10月13日，成都市规划管理局公布《成都市城市规划管理技术规定（2017）》（用地与建筑分册）的通知。《规定》中提出，新建住宅建筑不得设置底商，商业应独立设置。为此，四川中原顾问相关人士解读，从新规实施开始，“住宅+底商”的建筑类型将不复存在，兼容的商业只能从住宅脱离出来，单独设置，住宅将更加纯粹。

《规定》已于10月11日起开始执行，那么执行后会给市民带来哪些利好？对社区商业带来哪些改变？

案例

噪音油烟扰民

有市民不愿再买有底商的住宅

家住成都西三环的李先生告诉天府早报记者：“我家楼下就有社区底商，这条社区底商的商业街规划是餐饮美食一条街，每天到了吃饭的高峰期，不仅非常嘈杂，而且像火锅、烧烤等重油烟的餐饮散发出来的油烟和味道比较大，由于我家临街，冬天关着窗户还稍微好些，但夏天天热开着窗，简直受不了。虽然社区底商方便了业主的生活需求，但底商给我们生活造成的影响也着实不小。”

无独有偶，在成都双楠居住的王先生也深受社区底商“其害”多年，他表示，“以后买房再也不买临街的，尤其是有社区底商的住宅。”

有媒体报道显示：今年1月1日至10月31日，成都市大数据和电子政务管理办公室平台共收到餐饮油烟扰民10305件，噪音扰民1883件，其中有不少投诉对象是底商。

成都市民李先生称：“现在大家对居住环境的舒适度要求还是比较高，底商扰民一直是一个让人头疼却又屡禁不止的问题，现在商业从住宅中脱离出来独立设置，无疑可以很好的解决这一难题，但同时，底商的设置初衷是方便住户的生活需求，所以对于开发商而言，在未来的住宅小区中，如何做到既不扰民，又方便住户的生活需求，这或许又是一个新课题，需要开发商在这一方面考虑得更精细一些。”

利弊

利大于弊

提高居住生活品质

目前商住混合带来的问题还是很多，戴德梁行策略发展顾问部董事及主管魏先龙表示，诸如分散业权在统一定位和统一经营、管理上还是有难度。“从目前一些社区商业的运营我们可以看到，分化现象比较严重，空置率高、租金高，导致有些社区商业的运营始终处在不温不火状态，再加上现在社区底商更多是分散业权，小业主在选择商家时更多考虑的是投资回报，不会太注重对业态的把关，长此以往难免会形成恶性循环。”

“今后商住分离后，进行集中利用和打造，不仅可以统一运营，而且也可以减少现在商铺空置率高的问题。”魏先龙说。

在中国商业地产战略联盟秘书长王长旭看来，独立商业更纯粹，也更具外向型特质。建筑和商业的形态，决定了未来的消费客群。我们通常把社区商业分为内向型和外向型两种，内向型是满足本小区业主的需求；外向型则可以幅射到周边几公里的范围，会形成一个区域消费目的地。从后期招商运营来说，商铺的浪费和公摊变少，空间利用率、使用率高了，坪效增加，能更好良性运营。

另外，“过去底商上面有塔楼，受整体建筑结构影响，传统底商不可避免的存在结构柱和空间异形的问题，造成很大浪费；独立以后，可以做成框架结构，除了消防楼梯、电梯外，不会有浪费，在产品设计上也可以更贴近商家和业态的要求，柱子进墙、空间更方正、经营业态更全面；其次，解决了扰民的问题，独立商铺排烟、排污更好规划，与住宅分隔一定距离后，噪音也会减少一部分。”王长旭说。

商业地产运营专家、成都中能资产管理有限公司常务副总经理邵家桢表示，根据《规定》，新建住宅建筑不得设置底商，商业应独立设置，这无论从住宅和商业的角度来说，其实这都是一件好事情。原本的一体设计，给居民生活带来便利的同时，也带来了后期物业、商业管理、社区形象等方面的诸多问题，而且对商业来说经营业态受限，从住宅来说品质感降低，分开后为了满足土地规划中商业兼容的要求，商业将以商业综合体或商业街的形式设置，既保证社区的商业配套，也便于项目后期的管理，提高了社区居住品质。

问题

商住分离

机遇与问题并存

“新建住宅建筑不再设置底商，商住分离虽然有需要面对的问题，但也有发展的机遇。”有业内人士提出。

成都江南昊园置业有限公司董事长俞健表示：“房子是用来住的。”衣、食、住、行作为人们日常生活的主要内容，与我们的生活息息相关，其中住跟食和行密切相关，所以可以认为：住是生活最重要的一部分，影响到我们的生活方式。新规不仅影响开发商，也会改变成都人的一些生活方式。

“从开发商的角度来看，后续成都土地的商业住宅比例如何这是重点。如果变成纯住宅、纯商业的模式，那此规定自然执行。如果住宅商业比例还是跟之前相同，就要看建筑密度是否有所放宽，如不放宽，那就意味着商业占地增加，挤压住宅用地，虽然商住分离提高了品质，但密度的增加也是不利因素。对开发商而言，如果是市中心地段，可以考虑商业的纵向拔高，所以，我认为会对郊区高容积率高商业比例的项目有影响。”俞健表示。

魏先龙表示，商住分离对大地块或大项目的影响不会太大，反而会给这些项目提供开发优质社区集中商业的机遇。因为大地块项目空间相对会大一些，在打造时从对社区商业的规划和品质上来说，也更有塑造条件。除此，邻里集中式商业的业权统一，一定程度上可以减轻开发商被动持有的压力，更容易做一个优质资产，具备资本化的潜力。而会受到影响的应该是一些小地块，因为现在的商住混合项目在打造时，对空间的使用上会做一些重叠使用，比如停车位、花园、交通通道等，商住分离后，由于小地块可用面积变得更小，密度也会紧张，所以我认为未来商住分离的规划会让居住和商业的分区划分更集中，使用更纯粹。

对此，王长旭也谈到，未来社区商业的关键还是后期运营的问题，一直以来，多业权是困扰很多开发商最大的问题，商铺销售后业权属于小业主，后期经营中若想统一小业主的思想，做出有特色的商业太难了。所以在规划的前期，一定要考虑到后期商业运营的问题，独立商街更需要有特色的、有定位的商业整体运营。

声音>>>

市民

业界成都市民李先生：“底商扰民一直是一个让人头疼却又屡禁不止的问题，现在商业从住宅中脱离出来独立设置，无疑可以很好的解决这一难题。”

业界

戴德梁行策略发展顾问部董事及主管魏先龙：“今后商住分离后，进行集中利用和打造，不仅可以统一运营，而且也可以减少现在商铺空置率高的问题。”

问题>>>

成都江南昊园置业有限公司董事长俞健：“会对郊区高容积率高商业比例的项目有影响。”戴德梁行策略发展顾问部董事及主管魏先龙：“商住分离对大地块或大项目的影响不会太大，反而会给这些项目提供开发优质社区集中商业的机遇。会受到影响的应该是一些小地块。”

数据>>>

1月1日至10月31日，成都市大数据和电子政务管理办公室平台共收到餐饮油烟扰民10305件，噪音扰民1883件，其中有不少投诉对象是底商。