黄兴文：想遏制高房价必须限制开发商贷款

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楼房建好三五载也不销售，就等着房价上涨多收利润；房价越高，增值空间越大，抗风险能力越强；从居住面积到使用年限，从园区配套景观到房屋举架高低，新房“缩水”现象明显增多……看看这些各地房市出现的各种奇怪现象，不能不令人生出些许感叹。

□记者 白田田 王涛 北京报道

“真长见识，知道什么叫捂盘了。”在北京某住宅楼盘的售楼现场，一对又没能买到房子的小夫妻直呼“郁闷”。

丈夫孟先生向记者讲述了买房的曲折经历：两人想在南城买套房子，从春节后就一直看房，但总是才听说开盘就给告知卖完了，“先是打电话过去问告诉我们还没开盘，再几天打电话过去就说卖完了”，这样的事情已经“好几回了”。

让孟先生郁闷的楼盘位于南四环外，开盘当天，170多套房子就销售一空。销售人员对记者说：“一共170多套房子已经有200人排号，今天来根本就没有意义。”

据了解，此次销售的是楼盘的3期，均价为每平方米18000元，户型较好的售价已经超过19000元。此前两月，楼盘2期开盘的时候，房价还是每平方米15000元。

销售人员介绍说，下一期开盘的时间还没有确定，预计到时的价格还要更高。北京市房地产交易管理网显示，此项目颁发预售许可证的日期为2月初，楼盘表中，销售状态中仅有两幢住宅楼显示“已售完”，其他的均为“正在预售”，而预售住宅拟售均价为每平方米15700元到每平方米17500元。

“正常，这太正常了！如果你仔细去查一下预售证，其实很多房源都应该是一次性上市销售的。”北京某国资背景房企的策划主管何先生透露，当下分期分批供应房源是房地产商捂盘的典型做法。

其实，捂盘的招数还有很多，拖延销售周期的做法也比较典型。此前就出现过一个普通住宅楼盘卖一两年的事情，现在类似的事情还在发生。以北京西二环外一个楼盘为例，销售人员告诉记者，该楼盘自从去年9月九已经开始销售，总共200多套房源，但到现在销售数量才达到总数的一半左右。

一位资深销售人员高女士说：“这可能是另一种销售模式，先把那些户型不好的卖掉，把户型好的囤起来等卖个高价，而这些房子在有关监管部门那里显示出的信息却是卖不出去。对普通购房者来说，先期不想买，涨价之后买不到。”

据何先生介绍，为了躲避相关部门的监管，开发商还会自己组织一批买家，“甚至是自己的员工”造成虚假的成交量，然后再取消销售合同重新出售。类似的“合作者”也可能不是个人而是中介机构，这些机构不管是在资金还是在渠道上都会更有优势，相对较低的价格买进，再以更高的价格卖出。“按时开工、按时预售，明面儿上根本查不出来捂盘，这类机密信息即使你能知道也拿不出证据。”

此外，捂盘的招数还有拖延领取预售许可证时间、领了预售许可证不开盘等等。准备今年买房的北京市民张先生就向记者抱怨：“有个楼盘关注了很久，但一直没有开盘销售，售楼处基本上就是摆设。最开始听说每平方米两万块钱就可以拿到，现在估计已经涨到三万了。”

“现在房子这么火，甚至一天一个价，多捂几天就意味着多赚好多呢，老板会嫌钱多吗？”小刘一直在某房地产公司做销售，她透露说，捂盘就是要让人感觉房子很紧张，事实上，还有房子没卖，要等到行情好的时候再卖。

虽然捂盘存在一定的市场风险，但“房子这么火”让开发商捂盘的时候很有底气。北京大学房地产研究所所长陈国强说，只要开发商认为市场会继续向好，房价会继续上涨，而且区域其他竞争楼盘对它没有压力，就必然会采取捂盘策略，以达到减慢销售速度的目的。

此外，捂盘还和开发商的资金状况有关系。陈国强表示，正因为开发商不缺钱，才有条件放慢销售节奏，如果资金紧张，也不得不采取快速销售的策略。

针对开发商捂盘惜售的行为，政府部门出台了一系列政策措施。早在2007年，“国六条”实施细则明确表示要对捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等行为，加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚。

日前，银监会已要求银行业金融机构做好房地产贷款风险的防控工作，对于存在捂盘行为的房地产企业，商业银行要将其列入警示名单，不得对其发放新增贷款，已有贷款要切实采取保全措施。

今年北京出台的《促进北京市房地产市场平稳健康发展的实施意见》明确要求，取得商品房预售许可证后，房地产开发企业应当3日内一次性公开全部房源，严格按申报价格，明码标价、公开对外销售。3月31日，北京市住建委曝光并处罚了3家捂盘惜售的房企，这是《实施意见》发布后首次对违规开发企业进行查处。

广州市国土房管局也于近日发布了《关于填报年度商品房预(销)售计划的通知》，要求开发商填报楼盘住宅套数、预售时间等，以遏制捂盘惜售的现象。从2011年开始，各房地产开发企业要在每年1月31日前向广州市国土房管局申报该年度商品房预(销)售计划。