8月，一单交易额超过6000万元的商铺转让与房产中介商马飞擦肩而过，他因此损失掉了上百万元的巨额交易佣金。但马飞并没有太多遗憾，因为在当月，他供职的成都望平街房产中介店，商铺交易金额累计达到了千万元，超过以往任何时期的表现。

多数二手房中介商注意到，往常被他们视为“鸡肋”的商铺交易，从8月开始变得异常活跃。八方好运二手房中介商甚至惊呼：“一批批的人前来求购30-40平方米的商铺，这实在是太反常了。”

惊奇 中介一月商铺成交上千万

8月份，一直不受中介商重视的商铺，却在此时突然发力。

位于成都后子门二手房交易中心的中介商们，第一时间注意到了市场的异动。7日下午2时，成都智宇中介店，一对夫妻正在咨询中介商张玲利，希望能够在SM广场附近求购一套40平方米左右的商铺。当这对夫妻离开后，张玲利向记者感叹说：“最近咨询商铺的确实比较多。”八方好运一位中介商证实说，8月中下旬开始，一批一批的投资者前来求购30-40平方米的商铺，他甚至对记者说：“这实在是太反常了。”

中介商马飞在8月份的经历，更成为商铺交易活跃的代表。

8月初，马飞成交了一套200多万元的商铺。“买卖双方都很洒脱，几天时间就敲定交易。”他说，他一度认为这笔交易仅仅是一个偶然。

但很快，接二连三求购商铺的投资者登门，以及第二笔、第三笔商铺交易成功，让马飞不能不关注二手房交易市场风向的异动。同时他注意到，成都市区的住房交易出现下滑迹象。

8月中旬，一个电话将马飞的商铺交易推上高峰。打来电话的是一位7月底曾登门寻铺的投资客，“我对洗面桥街的那间铺面很感兴趣，”这位投资客说，他已经花了一个星期调查这间铺面。马飞心头顿时狂跳，因为这间铺面的挂出价高达400多万元。“买卖双方围绕价格问题谈了整整一个星期，最后的结果是皆大欢喜。”马飞笑着说。整个8月，马飞供职的成都望平街1+2房屋中介店，商铺交易金额累计达到了千万元，超过以往任何时期的表现。“同样在8月份，我还失去一笔高达6000万元的商铺交易，但并不十分可惜。”

感叹 新建旺铺两月一抢而空

马飞在商铺上收获了惊喜，而刚在SM广场附近一新建楼盘买房的张磊，却冲着商铺一声叹息。他说：“我突然发现，原来成都人都这么有钱，估计再过一段时间，我就是彻头彻尾的穷人了。”

张磊指着SM广场附近的一排商铺说，六七月份时他还看到一些新建楼盘的铺面在挂牌出售，如今家家户户都在装修门面了。“动辄要几十万元的投资，这么快就抢光了？”

SM广场周边，一些租客们已经进场装修铺面。真正的投资客，则隐匿在这些铺面的背后，轻松地收取投资回报。 

记者调查了解，截至8月底，该地段花样年花城的商铺2个月时间就全部卖完，商铺销售人员已全部撤出。万科金域蓝湾也同样在两个月内商铺销售一空。

SM广场未来可能出现的繁华，已在当前显现出自身的价值——例如，这里已出现高达每平方米200元的房租。

张先生对铺面抢购一空感到失望。他说，他本来想在SM广场买铺面，却来晚了一步。

如果以当地平均2万元/平方米左右的商铺均价计算，租金达到200元/平方米即意味着该商铺的投资回报率达到10%左右。

分析 投资回报稳定吸引大资金

中介商马飞想知道，商铺交易为何在进入8月后变得十分活跃？

成都逐鹿地产营销有限公司总经理汪宁生认为，一大关键原因是成都楼市在今年重回2007年价格高峰后，涨价趋势开始放缓。而另一大主要投资领域——A股在今年迎来一波翻番行情后，在8月展开了一波猛烈的调整。

汪宁生认为，这时投资者们开始将目光投向商铺——这个在今年上半年被忽略但潜力巨大的领域。

长期研究房地产市场的西南财经大学金融学教授邱克说，当前，一些地段的商铺投资回报率远远高出商品房市场和二手房市场。在国内经济形势并不明朗的背景下，高回报率的商铺开始闪出耀眼的光芒。

汪宁生认同这一说法，他举例说，成都住宅市场的投资回报率（以租金计）往往在3%左右，而具备商业口岸的商铺投资回报率则在10%左右。

一个很简单计算投资回报率的方法是，如一环路住宅每平方米单价为8000元，一套90平方米的住宅能够月租1500-2000元，则租金为16-22元/平方米。用租金除以购房单价，投资回报率一年不会超过3%。

另一个事实是，投资住房，出租前需要投入装修费用，而在未来，各种返修也需要投资者持续掏钱。但商铺却不存在这一问题。 

讲述 一个投资客的攻略：买商铺看口岸

陈宏是一名不折不扣的投资客。“你去查查2008年地产遭遇金融危机以来，房价不仅下跌，交易量更持续下滑。但商铺呢？它一直就没怎么跌过。”

陈宏的投资战略非常简单，自己和几个朋友一起凑上几百万元，然后由他去寻找商机并执行投资计划。目前，他正在考察华阳和龙泉等地的商铺项目。

回报率至少达到6%

陈宏的另一个身份是一名房地产公司的项目负责人。

陈宏对铺面的选择极其苛刻，底线是“投资回报率必须达到6%-7%”，“如果你是贷款投资商铺，那么，你的投资收益率必须高过一年期贷款利率，才有赚头。”他说，一年期贷款利率是5.31%。

这是陈宏选择商铺最关键的一条标准，当然，也不是全部。

挑选最赚钱的租客

2005年，是陈宏第一次投身商铺投资领域。当时，他和朋友凑了100多万元。“我看了3个月时间，最终选择了临近大石西路的一间铺面。”

随后，陈宏锁定了他的目标客户——最能赚钱的租客，自然也是能够支付更高租金的人。“卖水果的、做建材的，统统不谈。洗车场、理发店、美容院才是我的目标。”

这一筛选，就是半年时间。最终，他选到了意中人，租金为70多元/平方米，投资回报率达到8%。“以后的房租还能慢慢往上涨。”

选对口岸才能做活

“成都的商业布局并不完善，”他说，很多大楼盘都是纯住宅，“所以，商铺永远是紧缺的，只要你选对了口岸，一定能够做活。”

陈宏的这一理念得到了另一名投资客王志斌的认同。“我曾经做过两笔失败的铺面投资，这两间位于新鸿路附近的铺面，生意差，租金始终涨不起来。”“目前，成都东南西北四个方向，最具投资潜力的还是东门，”王志斌说，西边和南边发展都比较成熟，而东边的发展势头非常强劲，有较大的上升空间。

（天府早报  杨先武 实习生 赖华） 

投资周期有讲究

“投资物业，要看中短期，不要看长期。”在朱先生看来，如果投资物业10年还不能回本，那肯定是失败的。据他介绍，不同物业的投资回报周期都不一样。对于住宅物业来说，理想的回报周期应该是3-6年，理想增值额是1.5到2倍。而住宅物业的“热度”关系投资的价值。同样是50万，投资南延线和市中心的收益肯定不一样。“主要是入住率不同。如果住宅楼盘在交房后一两年内能达到80%甚至100%的入住率的话，那肯定是一个成功的案例。”

写字楼和商铺投资又不一样。据红星国际的业内人士介绍：“商业地产的投资回报率除了租金收益外，物业本身的增值幅度更重要。”对此，朱先生的认识非常深刻。“写字楼投资的理想回报周期以7-10年为佳，增值额2.0-2.5倍。商铺的投资风险要比写字楼大些，理想回报周期为5-7年，增值额1.5-2.5倍。”除了考虑资产本身的增值外，还要计算PPI、CPI指数的增长。“投资收益减去相应金额的银行存款利息和通货膨胀系数，基本上就是净收益。”

价值更新很关键

“物业持有时间不应过长。虽然从长期来看房价在上涨，但一套10年前的房子肯定会遭遇价值老化问题，商业写字楼更是如此。电梯品牌、智能系统、停车位等硬件设施都会落后于新建楼盘，租金水平也会受到相应影响。”星彦地产市场研究中心孔祥虎告诉记者。所以，并不是持有物业时间越长越好。在朱先生看来，要保证物业的可持续更新。“简单说，就是要不断买入卖出。”朱先生的一位朋友在旁附和。

在朱先生的指导下，他这位朋友在2008年卖掉了一套两年前在东方广场购买的写字间，成交总价80万元，今年年初又以总价71万元购买了鼓楼国际一套91平米的写字楼。“除了获益31万元外，还保持了物业的价值更新。”价值更新的直接表现就是租金收入。“新建的写字楼在硬件配套上更好，也能保持未来几年内的租金水平。所以，不要认为持有时间越长就价值越高。一般来说，写字楼的持有周期不超过10年，商铺视档次和低端不一，高端住宅以5年为佳。”

现在买房正当时

“一般来说，不可能全部做到低点买入高点卖出，中间有时间差。但同一时期，低价买入就会低价卖出。”世家机构市场研究部的工作人员对着今年1-8月的价格走势曲线图说。“从今年房价的走势来说，已经基本定局。除非下半年出台重大调整政策，但这种可能性目前看来不大。所以，秋交会买房应该是个合适的节点。那些新上市的楼盘肯定会亮相，推出吸引购房者的优惠政策。上半年推出的楼盘经过此轮消化，所剩房源也不会太多。”

但是，并非新盘就是良品。“投资要理性，风险才可控。”朱先生希望通过本报，给广大购房者提个醒。“产品合格、价格公道、实力开发商，同时具备以上三个因素的楼盘可以考虑。”

（成都晚报）