社区商铺，沿街为市的早期，步行街商业模式，产权式商业地产，Shoppingmall集中式商业，产业细分的专业市场……过去十几年的房地产行业发展历程中，商业地产投资模式也不断升级换代，逐渐发展到今天百花齐放的格局。十多年来，商业地产一直作为房地产领域投资的重要渠道，活跃于市场。不过，随着市场投资者越来越成熟，一些风生水起的投资模式如产权式商铺等已逐渐退出市场。而在越来越多优质商业口岸被大型持有式卖场占有时，已有多年发展历史的专业市场逐渐成投资者关注的新焦点。

最近两年，各种专业市场集中出现，并受到投资者的高度青睐。西部国际装饰（石材）城、摩尔国际汽配广场、四川金恒德国际汽车商贸物流城、隆腾国际鞋材城、元瑞国际家居商城……目前活跃的各个经济领域都出现了大型集中式专业市场。

这些大型专业市场推出之后，绝大多数都迅速赢得市场认可。专业市场的火爆行情，丝毫不亚于上半年住宅市场。有专业人士分析，专业市场投资火热一是与目前成都楼市商业地产投资产品较少有关；其次是因为大多数经过升级换代之后的专业市场前景广阔，让不少投资者看到了预期回报；第三，不少大市场都是依托政府规划，降低了投资者的风险意识。业界人士预计，专业市场或将成为未来十年房地产领域的重要投资选择。

市场现状

产业支撑撬动投资需求

记者发现，这些专业市场主要集中在当前经济领域活跃的行业，如汽车汽配、家具、石材、鞋业、灯具等。由于这些行业的原有市场大多建设较早，硬件设施落后，经过多年发展之后，一些老市场竞争力减弱，各种弊端开始凸显，市场升级换代成为必然。新港地产顾问执行董事张红兵告诉记者，经历了多年的自然发展期后，以汽配、石材、鞋业等行业为龙头的专业大市场，在政府整体规划推动下，正在产生聚集效应，同时相关产品正在升级换代，从而迎来了投资机会。

而新兴的专业市场在硬件方面确实有较大突破。据悉，摩尔国际汽配广场打造的电子商务中心，具有电子商务平台、电子商务服务大厅、VIP客户接待中心和96355汽配信息服务专线等综合功能，为全川乃至全国的汽配生产企业和经营商提供产品展示、供求信息发布、资源调剂、在线下单、网上交易、仓储管理、产品配送等服务。目前正在打造的几个新兴汽配市场都将以多功能综合市场的形态出现，消费者在一个园区即可享行业相关的全面服务。

西南石材城有限公司副总经理郑劲杰告诉记者，多年来，成都石材市场一直集中在老成灌线一带，主要以比较初级的沿街为市的模式存在。石材市场规划管理无序，业态混乱、环境污染严重。随着老成灌线扩宽和成灌快铁的施工，成都石材行业形成集中专业市场的需求迫在眉睫。在这种背景下，环保、现代化专业石材市场西部国际装饰（石材）城应运而生。

投资金律

力求3-5年收回成本

新港地产张红兵告诉记者，在不太景气的经济环境下，商业地产是投资者实现财富增值保值的重要手段。但目前市场上优质的商业地产有限，成熟区域的社区商铺买不到，新兴区域的社区商铺泛滥，大型购物广场则多为开发商持有，这为大型专业市场提供了巨大的需求空间。“不过，在商业地产投资领域，当前专业市场的投资回报率确实相对比较高的。但仍需注意投资风险，”张红兵说。最近两年，不少行业的专业市场建设呈现集中爆发之势，存在供需失衡的潜在风险。而专业市场由于其设计和定位的特殊性，一旦无法吸引商家入住，就很可能成为死铺，而且转手也会比较困难。

专业人士提醒，专业市场投资上主要考虑四大要素。首先，规划决定了市场的发展前景，因此要看所投资项目的选址是否符合政府规划；其次，要看市场规模够不够大，开发企业的实力越强、市场规模越大，其发展过程中的聚集效应越强；第三，要看行业有哪些龙头商家进入，主力商家能形成区域号召力并有力推动市场的发展；第四，下手前还要调研一下投资回报率有多高（月租金×12÷销售单价=年投资回报率）。因为专业市场可能面临升级换代，其生命周期相对要短一些，因此投资回报要力求在3~5年内收回成本，年投资回报率最低应达到8%，力争达到10%~15%，年回报率计算方式一般采取3~5年的年平均回报率。

适合投资的楼盘

摩尔国际汽配广场：

功能如此齐备的专业市场，成都少有

摩尔国际汽配广场由四川建设发展股份有限公司投资，由成都摩尔物流发展有限公司开发，预计投资总额约8亿元。四川建设发展股份有限公司是一家多元化经营的集团性企业，旗下有包括摩尔百盛在内的大型商业，以及建筑、路桥、房地产开发、汽车贸易等企业，具有汽车贸易、商场经营管理和开发建设的技术实力和资金实力。

摩尔国际汽配广场是功能齐备、方便快捷、具备电子商务交易平台、现代汽配展示交易功能的大型物流配送基地，目前项目已破土动工，计划于2010年底竣工。项目规划的商务及配套功能包括商务办公区、电子商务交易服务大厅、会议中心、餐饮休闲配套和商务酒店五大商务功能，可满足入驻企业和厂商的业务管理、市场营销、售后服务、技术支持以及开展其他服务业务的需要。

“功能如此齐备的专业市场，此前成都少有。”一位资深汽配企业经理这样说，“摩尔国际为未来汽配商贸场所的打造提供了一个样本：专业市场不仅仅是提供一个场所，还要包含更多服务、配套和产业链资源整合的功能。而这几点，摩尔国际都做到了。”

商务写字楼建筑面积约30000平方米，可满足各类经营企业、生产厂商以及服务机构的不同规模办公需求，可提供从数十平方米至上千平方米不同面积的商务办公用房；会议中心具有35平方米至600平方米的会议室9个，可满足各类客户举办不同规格、不同规模会议的需求；电子商务中心具有电子商务平台、电子商务服务大厅、VIP客户接待中心和96355汽配信息服务专线等综合功能，为全川仍至全国的汽配生产企业和经营商提供产品展示、供求信息发布、资源调剂、在线下单、网上交易、仓储管理、产品配送等方便快捷、安全高效、成本低廉的服务。

已投入试运行的96355信息服务中心，作为摩尔国际汽配广场电子商务平台配套的客户服务专线和电子商务平台的辅助服务功能，为全川汽配经销商、汽修厂和驾驶员提供及时的电话查询和需求互动服务。