住宅市场低迷，越来越多的选择了投资商铺，那么怎样选择适合自己的商铺，避免一些选择商铺的陷阱，更好的经营投资自己的商铺呢？下面我们就来讲解一下商铺投资需要注意的事项。

一、如何选择有投资潜力的商铺？

如何选择合适的同时具有升值潜力的商铺，实在大有讲究。

投资商业房地产，除了凭借投资者本身直觉和经验的判断外，学习一定的专业知识也是成功的重要因素，其中也有一定的规律可循。

譬如投资小型商铺，首先要考虑所选的区域商业气氛是否浓烈。其次就是一些具体因素，包括人口密集度与人群结构、日均人流量、区域群体消费能力、其他商业设施网点和业态结构以及各种配套设施等。

一般情况下，一个区域商圈核心层半径为250-500米，核心层以外区域称为商圈影响层。在该层次内就要考虑同公共交通线路相连通的情况，大约步行设计控制在10分钟之内。另外需要考虑的是政府对该区域未来商业中心的规划动向，还有区域的发展趋势等等。

相比股市来说，投资小型商铺收益较多而风险较小。商铺往往随时间的增长其升值潜力越来越大，这是商铺发展的一般规律。

【延伸阅读】

如何考评商铺投资价值？

建议投资靠拢回报率稳定的商铺

商铺投资案例集锦：最新颖的创业投资案例

如何对商铺的价值作正确的评估

二、如何正确评估商铺价值？

商铺正以其投资收益稳定、保值增值的特性越来越受到房地产投资者的青睐。简单概括而言，商铺的投资收益可由以下 公式表达： 商铺投资收益＝商铺持有期间出租所获租金收益＋未来出售所获增值收益 笔者希望通过这篇文章，可以帮助投资者：正确了解所要投资商铺的市场租金——为确定商铺售价提供准确的数据支撑。其最大理论依据仍然是——租金收入是引发一切商用地产交易的动源。这也是与住宅定价最大的区别，也就是特别强调突出了租金水准与商铺最终售价之间的关系如下所列公式： 投资回报率＝商铺购买价值／租金收入 。

要购买商品，首先必须确定商品的价值，然后才能正确定价，同样道理，要对商铺进行投资，首先要对于该商铺进行正确估价。

根据笔者数十年的商业不动产估价经验，目前在一般商铺估价最经常采用的方法——市场比较法。

1、搜集交易实例——多收集周围商铺的成交行情，其中包括买卖和租赁行情。

注意：由于商铺买卖没有租赁的成交量大，因此在实际操作过程中，往往租赁的数据多于买卖。

2、选取可比实例——即从上述成交案例中，挑选出与所评估商铺最接近的３－１０个可比案例。 注意：重点强调的是可比性。

3、建立价格可比基础——包括５方面内容：１）统一付款方式；２）统一采用单价；３）统一币种和货币单位；４）统一面积内涵；５）统一面积单位。

注意：这中间很容易将实际使用面积＆建筑面积混淆——差之毫厘，谬以千里。

4、进行交易情况、交易日期、房地产状况的修正

在这过程中，提醒投资者注意以下一些要点：

【延伸阅读】

如何考评商铺投资价值？

建议投资靠拢回报率稳定的商铺

商铺投资案例集锦：最新颖的创业投资案例

如何对商铺的价值作正确的评估

毛租金＆净租金：即租金中包含了一些其他东西，比如：有些业主要求租赁税收由承租方承担、业主同意每年给承租方一定期限的免租期、租金中包含物业管理费等。

开价＆实际成交价：投资者比较容易了解到开价，而较难了解到实际成交价，但这对于最后的准确估价有很大影响。

楼层差异：商铺一楼与二楼的租金差异很大，直接导致了其售价差异，因此在确定交易情况时务必将各楼层商铺价格分清。

其他：交易日期、土地使用年限、门面宽深比、新旧程度等不再赘述。

注意：进行必要修正对于商铺估价起到不容忽视的作用。

5、综合评估决定估价额

这里需要特别强调指出：二手带租约出售商铺的价值评估，对于租期内的租金收益必须严格按照租赁合同中所约定的——即使那是非正常交易价格。原因很简单，那就是——买卖不破租约！

注意：综合评估需要估价人员有丰富的专业经验。

综上所述，商铺估价所采用的比较法中间，有许多值得投资者注意的关键点，而其中市场租金的了解与修正对于最后确定商铺真实市场价值又起到关键作用。

【延伸阅读】

如何考评商铺投资价值？

建议投资靠拢回报率稳定的商铺

商铺投资案例集锦：最新颖的创业投资案例

如何对商铺的价值作正确的评估

三、商铺有哪几种类型，如何选择适合自己的商铺？

超市商铺

大型超市往往伴随居住区诞生，拥有聚集人气的先天优势；大型超市内的商铺大多是分割型的，较独立商铺来说成本要低，经营灵活，因此风险也较低。从目前大型超市的商铺销售情况看，在超市开业时几乎销售一空，不存在闲置现象。

提醒：超市商铺是依赖于超市而产生的，超市经营的好坏直接影响超市商铺的赢利状况。因此选择有实力的超市经营商或者已经树立起良好口碑的超市会起到事半功倍的作用。

商务区商铺

商铺投资的诀窍之一就是“看客买铺”。哪里的消费能力高，哪里的商铺投资就越有价值。从城市的发展看，每个城市的cbd商务区规划都非常有限，因此特别适合一些现代商贸服务行业的业态入驻。在高质量定位的前提下，此区域内的商铺投资潜力较大，甚至在未来几年会成为商铺中的稀缺资源。

提醒：在具体投资项目选择上，一般来说，cbd商务区的商铺客流消费能力相对较高。以商务楼白领为目标消费群的酒吧咖啡馆、健身健美中心、美容美发厅、高级餐厅都会是这些地方的主角。

社区商铺

提醒：值得投资者注意的是一些开发商通过对项目的包装宣传，从而促成了社区商铺销售价格虚高。这样商铺就丧失了升值的空间。因此投资前进行详细的考察，理性投资非常关键。

商业街商铺

商业街的“经典”旺铺，其优越的商业氛围、稳定的客流量决定了该类商铺运营收益水平较高。但其租金或单位面积价格也是高不可攀，在商业较发达的城市甚至会出现千金难求的局面。

提醒：商业街商铺的投资回报率高，风险也会相应增加。商铺投资专家认为，这类位置佳、地段好的所谓“经典旺铺”，其价格已经被抬升到一个很高的价位区间，如果盲目入市，存在巨大的套牢风险。

【延伸阅读】

如何考评商铺投资价值？

建议投资靠拢回报率稳定的商铺

商铺投资案例集锦：最新颖的创业投资案例

如何对商铺的价值作正确的评估

四、商铺投资案例：

来自江西的姚青住在闸北区彭浦新村，来上海已经好几年了，本来打算买车自用。“虽然我当时很想拥有一辆自己的私人汽车，但是汽车毕竟是一次性投入的消费品，以后还要面临不断贬值的命运。”

一次很偶然的机会，姚青去海门出差，发现海门这个城市虽小，但专业市场非常多，有汽车城、家具城等，而且还吸引了许多上海投资人在这里购房。那时候，上海的房子价格已经很高，姚青也没有这个实力，但是海门房价仍然处于低谷，特别是有许多专业市场，销售都非常好。经过几天的考察，姚青收集了一些资料，认为几个商铺拥有很高的物业上涨回报率，对租金回报也十分有信心。

于是，2005年2月，姚青用12万元准备买汽车的钱，买下了两套位于海门市南海东路48号“海门国际汽车城”的商铺，面积为50平方米，6000元/平方米，总价在30万元左右，首付12万元。

当时，姚青是这样考虑的，长三角以上海为中心形成了汽车产业区，需要汽车的配套产业作为支柱产业的支撑，今后是有一定的投资价值的。

事实上，姚青的判断是正确的。2005年10月，由于海门国际汽车城销售非常好，特别是“十一”在上海做推广期间，吸引了一大批上海投资人前去购房，价格上涨至7500元/平方米，8个月时间内单价上涨了1500元，此时，姚青把商铺卖掉，获利7.5万元。

尝到甜头的姚青，这次更大胆了，准备多投资几套商铺。起初他担心如果购买多套商铺，在长三角其他城市会不会受到一些政策的限制。好在投资多套商铺，首先银行贷款是没有限制的；其次，长三角除上海以外其他城市也没有期房限转这一规定。

2005年11月初，姚青从亲戚朋友那边借了30万元，在无锡购买了3套东方国际轻纺城的商铺，总价为120万元，3套商铺的首付在48万元左右。

姚青没有想到的是，轻纺城的升值比汽车城还快。2005年底，东方国际轻纺城的价格在8000元/平方米左右，到2006年底，轻纺城的价格已经涨到11000元/平方米，原本总价40万元买进，此时姚青抛掉的商铺，总价在55万元左右。投资3套商铺，一共赚到45万元。

姚青认为，长三角一些专业市场总价较低，更适合大笔资金投入。他曾经在乌镇的一个商铺看到，一个温州投资人购买了一个楼面的商铺，总价在300万元左右，首付100万元，一年后就赚到80万元。长三角的一些城市没有期房限转及税收的政策限制，做短线也方便。

【延伸阅读】

如何考评商铺投资价值？

建议投资靠拢回报率稳定的商铺

商铺投资案例集锦：最新颖的创业投资案例

如何对商铺的价值作正确的评估