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成都楼市这半年:“限”与“涨”之间
时间:2017-07-04 来源:成都写字楼网 作者:
3月24日,成都市12个区开始实施“史上最严限购政策”,户籍与连续24个月的社保成为最大门槛。 4月12日,政策进一步加码,开发商不得有捂盘惜售行为,不得以虚假装修、虚高装修价格等变相提高房价;针对购房者的“限贷”政策同日出台,二套房首付提升至七成,二套房以上停贷。 限购、限贷、限售、限价,这半年来,成都楼市在“四限”的镣铐之下起舞。 开发商推盘策略被打乱 限购、限贷、限售、限价,“腹背受敌”的开发商不得不重新调整原有的推盘策略。 一些原本在限购之前推出房源为清水房的住宅项目,纷纷调整推盘策略,紧急上马精装房。有数据显示,目前成都近800个有房源可售的项目,在…

3月24日,成都市12个区开始实施“史上最严限购政策”,户籍与连续24个月的社保成为最大门槛。

4月12日,政策进一步加码,开发商不得有捂盘惜售行为,不得以虚假装修、虚高装修价格等变相提高房价;针对购房者的“限贷”政策同日出台,二套房首付提升至七成,二套房以上停贷。

限购、限贷、限售、限价,这半年来,成都楼市在“四限”的镣铐之下起舞。

开发商推盘策略被打乱

限购、限贷、限售、限价,“腹背受敌”的开发商不得不重新调整原有的推盘策略。

一些原本在限购之前推出房源为清水房的住宅项目,纷纷调整推盘策略,紧急上马精装房。有数据显示,目前成都近800个有房源可售的项目,在2017年上半年仅有1/8左右获得预售证入市。原本急于获取预售证的开发商,由于预售价格达不到预期,纷纷开始“驻足观望”。

除此之外,已经报规报建的商办项目,调整为公寓项目;将商业列入力推名单,并寄希望于限购政策刺激商业去化……

在一波又一波政策的冲击之下,不少开发商原本的拿地战略被“粥少僧多”的现状打乱,开发商开始陷入到“有地必抢”的怪圈之中。

公寓市场火爆

住宅限购之后,公寓也迎来“大考”。4月21日下午,成都市规划管理局、成都市房管局等四部门联合出台政策,成都市商业、办公类建设项目(“严禁擅自改变为居住用途”,同时对商办类项目设计标准、水电气价格标准等做出了限制。

但公寓市场火热仍然势不可挡,限购之后的4月、5月,公寓市场迎来“小阳春”,中成房业的数据显示,4月、5月公寓销售(含loft)分别为21.4万㎡、20.1万㎡,供销同比齐涨。

这半年,城南贡献了成都绝大多数的公寓产品,华润时光里、复地金融岛、银泰中心华悦居、花漾锦江等等,目前在城南,高品质的公寓产品几乎一房难求。

伴随着这波公寓热,是公寓产品的迭代升级。以银泰中心华悦居、兰博中心、阿玛尼公寓、花漾锦江等产品为代表的公寓产品,正在刷新着成都公寓市场的新高度。高端公寓也出现新的区域,一方面以高端奢侈品牌打造和经管,二是引进和依托高端豪华酒店作为服务。借由高端公寓的通路,成都房地产市场也迎来阿玛尼、兰博基尼、华尔道夫、辉盛集团等高端品牌。

土地市场全线进入“万元时代”

从2017年上半年开始,成都已经没有价值洼地了。

2017年上半年的土地拍卖,以中海开场,也以中海结束。3月15日,鸡年首拍,成中海以楼面价10880元/平米竞得华府板块152.19亩地块。

6月28日,上半年最后一场土拍,中海以11400元/平米的价格抽签竞得十陵99.5亩地块。这两宗土地成为一种昭示:楼面价贵过房价在这个上半年,已经成为常态。

4月6日,限购之后首场土拍,8宗土地集体亮相,117家开发商摩拳擦掌。这场耗时5个小时土拍,三宗土地熔断并进行抽签。而共计540亩的土地出让,也创纪录的实现单日土拍出让金总额达135亿。

这场土拍将注定改写成都楼市的土拍历史。它预示着成都土地已全线进入“万元时代”,人们对于未来成都房价上涨的讨论和猜测也更加激烈。

住宅用地的战火同样延伸到商业用地中。4月24日,三宗天府新区商业用地以超高溢价成功出让。专注住宅开发的万科,拿下兴隆湖两宗商业用地。在大型商业项目上开发经历薄弱的万科,选择以商业项目挺进天府新区,引发不小的讨论。

那些进入成都的新面孔

中南建设

在成功将北绕城地价拍到11080元/平米之后,又将建设路的地块拍到了12900元/平米。4月6日这天,来自江苏的中南建设豪掷59亿元在成都拿下三宗土地,宣告进入成都。

中国金茂

在4月6日这场土拍会上,中国金茂将武侯区铁佛村162亩的“回锅”地块拍到了17160元/平方米,总价46.62亿元。这个价格也超过了当时中铁建西派城在售的高端精装房源的价格。

融信

同样是4月6日,融信则以16900元/㎡,总价约7.51亿元获得16亩金牛区百寿路地块。这个价格刷新了该地块此前的熔断价,而这个地段仅16.66亩。

甘建投

6月22日,甘建投成都房地产开发有限公司溢价75.71%,总价8.30亿元摘得新都区67亩城镇混合住宅用地,宣告进入成都。6150元/平方米的楼面价,也已追平区域的房价。

除了以上以土拍为敲门砖的房企外,还有一些房企选择了另类的亮相方式。旭辉牵手华宇进入成都楼市,华夏幸福签署ppp项目合作备忘录入驻郫都区……

现在全国50房企榜单上已有半数以上的企业布局成都,而更多的大鳄还在等待着冲进成都的新机会。

“面粉贵过面包”,是入蓉新兵需面临第一重试炼,更多想要进入成都一展身手的房企或许还将付出更高昂的代价。

强强联手已成趋势

据不完全统计,2017上半年,成都房地产市场上抱团取暖的房企案例多达15宗。首开与龙湖共同出资打造首开龙湖天璞、首开龙湖铂金岛、首开龙湖紫宸三个项目,由龙湖操盘;融创、绿地联手打造三圣乡项目;绿城多利桃花源由中国平安出资、绿城负责操盘;华侨城与鲁能联合开发天府新区商业项目天府·美丽汇;朗诗牧华路项目由朗诗、川瑞发展等多方出资,朗诗负责操盘;新城控股收购金辉新都项目50%股权;中南牵手融创共同开发成华区建设南路44.5亩地块……

土地储备不足,拿地成本过高,房企开始寻求合作,抱团取暖。面对市场的诸多不确定因素,联合开发不仅能整合双方优势,还能分担风险和开发成本

对于刚刚进入成都房地产市场的企业,借力已在成都建立口碑与成熟运营模式的房企,正在成为他们快速熟悉市场的捷径。

这半年的百亿冲刺

6月27日,成都万科对外宣布销售破百亿

6月30日,保利宣布半年销售总额达120亿元

历史上首次 ,时过半年就有至少两家企业宣布销售额过百亿。不论是万科还是保利,交出的成绩单都意味着,单盘的产量较以往已大幅度提高。

作为成都房地产市场中首个半年销售破百亿的企业,万科交出的“半年成绩单”已接近2016年成都万科全年销售总额。成都万科在售的万科·第五城、万科·臻园、万科·理想城、万科·五龙山、万科·翡翠公园、万科·金域东岸,上半年实现住宅签约量12000套,签约面积达102.6万㎡,平均单盘产出超15亿。

在这场百亿冲刺中,或许还将看到恒大、华润、融创等等这样超过或是逼近100亿元的企业。这半年,在限购的背景下,诸多的房企向市场交出了骄人的业绩。

文旅项目成各大房企盘踞的“蓝海”

陇海三郎国际旅游度假区、合景泰富·云上国际旅游度假区、绿城多利桃花源、中港旅海泉湾、峨眉半山七里坪、中航大世界、成都万达城、复地熊猫小镇……2017年,成都在建大型文旅项目已超过十个,涵盖主题乐园、新型文化古镇、国际文化生态城等业态。

房企多元化转型的需求与文旅地产政策的相对宽松,二者在文旅地产的开发上一拍即合。而作为旅游大省的四川,潜力庞大的文旅市场为文旅地产的发展提供了良好的土壤,文旅地产已成爆发态势。

但由于投资大,投资期限长、回收期慢,文旅地产考验的不仅是房企的资金储备,还有运营模式的成熟与否。

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