老何有话说的博客

【今日视点】巨头云集 东大街晋升金融商务大街

从面相学来讲，五官端正的人预示着健康力、亲合力，有朝气和生机。而那些贼眉鼠眼，歪瓜劣枣型的人，往往用于形容那些行为不正，不务正业之徒。

同样在选择商铺时，商铺的“五观”也将成为评判商铺是否值得投资的参考依据。所谓商铺的“五观”为观宏观环境，观位置交通，观企业背景，观房屋楼型，观价格收益，其每关都是在投资方面不容忽视。

观宏观环境：

作为商铺是商业经营的载体，商业的好坏与市场宏观环境有着密切的联系。中国政府大力促进内需市场的繁荣，属地居民收入增加以及消费支出的提升，均对商业发展有着推进作用。由于中国的特殊国情，研究商业市场的政策面以及当地实际经济数据是对商铺投资的重要判断基础。2004年，我曾经路过安徽省灵壁市，当时当地的居民住宅约在1500元左右，而市内商铺售价高达20000元，事实上这于当地政府盲目发展商业来繁荣城市的政策有着直接联系，所以在研究市场宏观政策期间，也需要理智的判断政策的可行性和合理性。

从目前对中国经济宏观环境的发展及区域的发展数据中可以看到，国内主要直辖市仍将处于快速增长阶段，其商铺投资的安全性较高但成长性较慢，而一些经济发达的省会城市及地级城市正在逐渐进入快车道，虽然尚有一些消费理念和习惯的差异，但目前投资此类城市商铺将在未来获得丰厚收益。

观位置交通：

位置！位置！位置！曾经是做商业的人口中常念的6字经。显然地理位置的重要性的确是选择商铺的重要指标。然而随着商业地产的不断开发和深入，位于市中心良好位置的商铺将成为稀缺产品，城市向外发展延伸也不断的再创造出一个又一个的亚商圈环境，所以简单的锁定市中心区域为投资目标，将丧失对商铺价值投资的机遇。

除了市中心商圈和区域商圈的位置差异外，物业本身的交通也需值得重视。不是每一个市中心物业都能钵满盆满的，位于上海市南京西路的中创大厦，其地理位置是很多外围开发商所羡慕的金窝窝，但是其狭窄的展示面，紧张的停车位置大大的限制了现代商业的需求。在选择商铺时，需要多观察开发商们为商业预留的停车位数量，多观察外部人流或车流进入项目的难易程度。只有易达到的商铺其未来商业发展空间才更大。

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观企业背景：

企业的背景是投资者经常忽视的环节，好的企业代表投资实力，建筑品质和良好的资信，他们不会为节省费用而去选择便宜的建筑材料，有不会盲目的为回笼资金而不断的打广告推销商铺。他们会更多的精心研究商业环境及周围市场需求，恰当的规划商铺的定位，以一个适当的价格和品牌的价值来定价商铺。他们的贵是值得的，因为企业注重的更多是能够永续经营的品牌，所以在选择商铺时请更多留意开发商的背景。

观房屋楼型：

完美的商铺是矩形，圆弧、棱角过多的商铺都会造成经营者的商品布局，从而造成商铺面积的损失。尤其是经营百货零售商品的商户，其面宽和进深的恰当比例约在1：3左右，因为商品是需要适当展现，利用有限的商铺橱窗可以展示小店商品的风格，同样丰富的商品并不能让有意购买的顾客一览无余，深入商铺才能“淘”出顾客所想需要的，也能增加顾客的购买几率。

当然多棱角或形状不规正的商铺并不是任何商家所不喜欢的。餐饮企业并不希望将厨房放置在一个众人皆知的位置，夜总会等特殊行业更希望其私密性和相对的隐蔽性。

观价格收益：

目前90%的投资者所关注的眼前利益，这是无可非议的，价格是一切经济的基础，收益高低也是取决于商铺投资回收快慢的主要标准。但是往往投资者们在购买商铺的同时忽略了商铺未来价值的增长。

商铺的价值不是以价格来衡量的，价值主要显现在地价增长从而拉升商铺的价值，商业的成功运营或人流的汇聚拉升商铺的价值，物业的稀缺性同样也会拉升商铺价值。商铺的价值研判是需要有专业的商业公司来研究的，其具有很高的专业性，就如08年的股票市场，在经历一番洗牌震荡之后，越来越多的声音呼吁投资者选择价值投资，同样商铺的投资选择中也多考虑价值因素。

商铺投资的“五观”论是快速分析投资可行型的简要方式，在实际投资中仍需要投资者善于运营基础理念。

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