2018年3月30日，成都 — 世界领先的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）今日在蓉发布《2018年第一季度成都房地产市场回顾与展望》报告。研究报告显示：

写字楼淡季活跃，办公需求加速释放，新经济带动联合办公成市场焦点；市场回暖提振业主信心，租金涨幅创历史新高。

零售物业市场新零售热不减，“生鲜+超市”的模式持续在蓉扩张；电竞场馆进驻核心商圈，跨界众创空间；开放街区将成未来商业开发热点。

物流仓储供需两旺，新零售热带动仓储物流需求升温；对高标准干仓进行冷库改造成为短期内解决冷链物流设施短缺的主要应对策略。

优质写字楼市场：淡季活跃，新经济带动共享办公空间需求走高

第一季度，成都优质写字楼新增供应19万平方米，其中，睿东中心和领地环球金融中心A座两个甲写项目交付入市，带动甲写存量突破350万平方米。

尽管一季度是传统淡季，但办公需求延续2017年活跃态势，净吸纳量同比增幅高达198.2%，实现20.6万平方米，创近四年来一季度新高。其中，甲级写字楼净吸纳量录得12.6平方米，同比增长152.9%。活跃需求推动空置率进一步回落，截至季末，市场平均空置率报31.6%，在新增供应持续高企的背景下，环比仍下降0.9个百分点。行业方面，专业服务、金融与科技新媒体（TMT）分列前三大需求。首先，承接中小微办公需求的联合办公在蓉持续扩张，本季录得MFG在IFS的扩租即为一例。此外，联合办公、众创空间等共享办公空间的拓展亦不局限于优质写字楼，写字楼与其他业态的差异进一步模糊，零售物业开始受到关注。受联合办公活跃需求的带动，专业服务业的需求贡献率超四成。其次，以车贷、个人信贷为代表的中小微金融企业的办公需求持续释放，推动金融业以17.6%的贡献率位列第二。第三，依托软件园、科技孵化器等载体以及政府的持续培育，成都TMT行业维持高速发展势头。截至2017年末，成都科技型企业数量已达2万家，同比增长55%。行业的持续发展推动相关企业走出园区，带动优质办公楼需求增长。

“市中心”与“南延线”双核格局发展成型。随着南延线（即金融城与大源）板块内更多甲写交付、地铁基建及商业配套走向成熟，区域市场竞争力逐年提升。从成都住宅限购区域特征不难看出城南板块的高新南区与天府新区已代表成为未来发展的走向。伴随产业导入、人口沉淀加速，企业跨区域流动未来将加速显现。统计层面，季内南延线板块净吸纳量贡献占全市已近七成，成为成都写字楼市场需求的绝对支撑。

市场情绪显著改善已大势所趋。在需求回暖支撑下，业主议价能力明显增强，租金触底回调走势坚定。截至季末，全市优质写字楼平均租金报76.2元每平方米每月，环比上涨2.2%，涨幅创历史新高。其中散售楼宇环比涨幅高达3.3%，高于单一业权楼宇1.1%的涨幅。究其原因，南延线大量散售楼宇在面市之初，受当时供过于求的市场影响，成交租金被大幅低估。而今市场回暖，此类楼宇租金基数低、上扬空间足，因此逐步回归至其品质应有的租金水平。进而统计层面上，租金涨幅超出预期。

展望2018年，成都写字楼市场将迎来约70万平方米新增供应，同比略有回落。着眼需求端，成都新经济持续发力，带动企业及人口流入，构筑办公需求回升根基。因此，世邦魏理仕预计成都办公需求将持续回升。供需关系的持续改善有望推动市场在未来迈入根本性“回暖”。

世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|办公楼部主管戴晖表示：“一季度，成都写字楼市场活跃度超过去几年同期，从供需两个层面得到充分印证。需求方面，随着联合办公持续强势发展，更多国内外品牌进驻成都，市场需求呈现爆发式增长，其他行业的办公需求较同期亦更为活跃。受需求推动，在优质写字楼供应有限的背景下，空置率小幅回落，整体市场逐步呈现出优质写字楼资源趋于紧缺的局面。”

零售物业市场：新零售热不减，电竞场馆引燃核心商圈

第一季度，成都零售物业市场录得未来中心和悦尚中心两个项目开业，新增供应共计10.8万平方米。

零售需求季内保持活跃。儿童服饰品牌在蓉持续扩张，儿童副线品牌独立开店。快时尚品牌C&A在凯德广场新南开出西南地区首家独立童装品牌门店C&A Kids。核心地标项目远洋太古里引入jnby by JNBY和Amelie Wang。此外，瑞士品牌Freitag在太古里开设快闪店。香化品牌持续进驻中高端购物中心，万象城首层香化品牌占比持续提升即为一例，同期，Gucci在万象城中庭开设香化限定店。餐饮方面，客单价较高的餐馆首进成都，地标项目仍是首选，例如香港餐饮品牌天后站进驻IFS。网红店备受瞩目，茶饮品牌奈雪の茶成都首店和森水茶铺分别进驻万象城和in99，喜茶亦有望在近期进驻成都。次级商圈方面，儿童体验、娱乐类业态的引入成为本季去化主要来源。例如，位于339项目的乐宝王国扩租并调至项目一层、Winshare kids进驻新世纪环球中心等。此外，电竞热从线上来到实体商业，除竞技装备门店已从电脑城逐步走入地标商业项目外，电竞场馆成为市场新亮点。本季录得VSPN电竞中心落户成都核心商圈独栋商业，并跨界众创空间，引入餐饮作为服务配套。

“新零售”已成为商业市场近期焦点。在大数据、现代物流支撑下，新零售在蓉快速扩张。各大运营商加持“生鲜+餐饮+配送”战略，升级超市业态，超市面积较传统商超明显减小，扩张步伐加速。产品品质、餐饮业态组合、配送物流提升超市业态吸引力。本季，成都首家盒马鲜生进驻莱蒙都会，超级物种在市内亦有新店开业。未来，更多竞争品牌将持续在蓉扩张，成为零售物业需求以及零售运营端重点关注的领域。

百货退租及调整已非新闻，受限于百货物业条件，未来多样化、跨业态的调整方案将不再鲜见。核心商圈内，继早前远东百货天府店闭店后，季库奥莱（原美美川信店）季内宣布闭店。而美美天一店运营向买手店转型，以品类为主题，打破以品牌为单位的布局。值得关注的是，在写字楼市场回暖、新经济升温的背景下，百货旧卖场向联合办公转型的方案逐步被市场接纳。整体而言，运营端积极调整，需求端保持活跃，成都零售物业市场平均空置率环比下跌0.2%，报7.9%。全市购物中心首层平均租金环比微涨0.1%，报375.0元每月每平方米。

展望未来，2018年，成都预计迎来近60万平方米的新增供应，其中，龙湖西宸天街、伊藤洋华堂绿地468店、悠方购物中心有望于年内开业。

世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|商业部主管江南表示：“成都核心、次级、近郊三级商圈格局已然形成，市场受三环内可开发土地存量限制，未来三年，大型一站式购物中心开发占比将逐年下滑；取而代之，社区商业、街区商业等开放式商业体将在蓉频现。开发商对街区的打造亦将有别过去：持有型物业比例料将提高，绿色、环保、人文、休闲、体育等概念将与情景创造结合，业态配比亦不再局限于餐饮、商超配套，体验、儿童、文创、新零售等复合业态将加持开发商业吸引力。”

仓储物流市场：新零售带动电商仓储需求加速释放

第一季度，成都高标准仓储物流市场录得嘉民龙泉二期和安博龙泉二期两个项目交付，共计带来13万平方米新增供应。尽管在传统淡季，仓储物流需求仍保持活跃。净吸纳量录得21万平方米，同比上涨248.3%，创下历史同期新高。市场空置率环比下跌2.8个百分点，报10.3%，达到近四年新低。核心园区仍备受市场关注，本季新都仓储项目几近满仓，同期双流板块的平均空置率环比大幅下跌4.9个百分点至8.1%。其它板块的空置率亦录得不同程度下跌。受活跃需求带动，仓储物流租金强势反弹。至季末，全市仓储物流市场平均租金环比上涨1.5%，报24.9元每月每平方米，涨幅创近四年单季新高。

从需求端的角度分析，电商在蓉需求持续活跃构筑成都仓储需求核心推动力，本季电商的需求贡献率接近五成。“新零售”业态在商业市场逐渐兴起，带动仓储需求加速释放。季内，市场录得某生鲜企业租赁高标仓以满足其储存、运输需求的案例。随着消费者对生鲜产品的需求逐年增长，冷链物流快速发展，冷库需求随之扩张。目前成都冷库市场亟待发展升级，短期内，部分生鲜企业选择对高标准干仓进行冷库改造，以满足冷链物流需求。

2018年，成都预计将会有54万平方米新增供应入市，且新增供应皆位于核心区域。随着成都城市发展规划外拓，预计未来，用地年限为20年的工业用地将会逐年增多。

世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|工业部主管尤鹏伟表示：“成都仓储物流市场延续2017年强势表现。一季度呈现的成交数据令市场鼓舞，空置率进一步下探，多数开发商已明显提高租金预期。同时，市场需求开始逐渐出现新零售相关业态，值得后续市场关注。”