本文根据赖瀚林在《成都商报》、好搭挡精英俱乐部商业地产分会举办的首届商铺投资沙龙上的商铺投资讲课整理

长期以来，中国民间的投资渠道狭窄，而我们所熟知的股票、债券、期货市场等经常摇摆不定，没有一定的专业知识很难搞定；而随着中国快速的城市化进程和迅猛的房地产市场发展，大家都不约而同的将投资眼光瞄向了房地产。房地产作为一种固定的资产投资，由于受土地稀缺资源的限制，注定了其产品的稀缺性，而物以稀为贵，因此与股票、期货等相比，房地产产品的投资风险相当较小，其投资回报相对安全和稳定（除了不可抗拒力的灾难与战争之外），特别是商铺。

从全球来看，也唯有硬通货才真正可以保值增值，如石油、矿产、黄金、稀土等，而商铺无疑也可作为硬通货之一，是稀有资源。因此如果拥有一间“聚宝盆”式的“金铺”，让钱生钱，钱滚钱，让商铺替自己工作，这似乎是很多百姓家庭所渴望和追求的。但是在如何选铺、如何投资购买上却存在三大误区。

第一大误区：人流量越大的商铺越值得投资？

对商业地产而言，有三“气”是不可或缺的，即“人气、商气、财气”。“人气”即人流量，“商气”就是商业氛围，而“财气”即由人气与商气带来的财富效应。不论是整体的商业圈还是单个的商铺，高人流量无疑是商气的来源和投资利润的可靠保证，因此人气是前提，商气是核心，财气是根本，一个赚钱的商铺，必须要有大量的人气才能带动，商气激活了，财气才能聚集。因此理论上来讲，一般人群流量大的地方，都会产生商业行业，必竟人气旺盛是保证商铺日常运营的基本要素前提，但是不是说商铺投资仅有高人流量就OK了吗？我的答案是：No。一般我们去某个商铺销售中心考察时，售楼小姐都会跟你说周边人流量如何如何，似乎人流量对商铺是万能的。这显然是个误区。

我们知道，火车站和客运站是客流量最大的地方了，那是不是就可以说火车站和客运站旁的商铺就是“金”铺了呢？这实际上是将“高人流量”与“有效人流”混为一谈了。火车站与客运站的人流，绝大多数为商铺的无效人流，原因很简单，往来车站的人流，无非两种人群：回家的、出差或出外打工的。而这两种人群目的性都非常明确，要么归心似箭，要么时间紧迫，哪有闲暇时间去逛街，所谓来的来了，去的去了。也就是说，火车站和客运站虽然是高人流量的地方，却不是最聚客的地方，因为这种噪杂混乱的地方，很难让人产生停留的欲望；你见过没事喜欢去逛火车站和客运站的吗？恐怕只有小偷与小商小贩了。其次从进出火车站和客运站的人群来看，其购物消费都具有临时性特征，如快餐、饮品、烟酒等，且消费档次较低。所以我们看到，火车站与客运站附近，开快餐店的比吃饭的人多，卖便宜货的比逛街的人多。因此这种地方的商铺，其收益率缺乏可靠的保证，投资价值和经营收益都会大打折扣，投资此类商铺时宜谨慎。因此在选择商铺投资时，不要过于被高人流量所诱惑，还需要客观的分析与事实论证，只有有效人流量大的商圈或商铺，才有投资价值。故在选择投资商铺前，一定要对商圈的性质与人群特征进行观察和分析。商圈的性质决定了你的商铺投资定位，而人群特征又决定了你的商铺收益损益情况。

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