据有关市场研究机构透露，自今年2月写字楼成交量破冰后，目前市场均价涨幅已经超过10%，上半年总成交面积同比增长70.2%，超过了2008年全年总成交面积。目前写字楼显现出了良好的发展态势，但从长远来看目前写字楼仍然存在供应快速放量的风险，盲目入市肯定存在风险，写字楼的功能最新需求变化以及未来的城市规划发展方向，将是投资者介入写字楼市场的必修课。

市场现状

来自中原地产的统计显示，今年上半年，成都写字楼成交价5532元/平方米，增长率为8%。从区域成交价格来看，城东和城中成交价格和平均租金较高。“成都目前投资写字楼的租金回报都已达到7%~8%，沿海城市的这类物业租金回报不可能超过6%，况且目前成都的物业价格较低，投资成本少。”研究人士表示，在成都投资写字楼，其租金收入和物业升值空间都是住宅物业的很多倍，这是很多人“弃住从商”的根本原因。

东大街、人南线仍是热点

新兴区域也崭露头角

从发展趋势来看，人民南路的传统商务格局继续沿着天府大道向南延伸直新会展中心外，按照金融中心规划打造的东大街肯定也将逐渐变得炙手可热。沙湾老会展中心、城西光华金沙等区域的商务功能都将逐步补充完善和升级，形成新的商务聚集区。

地铁的投资价值已经在写字楼市场上体现出来，东大街、人民南路及天府大道均位于地铁线上，这或许是投资者看好这两大区域的最直接理由。摩根中心营销负责人陈琨认为，地铁对人气有极强聚集功能，这也是成都广联置业看好该区域并投重金开发摩根中心的原因。金牛区对沙湾片区打造“商业服务经济圈”的规划出台后，区域内的商务模式有了很大改变，智业房产倾力打造的世纪加州，更以片区内首批甲级写字楼项目，为沙湾片区整体商业形象带来强劲拉动。

东大街：瞄准未来西部金融中心

按照政府对东大街———东大街金融板块的产业发展规划，未来的东大街将成为金融产业和金融衍生产业发达，有多元化、多层次的金融交易市场的金融聚集区。

2009年，东大街在建项目9项、开工项目8项，其中，壹购项目已竣工，商会大厦、东方广场(商铺写字楼详情户型图楼盘图 论坛)二期、花样年喜年广场将于今年竣工，年内东大街将新增商务商业面积18万平方米，酒店面积4万平方米。加上建设中的摩根中心、国嘉新视界、群光百货、铁狮门项目等项目以及拟建项目，未来三年内东大街将新增商务商业面积100余万平方米，酒店29万平方米。

国际城南早已“热”起来

记者了解到，位于地铁1号线城南热点区域的新希望国际，包括已确定在年内动工的希尔顿国际广场等高端写字楼项目，成为了目标客户群密切关注的焦点。在已经开盘的高端办公物业中，新希望大厦目前销售过半，拥有超高性价比的新希望国际仅3个月就完成A座清盘。商鼎国际、国航世纪中心等高端写字楼交房一年，入住率已高达90%以上。

四川新希望房地产开发有限公司副总经理姜孟军坦言，项目推出前并未预料到市场反响会如此热烈。

投资金律

慎买可小面积分割的写字楼

第一，看好地段。未来房产的增值也主要来源于土地的增值，城市中心区土地就具有稀缺性，使得物业增值的空间很大。是否位于城市的中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。目前东大街、人民南路及南延线以及沙湾会展中心、金沙等片区都是投资热点。

第二，避免投资小面积写字楼。投资者应避免投资可小面积分割出让的物业。这类物业总价上可能低些，但进驻的公司档次低、流动性大，对物业管理水平会产生影响。

第三，用租金倒推房价，不要用住宅的投资标准来衡量写字楼。根据国际专业理财公司的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为：“年收益×15年=房产购买价”。若投资的物业“年收益×15年”大于购房款，则表明该投资项目有一定升值空间。

（成都商报 李杨 李姝 万金龙）
 

第四，“适销对路”，符合市场需求的写字楼产品才是最理想的投资品种。目前有的写字楼是住宅的物业使用性质但实际上是作为商务办公，这类物业价格较低、使用成本也低廉，投资时要充分考虑到该类写字楼（商住楼）对专业写字楼市场的冲击，商住楼、乙级写字楼的投资价值同样不可低估。

第五，并不是邻地铁就都有很好的投资前景，关键要看其与地铁站口的关系。地铁上盖的写字楼出租率高，而类似于东大街这样的金融核心区的站口写字楼潜力也将更大。写字楼距离地铁站口最理想的距离是100到200米，步行5分钟以内为最佳。

适合投资的楼盘

智业·世纪加州

沙湾会展板块全新地标

作为片区内目前唯一在售的甲级写字楼，智业·世纪加州以创新、人性的特征受到业界和购房者认可。凭借城市交通大动脉一环、二环强大交通体系，以及沙湾片区高效成熟的政务、酒店、餐饮、购物、休闲、娱乐等优势城市资源，从一亮相开始智业·世纪加州即受到了投资者的高度关注，其推出60~1200平方米的主力商务空间性价比创造核心商务区内的新高，同时5000多平方米的商业部分也正在招商中。

据智业房产有关负责人介绍，智业·世纪加州将着力打造成以多功能商务办公、休闲娱乐为主的商业配套综合体，形成沙湾中心区高端的商务配套。世纪加州将以时尚生活人群、高端商务人群为基本客群定位，以“城市精英人群的圈层生活”为主题，以“高于世俗的群体标签”为基本特征，推动会展商圈生活与商务方式的全方位升级。

“TOHO商务模式是我们为沙湾片区首个甲级写字楼项目世纪加州引入的一种全新商务模式”，智业房产在为沙湾片区打造地标式的首个甲级写字楼项目的同时，也为成都的写字楼带来全新的文化模式。“普通的写字楼只是提供一个商务办公的空壳，缺乏支撑企业文化的灵魂，引入TOHO模式，就是在认可一种办公室文化的基础上，量身定做一种具备文化内涵的办公地点。”智业·世纪加州的负责人认为，在以休闲文化为城市文化背景的成都，提倡开放、人性的办公模式，将会在成都的精英人群中迎来一场新的办公室革命。据悉，TOHO模式不仅受到办公族的认可，很多投资者也看好这种新型的办公模式。

新希望国际B座

再创销售奇迹

9月19日上午，新希望国际B座开盘，首批次房源开盘均价达5900元/平方米，一经推出即热销90%，继A座开盘4个月即告售罄后再创成都商务地产奇迹。

新希望国际、新希望大厦、商鼎国际是新希望地产运营城市商务中轴战略的三大甲级写字楼力作，由于三个项目均位居人民南路及天府大道侧，与地铁1号线站点紧邻，也成为领航成都地铁商务黄金线的力作。自今年4月开盘销售以来，新希望国际A座赢得企业主、投资者青睐，仅4个月时间宣告售罄，新希望大厦也销售过半。9月，新希望国际B座顺利开盘。当日首批次推出的119套房源就销售了105套。不少投资者认为，新希望国际建筑立面风格峻朗，写字楼的内部配置又完全按照甲级写字楼配置，物业管理费用也控制在8元/平方米以内。位于天府新城核心腹地，只卖周边住宅的价格，令新希望国际的性价比突显，后期增值潜力大。

索尔国际

“世界双五百强”打造的小户

8月29日，世界双500强央企背景中铁二院置业打造的首个纯小户型项目索尔国际开盘，当日热销房源262套。雄踞双楠、高升桥两大繁华板块交接的一环绝版地段，紧临地铁站，6300元/平方米的均价让不少投资者尝到了甜头。

小户型投资的置业一定要看准绝佳地段、高品质产品、开发商实力、后期物业增值潜力及租金保证等。世界双500强背景央企中铁二院置业的力作索尔国际位于一环路西一段，以SUV车多功能跨界功能为灵感启发，首创成都全新的SUV多功能跨界物业，以国际标准、全域智能配备与物管提供国际品质物业体验，完美融合居家、商务、酒店公寓三大功能，全面满足投资者、自住者、商务人士的品质需求。据了解，40~52平方米均为精装修，并可自由分割、组合。索尔国际不仅受到投资者的喜爱，还有不少企业主购买用于自用办公。

金府SOHO

金府商圈的价值地标

金府SOHO位于金府商圈与九里堤居住片区交汇处，是集办公、商业、居家于一体的复合型物业。业界人士分析，项目位于金府商圈和九里堤居住片区的核心位置，并且被华侨城休闲商业区、沙湾商务商业区和蓉北物流商业区所包围，受益于各个区域的发展，将相互产生互补互利的共振效益，为项目的增值保值提供坚实保障。据介绍，目前金府SO-HO所处的金府商圈约2.5平方公里，相当于12个春熙路商圈的面积，经营商户达2万户，从业人员13万人，年营业额达到300亿。项目周边有人人乐、沃尔玛和摩尔百盛三大购物中心，九里堤公交站、茶店子客运站及火车北站都相距不远，几十条公交线路覆盖全城。一流的商业经济圈，一流的高档写字楼、超铂金五星级酒店的规划，将在未来10年内形成一个稳定的高档消费圈。根据规划，金府SOHO旨在打造金府商圈的地标性建筑。

摩根中心

开盘即创惊人成交率

将摩根中心单纯理解为“顶级豪华住宅”还并不完整，它是广联置业2009年重金打造的集海派行政住区、甲级写字楼、品牌商业街为一体的高端城市综合体项目。采用ARTDECO建筑风格的摩根中心由3座130米高的建筑组成。在秋交会前夕，摩根中心创造了成都楼市又一惊人成交率：20日，在成都香格里拉大酒店举行“摩根中心·开盘庆典”暨“尊崇海派·礼献阁下”大型主题活动，摩根中心·海派行政住区·一批次房源近300套，截至当天中午12：00，被客户定走近260套，销售产值达到1.3亿元。

摩根中心以其差异性的金融华尔街形象吸引了大批的高端客户到访，客户非常认同项目的金融东大街、二环以内、地铁出口的核心地理位置优势。据其发展商成都广联置业有限责任公司总经理助理兼营销策划总监陈琨介绍，后期将陆续展示几千平方米的样板层示范区及双卫双橱柜配置的样板房。

（成都商报 李杨 李姝 万金龙）
 

投资地铁商铺需谨记“八大注意”

一、从行业上来说，能为乘客提供方便、快捷的行业受众面广，生意铺得开。

二、由于地铁环境设备的要求，明火或有异味的食物、无盖的散装饮料、易燃易爆物品都不能经营；商家也不能像地面的商铺那样，用拍手、发传单、吹喇叭等形式招徕生意。

三、受地段、客流量、消费层次的影响，租金方面，各站点的差别比较大。各站点由于地段不同，客流层次会有所区别。因而投资时，也应作好细分目标顾客、市场调研等工作，以求贴近市场需求，诚信经营，创建特色。

四、即使同处一个站点，站厅、过道的租金也不同，过道商铺相对便宜。

五、投资地铁商铺能否取得理想的回报，首先要注重大环境，即选址应挑选市口、地段好和人流量集中的地方，这是使铺面价格能够上升的首要保证。其次也要注重选择好小环境，即在一个商场内，挑选一个道路通畅，相对能留住人流的好铺位也至关重要。

六、对于那些正在开发，尚处成长期和培育期的地铁商铺而言，铺位升值潜力与周边环境相辅相成。该类商铺前期投资相对较少，发展空间大，但兴旺与否需待时日。任何投资总是利润与风险并存。

七、地铁商铺因其出入人流活动的特殊性，入驻的商家所提供的商品或服务应充分体现方便、快捷的特点，诸如家政、金融及生活配套等一系列服务性商业项目发展的空间将会越来越大。

八、商铺价值由于地理位置的不同，周边环境的不同，往来客流层次的不同，甚至是经营商家的不同，投资收益都会有很大的差异。因此在商铺投资时可主动地向专业咨询机构进行咨询与合作，方能有较为稳妥的预期收益。

（潇湘晨报）