□按照合同约定付清了首付款却因未达到银行贷款条件而未能成功办理按揭，购房人不能如期收房

□购房人“喊冤”，开发商却称未收到足额房款不可能交房，双方僵持不下

“真是冤啊，我按照合同要求给足了首付款，但开发商到现在却还不给我房子！”日前，家住成都市金牛区的代万全先生打进本报热线称，他在成都万贯房地产开发有限公司购买总价值3849239元的“金府银座”商铺，在按照购房合同要求付清50%首付款，即1925239元之后，开发商没按照购房合同所规定的“2008年12月31日交房”，“现在基本上都交完了，就我一家没收到商铺，在咨询了律师后得知：我要拿到商铺非常难，要退首付款也很难。”

接代先生反映的情况后，记者进行了详细调查、采访。

◆消费者：首付给清了，为啥子不给房？

“感谢你们的到来，我嘴笨，不晓得该从哪儿说起走，这是我所有的购房手续，事实全部都在这里。”接过代先生递来厚厚的几本购房合同以及相关附件，记者开始翻看购房合同中的条款。

原来，作为成都万贯房地产开发有限公司会员的代先生，在2008年1月16日该公司举办的一次商铺公开拍卖会上，拍得“万贯金府银座商铺”2幢8号，并于2008年2月2日与开发商签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同附件》，其中《附件》明确写明代先生选择的付款方式为“按揭付款方式”，并且总价原为3968288元的商铺，开发商给予了代先生3%优惠，变为3849239元，代先生于2008年1月23日和3月20日，分两次向开发商共计支付了50%的首付购房款，并在合同签订日起，向中国农业银行成都市总府支行申请了5成10年，金额为1920000元的按揭贷款。

《商品房买卖合同附件》第十条“交付条件的约定”中，开发商承诺2幢、5幢所在商品房可于2008年12月31日起交付给购房人。

“合同是双方都签字盖章了的，也就是说开发商对我交的50%首付款是认可的。那凭啥子不按时交房，而且现在还叫我追加首付款，完全没理由！”据代先生介绍，开发商最初向自己承诺的是“只需首付40%即可”，是后来才改成合同中所要求的首付50%，而且最开始开发商要求申请按揭贷款的银行也不是农业银行，而是中国建设银行成都新鸿支行。至于变化银行的原因，代先生表示，自己并不清楚，只向记者出示了一份由建行新鸿支行出具的“关于未能办理个人商业用房贷款的说明”，其中写到：“由于全国房地产形势的变化，我分行于8月初全面停止个人贷款审批，并对所有合作的楼盘重新进行了准入审批。9月15日我分行正式下文明确：金府银座楼盘不符合我行业合作项目的要求。”

据代先生介绍，由于建行新鸿支行未给他贷款，他就到农行去申请贷款，结果农行对金府银座楼盘首付的要求为6成，而正是因为未能贷到款，开发商才不将商铺交付。“我一个普通消费者，给了50%，还要我交那么多钱，哪儿拿得出来？”抱怨之余，代先生表示;“现在我也想通了，生意不成仁义在，我不要求开发商交付商铺，把当初的首付款退给我就行了，但我多次找开发商得到的结果是，除了要求我追加首付金额外，对退款的事情却是一再推脱。”

◆开发商：没收到足额房款，不会交房！

付清了首付款，又向银行申请了按揭贷款，按道理说，开发商不应该不向业主提供房源，毕竟合同中白纸黑字写得明明白白：“2008年12月31日交房”。原因何在？目前，记者与先生一起，来到“万贯金府银座”。

结果很不凑巧，该公司有关负责人都不在，只有专门负责销售的林女士在销售部，对记者一行人的到来，林女士显得很平静：“代先生又来了哇，有啥子事我们好好谈。”

看得出，代先生并不是第一次来找开发商进行协商。既然如此，代先生的话直奔主题：“我这次又来了，就是为了房子的事情。”林女士说：“代先生，实际上，我们已经说得很清楚了。要交房，必须是要把购房款给清了才行，不管你是办按揭，还是一次性付清，我们开发商只会在收到足额的房款后再行交房。”

林女士强调，现在不交房的原因，之前就已经向代先生说得非常清楚，而且也多次电话通知代先生，银行认为代先生的首付金额不够，必须提高首付额度之后银行才能正常办理按揭贷款。而且购房合同上写得一清二楚：“因银行对买受人的资格审核导致付款方式发生变更的（首付款比例及借款额度），买受人须于银行最终审定买受人借款额度后3日内向出卖人补足首付款。”

林女士表示：“代先生如果还有什么疑问我们有专门的律师团队来向你做解答。而且代先生的情况并不复杂，开发商就是建好房子，收到足额的房款后再交房子。简单地说，400万元的房子，开发商现在只收了200万元，剩下的200万元，原本应由业主办理按揭贷款的银行付，结果银行不给付，开发商自然不会向业主交房。”而对代先生提出退款的事，林女士则强调，领导不在，自己不能做主。

◆银行：客户申请未达要求

银行为什么没给代先生办理按揭贷款？为此，记者又来到位于成都市红星路二段的中国农业银行个人信贷中心了解情况。

了解完代先生的情况后，该中心有关工作人员表示：“银行对金府银座楼盘商铺的首付要求是6成，代先生的首付比例没达到要求，因此没能办理按揭贷款。”并出具了一份详细的“情况说明”，其中写到：“由于该客户的贷款金额及首付款金额不符合我行对该楼盘的要求，因此该客户未在我行成功办理按揭贷款，特此证明！” 

◆律师：解除合同，退款不难

银行明确说明了是因为客户本身的原因而未能成功办理按揭贷款业务，结合之前代先生签订的购房合同来看，似乎代先生这条退款维权的道路已经“走死”了。记者来到四川致高律师事务所，希望律师能为代先生指引方向。

综合了解记者所提供的资料后，四川致高律师事务所李乾应律师说：“在这件事情上，代先生必定在当初签订合同时没有仔细看合同条款，因为在购房合同中，已经有针对性地将这类情况进行了非常明细的责任划分，而现在就合同来看，开发商没有违约的行为。对此，法律上明确规定，因双方责任，双方可以解除合同，而因单方面责任，一方则必须承担责任。在这件事情上，各种证据显示，是因为代先生自身没能按照银行要求付足首付款，最终没能办理按揭贷款，造成开发商不向业主交房。”

李乾应指出，在代先生所签订的《商品房买卖合同》附件的第二条“房屋价格及付款方式的约定”中，有这样一条：“因买受人不符合银行规定的按揭贷款条件以及向银行提供的资料不真实导致银行不发放贷款的，买受人同意将贷款方式改为一次性付款。买受人承诺，在银行正式通知买受人不符合贷款条件7日内一次性向出卖人付清全部房款。”也就是说，只要银行不通过业主的按揭贷款申请，那么业主就必须在7天以内向开发商一次性付清所有购房款。

对代先生目前想退款的请求，李乾应分析说：“退款应当不是很困难，首先退款对开发商而言没有任何损失，房子作为不动产，你不买总有人买，而且退款就意味着解除合同，业主还要承担相应的违约金作为解除合同对开发商造成损失的补偿。”

因此，李乾应表示，代先生的这种情况，只有两个选择：一是向开发商提出解除合同，并根据当初签订的购房合同，向开发商支付违约金，最终达到退款的诉求；二是继续履行合同，补足首付款，办理好按揭贷款，业主并按照合同要求承担相应的逾期责任。

◆业内人士：冷静协商对双方都有好处

代先生目前的情况，似乎双方说得都有道理：一边说，既然双方都签了合同，大家都得“认账”，交房子给我；一边说，房款没收够，当然不交房。对此，一位不愿透露姓名的业内人士表示：“开发商在这件事上应当说没什么责任，合同中的相关条款写得很清楚。”

但该人士也表示，虽然“错”不在开发商，但就“人情”上来说，开发商这样拖着也不是个办法，因为不解除合同，开发商不敢把商铺卖给他人，除了得到代先生的违约金外不会有什么别的收获；而如果与代先生解除合同后再将商铺卖给其他人，开发商回收足额房款的速度还快些。“就现在的状况看，代先生与开发商坐下来冷静地协商，也许能找到双方都可接受的解决办法。”

“还有什么更好的解决办法？”对记者的提问，该人士说，比如双方再签订一个补充协议，约定代先生的一定期限内按照农行的要求将首付款付足6成以获得银行的贷款，开发商将商铺交付给代先生；或者就解除合同协商具体的办法。“但像现在这样拖下去，肯定对双方都没有好处。”