长春写字楼的发展有目共睹，可这么多的办公楼是为谁准备的?长春市的写字楼上，都是哪些人在“写字”?这些人将决定整个写字楼投资市场的方向和目标。在整个写字楼市场良莠不齐、高端低端并存的情况下，长春的“写字楼”不但有大型企业高调入驻，也有小型公司暂时蜗居，更有甚者，在居民和办公室之间，小旅店、培训班各行其道，颇有一些“百花齐放”的意思。最值得人们关注的是，这些“花儿”，将直接影响写字楼的未来升值潜力。

大企业写字楼“品质”的“万能补丁”

光明大厦、中银大厦是长春市最大的知名企业集散地。从惠普到三星，从世界名企到知名银行，光明大厦和中银大厦几乎集中了长春市所有耳熟能详的企业名称。这些大企业选择写字楼时，首先看重的地理位置和配套，对于价位的考虑则是其次。

由于“长春的”世界名企，大都是一些驻长分支机构，在选择驻地的时候自然会受到上一级主管公司的影响。尤其是首家分支机构，在选择办公地点的时候常常需要经过很长时间的调研，不但需要驻长机构进行选择，甚至很多企业的总公司要到长春来进行考察，从地段、配套、规模、价位等方面进行综合考量，整个选择周期常常长达几个月。这些企业还常常以租赁的形式选择写字楼，这对一些购买整层写字楼进行出租的投资者来说是一个极好的消息。

正是因为这种长周期，让一些写字楼在2007年的热销过程中，并不欢迎大规模公司入驻。而一旦这样的公司确定入驻，写字楼的“品质”和价格也将水涨船高。随着长春市经济、政治中心的微妙变化，一些大型企业已经开始对长春写字楼市场进行仔细考察，一些企业已经表示“不排除换办公室的可能”。

小公司 一人一桌一椅一电脑而已

林嗣环的著名短文《口技》的最后一句“忽然抚尺一下，群响毕绝。撤屏视之，一人、一桌、一椅、一扇、一抚尺而已”，被称为全文的点睛之笔。长春也不乏“一人、一桌、一椅”以及一台电脑便入驻写字楼，经营一个小公司的“写字者”。

在万晟·第一区办公的罗南有一家小公司，虽然也有着五六个业务员，但因为外勤工作比较多，所以罗南的办公室里常常只有他一个人工作。罗南说，其实他可以不用办公室的，但是为了业务上能表现得正规一点，才租了办公室。物流企业是一人一桌一椅一电脑的典型，常常只有一个人，就调配了几条路上的货运情况。人们传统观念中的“皮包公司”在新形式下也开始选择写字间，给客户增加一些信用度。从成本上考虑问题的小公司，更青睐小户型办公室，对地段、配套的要求反而成为次要的。在长春写字楼市场上，小户型是最受欢迎的产品，在投资过程中，小户型也是资金不足的中小投资客最好的选择。

由于长春经济发展迅速，长春市各个企业功能也在不断的细化，一些规模小、功能相对单一的企业成为小户型的主要消费者，各种商贸公司也进入写字楼办公，据统计，以中小企业为主要目标客户的万晟·现代城，现有客户中商贸公司过半。更多曾在商住楼中办公的企业也逐渐进入了小户型写字楼。

商住楼 小旅店栖身居民老大不乐意

商住楼的原使用者搬离，给长春老式商住楼租售市场的打击不小，很多商住楼已经成为补习班、中介的栖身之所，甚至有的小旅店也选择商住楼作为自己的经营场所。

在大经路某自助饭店旁边，一栋旧商住楼已经让人分不清其性质，在同一个楼道里，左邻是居民住宅，右里就可能是一家化妆品代理公司，在这座小楼里，还有着两家小旅店，一家街舞学习班。据当地居民介绍，街舞班虽然声音很大，但至少还是在白天忙，楼里的小旅店却是全体居民的心病，昼夜人来人往，直接影响楼内居民的安全。这栋小楼虽然地处商业繁华地段，可几乎所有的住户和公司都在争相出租出售，出租价格也是当地租售市场上最低的。

在桂林路商圈的火炬大厦里，一家外语学校包下了一整层当作教室，每天下午，学校开课的时候，上百个小学生楼上楼下嬉戏打闹，让其他在当地办公的公司不胜其烦，2006年秋夏之交，火炬大厦突然发生火灾，当时还有不少孩子正在楼上上课，一时间学生哭、家长急，乱成一团。所幸在老师和消防人员的帮助下，所有的孩子都安全撤离，但也有不少家长没有在第一时间找到孩子，急得当街失声痛苦。一场大火，让人们对这种“杂居”商务用楼的安全问题，更多了几分担忧。

“写字者” 直接影响写字楼未来

写字楼的“写字者”并不一定是投资写字楼的人，但这些“写字者”的情况，将直接影响对写字楼的投资情况。在长春市商务地产市场中，人们普遍认可一个道理：使用者决定了写字楼的升值情况，同样也影响了投资者的投资回报情况。

吉林省伟峰实业有限公司董事长贲庆峰在接受采访时曾表示，长春市很多写字楼的使用单位还是以租住办公室为主，这给写字楼投资提供了稳定的租赁市场，回报率也可以更加稳定。但写字楼的一些使用者规模小，流动性非常大，一个写字楼项目中，经营种类复杂、租客更替频繁，给整个项目的管理造成了很大困难。

业内也有人认为，长春市的商住楼现状堪忧，就是因租用商住楼的公司规模小、鱼龙混杂、素质良莠不齐、更换频繁，对当地居民造成很大影响。而新建写字楼也有可能面临这种公司水平不齐、规模不等的情况，这些公司频繁更换办公场所，必然影响写字楼项目的口碑，如果遇到不负责的公司和物业管理者，写字楼项目的升值情况就会受到负面影响。

因此，很多写字楼在销售的时候，会进行投资辅导，其中关键一点就是写字楼投资时，一定要选物业管理好的。投资者同时也要注意写字楼中使用者的情况，对于一些使用者素质实在不堪的写字楼，还是退避三舍为好，同样，拒绝一些品质不良的租房者，则更是利人利己的好事。