“由于未来两年将会涌现出大量的写字楼项目，在较短期内形成一个写字楼的‘井喷’。届时，承租量的严重不足将更加剧写字楼市场的供需比例失衡，使得成都的写字楼市场竞争更加激烈……”日前，世邦魏理仕认为，从2009年上半年看，市场表现疲软，空置率不断上升，持续的放量使市场供求状况更加失衡。如何打造热租写字楼？世邦魏理仕提出三招建议。

第1招：统一招商更能保障回报

当前写字楼都必须做好“稳定老客户，拓展新客户”的工作，才能在未来更加激烈的竞争中立于不败。业内人士表示，从目前各种形态物业发展来看，小业主完全持有大厦产权、开发商与小业主共同持有物业产权的形式弊端暴露的越来越多，有的写字楼在出售后就任由小业主自己往外出租自己的物业，小业主在向外出租的时候一般不大会考虑租户的品质，只要在价格上能谈拢就行，这样会使得写字楼内的企业参差不齐，品质高中低档次杂乱无章，物业管理非常困难，久而久之这栋大厦的整体品质就会下降，有效租金也会持续下跌，这应该是写字楼投资顾客最不想看到的结果。

第2招：硬件设施起决定性作用

摩根中心营销负责人陈琨认为，一座写字楼从施工到建成，大楼的硬件设施基本都已经确定，如果在后期再从设施上进行大改动势必对已进驻的客户办公环境造成影响，所以大厦硬件本身的技术指标和设计理念也是“功力”体现之一。例如：大厦坐落的位置、周边地铁配套以及大厦的结构等等，这些几乎是不可逆的。一座大厦先天拥有的硬件设施对大厦的品质是有决定性作用的。硬件设施好的写字楼往往会在同区域同类写字楼中占到了绝对优势，这也是其吸引大批优质客户的一个先天条件。

第3招：靠性价比、附加值赢得市场

降低租金固然可以吸引大批的客户入住，但写字楼市场的正常运转是不能以降低租金为手段的。在谈及这个问题时，金沙万瑞中心副总方光彬说：“要想从根本上提高自身影响力，赢得优质客户，必须要提高大厦的性价比、附加值。”他说，一栋优质写字楼的物业管理非常重要，物业管理公司档次高低，直接决定着大厦未来在市场上的口碑以及长远的大厦品质。

财富又一城一名营销经理说，“一栋大厦如果租赁的客户档次相差很大，层次参差不齐，这在很大程度上会影响到整栋大厦的品质。如果大厦的软件跟不上，即使有再好的硬件设施也很难租到优质大客户。”纵观成都各大商务圈的知名写字楼除了自身拥有物业公司的大厦外基本上都聘用了知名的物业管理公司对大厦进行管理，同时尽其所能提高大厦的性价比以及附加值。

（华西都市报 李晖）

在新街口商茂，记者看到的保安身穿整齐的制服，笑容可掬。每一位来宾上电梯之前，都由保安指引，问明身份后，刷卡进入电梯。大楼内部，一名保洁员正在将一个垃圾从专门的货运电梯运到楼下。这些被称为物管的团队，在长安国际更加专业一些。

记者看到，在长安国际大厦里，公司人员均刷卡进入大堂隔门，来访人员必须在保安处说明公司楼层，登记身份后进入隔门。前台接待根据来访人员的需要，进行相应的指引。

大厦的物业管理公司戴德梁行韩经理表示，大厦内80%的公司都不希望外来人员的打扰，大厦的硬件环境档次，细分了入住公司的业态。大部分公司业务稳定，人员流动不大。

韩经理表示，长安更注重写字楼的商务性服务。比如写字楼内设有邮件代收代发服务，大堂的LED屏幕也不仅仅只有显示时间的功能，入住公司若有要求，LED屏幕会显示字幕，对当日某公司来访客户致欢迎词。

韩经理认为，物管团队在大厦硬件设配维护方面做的工作不仅仅是设配坏了就修，对设备的保养才是关键。戴德梁行每年设立设配年度养护计划，针对各种不同设备，保证一到寿命期就更换。金属类设备，如水龙头等，每年都会定期刷防锈漆。

由于金融危机影响，南京写字楼处于稍稍过剩状态。但业内人士认为，物管水平直接影响写字楼的出租率。

投资宝典

选地段： 河西商圈增值快

地段对于写字楼的价值衡量非常必要，交通、人流、商贸以及相毗邻的企业平均水准等都是衡量这一区域是否具有增值潜力的具体因素，就好像找老婆一样要细心研究。

房产的增值主要来源于土地的增值，城市中心区土地的稀缺性，使得物业增值的空间很大。是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。写字楼的租户主要是公司，他们需要与其他企业保持业务的往来，毗邻交通要道，路况良好，交通方便，商业气氛浓烈，写字楼周边需拥有星级酒店以及酒店式公寓、高级咖啡厅、娱乐中心、休闲会所、高级中餐厅、西餐厅等商务休闲配套设施。城市中心区的写字楼价格一般较高，但是由于其一般具有高租金、高入住率的特点，投资回报也较高。

相关人士表示，近年来，随着河西奥体CBD、龙江商圈以及老牌山西路商圈的崛起，新街口商圈越来越面临着考验。如新街口商圈的停车难、发展空间等问题越来越困扰，成为其发展中亟待打破的瓶颈。

选项目： 商业氛围很重要

在同一区域里，选择不同项目，投资回报是高低不等的，在适当的区域里选择适当的项目，也是一门大学问。

一般来说，对写字楼的要求有高性价比，对于中小企业来说，过高的租金并非承受不起，而是宁愿把钱花在最合适的地方；还有建筑物的商业气息，即使是商住类型的项目，在形象上也要具有写字楼的某些气质。

另外，考察写字楼的硬件水平，可以从级别认证去衡量，也要从建筑品质、空间布局、电梯质量、采光通风等多方面进行实地考察。项目周边配套也关系到投资收益，有必要了解周边配套设施，如银行、商店、餐饮、公寓等，看功能是否齐全。

选物管： 车位越多越好

作为投资型物业，写字间的增值、保值要通过物业管理服务来实现。物业公司管理的好坏，直接决定写字楼的用水、用电是否顺畅，垃圾清运是否及时，以及车位管理的好与坏等方方面面的问题。除此之外，写字楼所拥有的停车位多少也很重要。

车位紧缺是目前写字楼物业面临的最大问题之一，为吸引租户作长远投资打算，选择的写字楼车位配置至少有1∶1以上，并配备足够的地上车位。一般每200平方米写字楼建筑面积提供一个机动车位为标准配置，如40000平方米的写字楼需提供200个机动车位。车位足不足很重要，但是对于纯写字楼来说，车位大多都不会太足，因此要考虑附近有没有提供停车位的公建。

另外，电梯的品牌和数量也是一个考量的重点。电梯数量和速度上，一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右为甲级标准。

选客户： 事先替承租人考虑

个人投资写字楼时，要瞄准客户群来投资。因为不同类型的公司，选址各不相同。

如部分企业的研发中心或区域中心偏爱选择在城市郊区、强调自然环境和人文的融合，考虑成本因素。一些大型的金融业和服务业客户需要城市中心、交通便利、繁华区域内的办公物业。一些中小型的企业则更愿意选择成本经济、内部硬件条件良好的城区边缘地带。

如果资金充裕，建议选择那些最小的租客也需要大约500~1000平方米建筑面积的写字楼（一般写字楼的使用率为70%左右）。入住这座写字楼的公司水平相差不大，物业档次高，今后会有较为稳定的回报。而当投资那些可以切成很小块面积进行出售的写字楼时，就要当心虽然总价上可能会便宜些，但由于进驻写字楼的公司档次低，流动性大，再加上小业主太多，影响到该写字楼的物业管理水平。

算回报： 看看租多久能回本

投资回报率是一个写字楼投资的关键数据点。投资回报率=每平方米年租金/每平方米售价。从公式上看，高租金、低售价是投资的最佳方案。例如，现有一处写字间，面积约110平方米，售价约为14000元/平方米，根据此处写字楼周边的物业分析得知，月租金约为8000元，计算得知，这处写字间的投资回报率为6.2%。投资者即可根据投资回报情况，控制自己资金流。

（江苏商报 陆春花 赵