最近在博客上、网络上、报纸上经常看到某些自诩为“成都商业地产专家”、“成都10年营销策划操盘手”等等所谓的专家大谈特谈商业地产投资，其中出现的错误决不是简单的字眼问题、语法问题，而是常识性概念问题，这些问题一而再再而三地出现，实在让人有不吐不快、大加纠正的必要，否则，网上那么多借鉴参考学习的地产行业的学弟学妹们、商铺投资者们、普通购买商铺的人们……你在自己博客上发发还可以，可你在报上、甚至还在课堂上讲，这不是误人子弟、贻笑大方吗？如果别人说你们这些专家简直“屁话”，那你们就不“五讲四美”了，至少不讲卫生嘛。

比如说到业态，这些专家说了一些“服装、通讯、小商品”等所谓的“业态”。如果这些称作“业态”的话，我们就没生意可做了。举例说某街道有数十家卖服装的，高中低档国内国外都有，符合专家们说的“互补互动”了啊，我经营服装的还敢进去啊。但是我换种经营模式，比如我做折扣店，它就不是什么“高中低档”的划分了，我或许就敢做。为什么，因为我要想找一家别人都没做过的经营种类，有可能吗？只有天天坐到屋里、坐到电脑面前痴心妄想，即使有，不出两三月，别人也会跟风，但是经营模式别人容易跟风吗？不容易！所以我们称经营模式为业态，称经营行业为业种，一字之别，却影响了我们商业地产投资的判断。

类似的常识性概念问题还很多，中国也有很多半罐水专家，善于利用某方面的长处投机取巧，如此，至少在一定程度上造成了中国那么多失败的商业地产案例。

商业地产在中国的开发模式较单一（过去多以临街商铺为主）、开发时间较短（也就10余年时间），许多开发理念都来自于国外，不熟悉易混淆的情况很多，蓝光地产刚刚搞商业地产的时候也是摸着石头过河，所幸的是公司当时派出了部分员工去国外考察学习，从常识学起，才有了今天众多的商业地产项目（尽管不太成功）。

所以至少把常识搞清楚噻，否则还谈什么商业地产投资。下面例举几个常见的商业地产专业术语，WIKI一下，以防忽悠。

1.业态

简而言之就是经营模式、商业模式，2004年商务部发表了关于贯彻实施《零售业态分类》国家标准的通知，新标准将按照零售店铺的结构特点，根据其经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定营业场所等因素将零售业分为食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、电话购物等17种业态，并规定了相应的条件。商务部希望将新标准作为城市商业网点规划的重要依据，用新标准引导和规范商业投资方向。

2.业种

指商品业的种类，比如百货公司有服装、用品、食品等等，服装有男装、女装等这些都是业种，任何一种业态其实都是从不同的业种组成。这其中还有个商户组合的概念，它会根据商业坪效（后文阐释）、经营文化等加以区分和设计，比如在万达广场，同是女装，即有坪效较高的大众化女装only，又有小众化的女装喜鹊，尽管购买者较少，但是对于丰富该购物中心的经营文化大有裨益，换句话说，即使不挣钱或挣钱很少，人家也愿意把你招商进去。此外还有主力店、次主力店、主题店等的区分，这是投资者需要参考的要素之一。

3.品类及品类管理

指卖什么商品以及商品组合、存货管理、新商品开发及促销活动等的管理，它不是简单的高中低档划分，而是根据消费者购物习惯、需求等设置，比如传统上婴儿用品分散于食品，服装，纸品等品类，但是做好品类管理，可以为方便怀孕的妈妈或带着孩子的妈妈购物，设计婴儿街、宝宝屋等购物区域，所有的婴儿用品集中陈列，一个新的品类（婴儿用品品类〕应运而生。业态、业种及品类管理是商业经营者不可或缺的考虑因素，也是商业地产投资者需要考虑的重点。

4.坪效

“坪效”一词来自港台，当地的计量单位为“坪”, 一坪约等于3.3平方米。我们内地在说到坪效时，往往就指每平方米的营业额。这个概念对于配坪策略中租金面积配比、商业体量、业态聚合力、经营规模、租户调整等具有重要的作用，比如商业体量的测算，就是用消费额度（商圈目标客群乘以人均实际用于消费支出的金额）除以商业平均坪效（每平方米商业经营面积所产生的效益，如果在商场中就是用年销售金额除以实际营业面积，可以参考相邻位置、相似业态的商业）就可以得出了，消费额度可以用6分钟定点目测法加以预估。

5.动线

顾名思义就是行动路线，它包括了客流动线、货流动线、服务动线等，要让消费者到达每一处商铺，可以通过“剪刀”式上下扶梯、货物堆放等方式引导消费者，比如成都宜家的内部设计是一条强制单行的动线，先上楼上楼在下楼，消费者必须穿越过几乎整间卖场才有办法到达收银台，这种动线设计的优点在于能够让消费者接触到他们可能原先并没有想要寻找的商品。而服务动线主要指收银台、垃圾桶、休闲座椅等的设置，比如在步行街垃圾桶的设置中必须充分考虑既美观，又要满足消费者步行扔垃圾的距离和习惯，所以有时候乱扔垃圾的习惯是开发商造成的（走很远都没有垃圾桶），在日本垃圾桶与垃圾桶的距离是经过科学测算的。

6.集客规划

要让客人愿意来、留得住、呆得下就需要集客规划，这需要设置合理的集客设施如座椅、空调、照度等以及集客活动如商品促销、花车设置、节事活动等。除了集客规划，还有常客规划，可以通过前文所述的品类管理让常客形成购物定势，通过会员制管理形成数据库购物体系，通过购物班车为常客提供便利等等。