中国房地产市场走过了十多年的发展历程，其物业开发模式也几经演变，继住宅地产开发主流之后，商业地产现正逐渐成为地产开发市场的新宠儿。但在开发商赚取商业地产开发高额利润的背后也同样承担着一定的市场风险。两者从开发和最终的目的也大不同，一般来讲，住宅地产是整体开发、单间出售，开发商通过销售盈利；商业地产相对于住宅地产来讲，以整体开发、整体经营为最佳盈利模式。

一、价值

商业物业的价值在于经营，通过经营创造高于价格的价值。一个商业项目必须要系统考虑项目的商业定位、招商、经营，才能实现高水平的商业物业开发，达到预期的赢利目标，而市场上所谓高额回报如七彩星城，六合的国际化工城显然如同空中楼阁，没有商家经营的情况下何来回报率，最终开发商玩了“羊毛出在羊身上”的游戏。

而住宅的价值在于居住，保值升值。其关键是准确的产品定位及目标消费群体定位，最后通过销售实现开发价值，虽然短时间区域价格波动较大，一些如景观，交通生活配套较全，知名开发商的影响力，政府规划的利好的物业显然要比其它类型的物业更适合购买，谁也不希望自己自住的物业在购买后贬值，无论你是自住还是投资。

二、经营管理

招商是商业物业成功开发的关键所在。一个商业项目，如百货、专业市场、区域商业中心等，一般都实行“招商先行”的营销策略，以招商来带动销售。“有主力店的地方，就有无穷的商业机会”，以招入主力店作为吸引其它商家的手段。其实主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备“聚客”能力，所以也不具备使商铺升值的潜力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商业价值，使商铺作旺并不断升值，河西万达广场为什么在市场不景气的情况下销售和招商的利好不断，一方面是其开发商的品牌和理性的价格，更重要的找了符合其销售招商的点金之石他们的大客户“滋奇火锅”是南京知名的餐饮企业和有影响力的企业之一，旗下的怪味喽也是其品牌之一，一下子购买了1000多平米商铺，虽然利润不高，从而带动了后续的销售招商，同样是位置相对较偏的明发商业广场，虽然有火车南站的利好，但是面临的困难重重，没有主力商户，而复制1912酒吧的模式此路也基本行不通，所以重新明确的定位和寻找有影响力的商户是其当务之急，商家的带动作用真的不能小视，一味的追求利润而忽视买家现阶段市场的价格及未来的走势，那就大错特错了，我们的身边从不缺乏高人的存在，所以开发商及代理商必须理性对待此类问题。

统一销售，统一经营，统一管理，使拥有权、经营权、管理权三权分离。商业项目要充分发挥经营管理公司的作用，尽早介入项目整体开发，为招商及后期经营管理作好准备。

而住宅一般不存在招商问题，带底商的住宅，具体销售依住宅定位而定，是以招品牌连锁店为主，或是一般经营户，《南京市饮食娱乐服务企业环境保护管理办法》是1995年发布的，将第四条第三款修改为“兴办饮食娱乐企业和排放噪声的加工、修理企业，必须采取有效的隔声减振等防治噪声污染的措施，其界外噪声应当符合当地区域环境噪声标准。在城市居住区、居住小区内新建按照规划设计要求配套的可能产生环境噪声污染的生活、消费、娱乐等公共服务设施，与相邻最近的居民住宅边界的直线距离不得小于三十米。”所以一般来说以品牌店来带动住宅销售，提升住宅价值。但底商需要科学合理的业态经营及规划比例，这点也非常重要。而目前我所在的项目中华路一号观城也面临的此类问题，住宅和商业如何更加协调，怎样给未来业主和周边人群带来更大的便利等等，楼盘未来交付时商业配套的补充使得更有升值潜力，所以来说住宅的成长少不了商业，和我们的生活息息相关。

三、市场风险

开发商在看好商业地产开发利润的同时，也存在着一定的市场风险。除土地成本、土建费用及一些税费管理等因素比住宅用地高外，一般投资商业的人群相对较少，加之现今人们理智投资理念加强，所以为降低市场运作风险，商业地产开发必须具有有前瞻眼光的开发商、专业的商业地产顾问及经验丰富的物业管理公司三大要素，以有场有市为开发目的，这样才能增强投资者的信心，降低开发风险及提高开发价值。

而住宅相对来说开发风险较小，因为住宅消费群体较广，住宅业态既具有居住功能，也具有投资功能，其双重作用为销售提供了更广阔的购买群体。

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