今年，在住宅受限下，不少有实力的投资人，把目光投向了商业地产。一些具有长期投资能力的人士，则直奔高端写字楼而去。

　　不过，并非所有的产品都能有高收益，尤其是随着调控的深入，房地产业赚快钱的机会在不断减少，如何才能买到有高投资回报率的写字楼的确是一门很深的学问，为此，记者于近日走访了相关专家和实战人士。

　　高收益，要先学会识货

　　评价高端写字楼的好坏，有两个系统：一是以建筑为核心的系统，二是以物业服务为核心的系统

　　开发高端写字楼有学问，投资高端写字楼更有学问。

　　“要想做一个高端写字楼的成功投资者，第一关，是要做个识货的。” 楷林置业的掌门人郑新桥说，“而作为一个高端写字楼的开发商，用《水浒》中阮小七的话说，叫‘一腔势血，只卖与识货的’。”

　　“如果没有开发商的识货，业主和投资人就会明珠暗投；如果没有业主和投资者的识货，开发商的路，也就走到了尽头。”郑新桥说，“评价高端写字楼的好坏，有两个系统：一是以建筑为核心的系统，二是以物业服务为核心的系统。”

　　“对投资人来说，决策时，对这两个系统的考察，不可偏废。以建筑为核心的系统，是高端写字楼的第一次价值。它包括地段区位、设计内涵、内在‘5A’智能子系统、主要客户群品质等主要内容。相对来说，一般的投资者，对客户群‘物以类聚，人以群分’的重要性，认知还不够。”

　　“以物业服务为核心的系统，是高端写字楼的第二次价值，它主要是以物业服务品质为考察核心。物业服务品质好，让专业的人做专业的事，既可以保证写字楼高品质的可持续性，又可以保证写字楼的低成本维护。”

　　“除了总部办公，有相当部分的投资者，买写字楼并不是为了自己使用，而是获取短租收益或未来的售出增值收益。但无论是短租或是将来出售，高品质的物业服务是最有效的增值内因。可惜的是，许多这类的投资者，并没有充分重视到这一点。”

　　“我们做房地产的，都喜欢说‘性价比’这个词。什么是性价比？就是好马要配好鞍。对高端写字楼来说，以建筑为核心的系统，是马；以物业服务为核心的系统，是鞍。马好，鞍好，就是性价比好。”郑新桥说。

　　随着中原经济区上升为国家战略，投资郑州的高端写字楼，的确是一个不错的方向。而且眼下的投资时机，也很恰当.

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　　步步为营 选好标的，进行专业考察

　　有人认为写字楼，尤其是高端写字楼是一个小众市场，市场面很窄。其实不然，正是这20%的小众，掌控着80%的财富。假设你投资的写字楼，被某上市公司相中，你就做了它的房东，长期稳定的收益来了。　又或者，你投资的写字楼，虽然够不着上市公司的面积要求，却是个与富人为邻的地儿，必有高成长性、寄生性公司来择富而居，这样的投资同样是成功的。

　　“普通投资者，的确存在专业度不够的地方。”谈到如何投资高端写字楼市场时，在中原从事商业地产有近30年实战经验的台湾鸿龙国际董事长黄福堂说，“随着中原经济区上升为国家战略，投资郑州的高端写字楼，的确是一个不错的方向。而且眼下的投资时机，也很恰当。”

　　而如何做好投资选择，黄福堂认为，首先，把视野放宽，做出投资对比性研究。以利于获得最佳的投资效果，放大资本的逐利能力。

　　“比如，我选两个投资标的城市，以短租逐利为第一目标。假设一个选郑州，一个选深圳。那就考察这两个城市的写字楼租、售比。我举数理来推导：假设在郑州，可依据（比如均价）的月租每平方米为50元，买入价为每平方米为4000元，那么，比值就是1：80。在深圳，可依据的月租为80元，买入价为10000元，那么，比值为1：125。”

　　“这也就是说，用80元投资，在郑州，可以每月赚到1元钱，而在深圳，则要投入125元，才能赚到1元钱。很显然，单纯以这个计算，资本在郑州的逐利能力更好。不过，在实际投资中，必须考量其他因素，来综合决策。”

　　“第二步，假设我们把投标的城市定在了郑州，接下来就是选定具体的投资标的。在对写字楼相关知识了解甚少时，可以从开发商的品牌知名度、专业度上入手。”

　　“因为在高端写字楼市场，开发商依靠专业精神，可以过滤掉竞争对手。你调研开发商的专业度的过程，就是投资标的浮出水面的过程。除了调研开发商的资金实力、口碑形象，具体到楼宇层面，你要调研它的建筑设计的人性化程度、5A智能化水平。”

　　“第三步，也是常常被忽视却极其重要的一环，是调研它的物业服务团队。物业服务，直接关系到未来租售收益。因物业服务而功亏一篑的，也很常见。因为它马好，但鞍不好。”

　　“投资高端写字楼，必须从以上几个方面考察标的专业性。任何投资，都必须做到心有所依。”黄福堂说。

　　顺势利导 绿色建筑是写字楼发展方向

　　绿色建筑，将是今后写字楼品质的核心指标，这是全球趋势

　　　仲量联行是世界五大行之一，也是唯一连续三年入选福布斯白金400强的房地产投资公司。MR COUTTS说，在仲量联行的研究体系里，他们把全球的城市群分为4个类型。一是世界级城市，二是转型性城市，三是新兴城市，四是初期型城市。仲量联行的分级标准，主要有三个指标：透明度，资本流入度，基础设施。

　　“衡量一个城市，楼宇的质量是重要的指标。我在北京、上海，同时在郑州也看到了很多世界级的楼宇典范。”MR COUTTS在谈到写字楼时说，“绿色建筑，将是今后写字楼品质的核心指标，这是全球趋势。”

　　MR COUTTS认为，未来驱动写字楼市场的重要因素，一是定制需求，二是空间灵活，三是科技性，四是物业管理。“未来科技发展的迅速，但是我们不会看到颠覆性的转变。产品的差异化竞争，是未来的主要竞争要素。办公的灵活性、多样性和可改变性，是未来关注的要点。”

　　关于定制需求时，MR COUTTS举了两个例子，一个是苹果公司，一个是香港汇丰银行。对这类总部性需求，应前期设计时，就请他们参与进来。因为这类客户，会将楼宇视为品牌文化的一部分。

　　在5A智能技术方面，MR COUTTS特意提到了语音技术及其协作技术。他认为这很快会成为甲级写字楼的一个科技性标志。“因为有了这个智能技术，你可以在办公楼里办公，也可以在外面办公。协作性技术的引入，会让团队更加紧密。”

　　MR COUTTS特别讲了一个故事，来强调高端写字楼物业服务的重要性。“在有着300万平方米存量市场的迪拜，渣打银行居然在这里找不到一个合适的写字楼，来做总部办公场所。不是迪拜没有好的建筑，而是没有好的物业管理团队。”

　　投资秘籍

　　除了地段、开发商品牌、配置、后期物业管理等常规条件外，选择开发商自己持有绝大部分、另有少量出售的写字楼会更有保障，开发商会加强对整个项目品质的管理，对招商营销推广也有较强的带动作用。时间也证明，开发商自持的写字楼在租赁市场竞争力更强，租金水平更高。