厦，以及已被金丰投资改造成五星级酒店的凤阳路601号项目--静安豪生大酒店。这三个项目，都是市中心顶级地段的商业项目，并且项目基本完工。另外，有消息称，烂尾多年，位于黄河路、南京西路的鸿祥大厦也有了抛盘消息。

兴力浦大厦叫价29亿

记者从中介提供的资料发现，兴力浦大厦是三个已基本竣工的项目中唯一一个商办物业，叫价最高--股权转让26亿元（不含佣金）；产权交易29亿元。

兴力浦大厦系农凯系旗下，由海鸟发展操刀。项目所在地块是外滩街道183街坊2/1丘，位于四川中路、汉口路交界处，目前已建成一栋商办楼，门牌号为四川中路213号。记者在现场看到，或许是为了配合周边保护建筑的风格，建筑只有19层，呈矮扁型，两边设计有大型红色圆柱。外立面有别于普通蓝、灰、白为主色系幕墙玻璃写字楼，而是米色石材配以大面积欧式“n”型红框窗户，整个建筑由现代元素合欧式古典风格，十分独特。

目前，兴力浦大厦已基本竣工，各大门均用木板简易封住，“开发商是考虑要整栋出售的，所以工程竣工至今也不散卖，也不出租。”现场保安人员如是说。记者查询网上房地产数据显示，兴力浦大厦在2006年12月开盘，推出办公房源130套，房型面积从152-1045平方米／套不等，共涉及建筑面积55800.57平方米，网上参考价32000元/平方米。粗略估算，该批房源若以参考价32000元／平方米的价格售罄，开发商将得以回笼资金约17.9亿元。时隔一年半，整盘叫卖的价格竟然已高出当初散卖可得总额约10亿元，若以可销售面积的单价计算，单价已在50000元/平方米之上。根据其总建筑面积约74000平方米（含建筑内的配套设施面积）估算，每平方米建筑面积的单价也在4000元左右。

值得一提的是，中介人士表示，开发商方面对接盘者提出的要求较高，“他们要求首付达到六成，可能急于回笼资金吧。”

新新、豪生叫卖声高

分析人士指出，目前，房地产信贷已经受到政策的严格限制，开发商的资金周转很大程度上依赖于项目的销售，而商业地产无法轻易散售，资金进一步紧绷的局面正逐步显现。“或许这也是新新商厦和凤阳路601号被一转再转的原因之一。”

凤阳路601号，是这位“资深中介”手上三个项目中，楼板价最低的一个。据悉，2006年2月24日，金丰投资持股29.5%的上海市住房置业担保有限公司，与上海静安地产集团签署凤阳路601号地块转让协议。目前，其收购的凤阳路601号地块酒店式公寓已改造为上海静安豪生大酒店（五星级）。

记者在现场发现，该项目的地理位置十分优越，与南京西路商圈未来地标之南京西路688号地块仅一墙之隔，处于淘宝城和688号地块中间。该项目共计地上26层，地下2层，总建筑面积27757平方米。其中裙房3层，建筑面积3775.65平方米，客房数量278套。目前，这个静安豪生大酒店已广泛地被中介人士在市场上叫卖，价格统一为8亿元。粗略估算，楼板价29000元／平方米。

而这三个项目中，命运最多舛的，要属新新商厦。该项目位于黄浦区九江路、广西路口，紧邻中福城大酒店，距离来福士相当近，是一栋建筑面积仅1万平方米，高约11层的酒店物业。中介手中的资料显示，该项目目前正在改扩建中，仅完成了土建和安装，尚未精装修。

据悉，2002年7月，已经有过4次流拍记录的新新商厦终于以5480万元的价格易主；2006年9月20，经上海黄浦区房地产交易中心审核，中水电公司所属的上海水利电力对外工程有限公司成功受让上海新新商厦酒店工程项目，转让价格为1.8亿元人民币，预计项目总投资2.3亿元人民币。当时，接盘方表示，上海新新商厦酒店预计改建后将建成为一栋准四星级产权式商务酒店，总建筑面积约为1万平方米，项目将由国内知名的建筑设计公司以先进的理念重新精心规划设计，力求打造成上海人民广场核心地带一个独具魅力的精致型产权式商务酒店，并预计2007年4月底全面竣工。

如今，命运多舛的新新商厦尚未完成内部装修，就再次被在市场上叫卖，整盘叫价3.8亿元。根据其9772平方米的总建筑面积，估算楼单高达39000元/平方米。

财团大鳄“扫货”心切

6月7日，央行年内第5次调高存款类金融机构人民币存款准备金率。此次调整的幅度为1个百分点。有分析人士指出，由于银根紧缩，很多银行对于中小房地产企业不再续贷，对于到期贷款，他们开始要求开发商立即偿还。与此同时，商业地产运作需要大量资金，在资金紧张，市场行情并不十分明朗的情况下，开发商会选择获利自保。

地产业界真个是有人哭来有人笑。尽管有不少开发商资金紧张，但也有不少开发商因为前几年的谨慎经营而可以自给自足，更有甚者--“钱多得无处花”。“我有个朋友，掌控北京一个财团，他们现在手上有100亿的资金投不出去，在上海疯狂地找项目。”一位不愿意透露姓名的知情人士告诉记者，上述三个项目，这家北京财团都有过接洽，甚至连南京西路、黄河路的“半吊子工程”--黄河路21号（鸿祥大厦）的“抛盘方”都有过接触。

据悉，鸿祥大厦位于黄河路、凤阳路口，紧邻南京路新世界，距离南京西路仅约50米。目前有消息显示，该项目欲以32000元/平方米的楼板价抛盘，根据其2.3万平方米左右的建筑面积粗略估算，总价约在7.4亿元左右。“目前，我们正在调查这个项目的抛盘方。”

据该知情人士透露，除了“朋友”的北京财团，目前不少大鳄亦在市场上“扫货”。“我听说九龙仓和大摩都在市中心物色好项目。反正每次有好项目抛出来，肯定就有人跟我们抢。”

记者手记

市中心商业项目或被优化

目前，银根紧缩预期加剧，但大多数内地开发企业的资金周转在较大程度上只能依赖于项目的销售。对于商业项目来说，无法轻易散售，长期持有则需要大量资金支持。一般来说，新兴的持有型商业项目在未来的两年内，相当部分商业体需要大量的租户结构调整。这类项目，估计租金回报不会太高，主要是亏本支撑，需要不断有资金注入。由于商业地产开发的回款周期长，在资金压力加大的背景下，一些企业较为保守的做法就是整盘叫卖。

“一些优质项目整盘抛售的价格都不低，但也不乏实力接盘者。”分析人士认为，从李嘉诚44亿盘出世纪商贸广场，远东发展2.8亿元现金收购建华东方大厦，以及方兴地产110亿整体收购金茂集团这些近期发生的重大交易可以看出，市场中并非所有开发商的资金链都很紧张，而优质商业项目也不乏接盘者。“但是一些‘烂摊子’因为股权、债权上千丝万缕的复杂关系，较难被盘活，因此屡屡降价抛盘也少有人敢接盘。”

分析人士认为，可以将此现象视作市中心商业地产的结构调整。他认为，市中心商业地产的结构还有希望被实力开发商和经营者进一步优化。不少专家亦指出，接下来，市中心商业开发会向大的财团、国企、大型上市公司集中，住宅开发与商业开发主体会进一步分开。