本文根据赖瀚林在《成都商报》、好搭挡精英俱乐部商业地产分会举办的首届商铺投资沙龙上的商铺投资讲课重新整理.

第二大误区：黄金口岸就一定能赚大钱？

翻开众多的商业楼盘宣传广告，几乎千律一篇的告诉你，项目所处位于某某“黄金口岸”，好象“黄金口岸”是包治商业百病的神药一样，而即使是市中心的繁华地带与成熟商业圈的核心地带，也并不意味着所有的商铺都会赚钱！而并非市中心与繁华地段的口岸商铺，却照样可以赚的盆满钵满，因此“黄金口岸”有时也会欺骗你的眼晴。

在成功的业地产运营中，最核心的要决就是地段，地段，地段！！好的地段，确实可以为商铺带来无限的增长利润。但这要取决于商圈的整体氛围与成熟度，周边有效的人流量，以及交通的限制（如果是自营的话还得视商圈的定位特性与人群特征而定，容笔者以后专题论述）。

一个健康良好可持续性发展的商圈，其业态必定是可以相互补充和相互吸引的，即商业业态的互动性，这种互动性体现在各自业态对人流的交换性，也就是我们所说的资源重复利用，逛完了商场，顺便在街角咖啡馆坐下歇歇脚；如果业态单一，缺少互动性，则商圈将会迅速老化，最后将被逐渐汰淘。有了业态的互动性，还要看商业氛围的成熟度，这里面包括经营商户的持久性、收益率、日均人流量等分析；有些所谓的“黄金口岸”，人流量没有问题，商业氛围也没有问题，但就是一直要死不活的样子，比如盐市口某商业广场，应该算是“黄金口岸”了吧，体量不大不小，周边人流来来往往，对面的商业广场生意做的风声水起，四周其它商业都做的不差，可这个商业广场自运营以来就一直“秋眉秋眼”，这里面既有当初商业定位的错误，也有后期经营的失误，其中主要原因之一就是与周边商业业态缺少互动性和互补性，在此不必细讲。我的意思是，“黄金不黄金，须看商户经”。不要被所谓的“黄金口岸”遮蔽了眼睛，多去了解周边商户的经营状态，问问他们的经营时间长短情况，了解他们的收益状况，还有租金的涨幅情况，就知道是不是黄金商铺了。

那为何一些我们认为的黄金口岸，结果最后成为了“假口岸”呢？除了上述的原因外，笔者认为可能还有几个因素是关健：

第一：商业的定位与有效人群的需求不对路

比如你在校园经济商圈开个高档皮衣店就可能做亏，在春熙路开个文具店就可能无法经营下去。上面提到的盐市口某商业广场，就是典型的商业定位与有效人群需求不对路，即对有效人群的利用不够。长期以来，盐市口自发形成了以小商品百货和女性饰品及鞋帽成衣等为主的中档商业业态格局，而逛盐市口的多为年青人与淘相因的，而某商业广场当初定位为高档百货就与有效人群的需求格格不入了。

第二：业态杂乱或过于单一，不能优势互补

不管是黄金口岸也好，潜力口岸也好，决定商圈可持续性发展的是其业态的规模与互补性。商业讲究“成行成市”，即业态的规模化越大，购物的选择面越大，则消费者逛的欲望越大。我们熟知的很多专业市场，就是根据消费者喜欢“货比三家”这一心理特点而进行设计的，如成都太升南路通讯一条街，属于自发的市场，在长期的形成中业态既相互补充又相互竞争的格局，还有红牌楼汽配市场等，也是属于优势互补的专业商圈。而业态过于杂乱，则消费者无法对该口岸形成固化的认识，没有吸引力；过于单一，又不能形成优势互补，也无法吸引人来。如麦当劳一般喜欢选择开“店中店”，即紧靠商场或购物中心的商业广场，因为商场或超市可以为麦当劳带来稳定的客源，而麦当劳又吸引年轻人逛商场或超市，起到了优势互补的作用。

第三：商铺对黄金口岸的口岸价值利用不够

这取决于商铺本身的临街面或视角的通透性。有些商铺虽处于商圈的黄金口岸，但临街面极窄，或形成狭长式的内街，而里面的人流动线又缺乏引导性。这种缺乏独立通道的死胡同式内街，就需要靠特色业态来对人流进行引导，但很明显，其口岸价值却大打折扣了。比如专业市场里面，靠路边的或入口处的租金一般都比里面的贵，但其人流量和吸客力也最强，而

第四：交通的管制或人流动线的限制

一般而言，最好尽量避免在受交通管制的街道做生意或投资商铺，而且店铺门前要有适合停放车辆的位置。在投资商铺前，一定要了解周边一些主要街道是否设置了交通管制，例如单向通行、限制车辆种类、限制通行时间，或者道路中央设有隔离栏，则再黄金的口岸，也要尽量避免在这些街道附近开店或投资商铺，因为这样会对人流进行限制，你的铺面招牌做得再惹眼，对面的消费者也只能“望店兴叹”，人气无法聚集，则商气无从谈起，更不用说财气。因此交通方便是投资商铺的前提之一，有投资“钱景”的商铺，附近最好有公交车站点，以及出租车上下车站等。

（未完待续）