利好见光死

主持人：在欧美特别是中国央行降息的背景下，周四大盘高开震荡最后收跌，降息受益的地产股，77家下跌、11家飘红，地产指数以近全天最低位收盘，这与地产股一向视政策风向而动的风格相异，这是什么原因？

民生证券张志民：人行一个月内连续两次降息及下调存款准备金率，大盘高开低走，出乎市场的预期，尤其是受益最为明显的房地产板块大跌3%，位居各行业指数跌幅之首。这既有熊市放大利空效应、缩小利好效应的市场规律，更有具体因素值得分析。

首先，包括欧美国家的降息举措并未能当即稳住市场信心，其股市继续大跌，对A股市场走势形成明显抑制作用。其次，由于市场对此次降息有较强烈预期，房地产板块利用这种预期在前几个交易日已有较好表现，此前股价上涨已经反应了降息利好并积累了一定的获利盘，今年以来“反弹做差价”已成为较流行的操作手法。三是此次双率下调主要针对防范经济增速下滑压力，对股市及楼市的短期直接刺激作用有限，在降息周期启动后的初期阶段，房地产板块未能热烈响应也在情理之中。

江南证券邱晨：房地产板块在降息利好公布后不涨反跌，并不完全出乎市场预料。这主要有两方面原因：一是之前市场对降息已有预期，“十一”前后该板块明显抗跌顺涨，强于大盘，万科A、保利地产等板块龙头在9月26日还收出涨停，故在降息后，市场熊市心态毕现，见利好出货；其二，此次各国政府集体降息，中国降息幅度最小，为0.27个百分点，这对目前深陷泥潭的房地产行业来说，更多是银根松动、促进消费的政策信号，实质利好作用有限，既然不能判定行业见底转势，在熊市中只能当作题材来炒。

楼市需求是关键

主持人：地产股下一步走势受制于哪些因素，后市预计会如何演变？

民生证券张志民：房地产板块与政策导向密切相关，贷款利率下调，有利于提高居民购房能力，减轻高负债的房地产企业财务负担，同时，流动性放松和减息周期启动，给对信贷依赖程度甚高的房地产业带来了希望。但利好效应可能要到降息周期的中期阶段才能较明显体现出来。因此，房地产板块后市走势，一要看降息和下调存款准备金率的进度。降息周期的初期阶段，对资金不但“挤出”效应不明显，在寻求维持较高存款收益水平的心态下，可能反会起到“挤入”效应；二是从目前政策面来看，既不会进一步推出调控举措，但也不会推出救市举措，让价和量自然寻找到一个平衡的节点，现行房价还有下行空间。房地产企业减轻财务负担很重要，但关键还是居民购房意愿持续下降所带来的销售压力，以及因此造成的存货积压压力，投资购房需求未获有效刺激前，房地产板块仍会维持低迷。

江南证券邱晨：当前由美国引爆的全球金融危机始作俑者，就是房地产次贷按揭。政府在此时出台双降举措，既是顺应全球联手降息的救市行为，也是保增长、保银行信贷安全的重要措施，为房地产行业走出低迷带来了契机。但由于目前股市低迷、经济增长放缓，社会财富效应及居民未来收入增长预期欠佳，投资者观望情绪浓重，提振房地产投资仍有待进一步刺激消费的政策出台。

就房地产股的走势而言，一方面取决于后续鼓励消费、刺激需求的行业政策动向，另一方面也取决于未来股市大势的走向。考虑到近期央行已连续两次降低贷款利率，多少可以降低贷款规模较大的房地产企业利息支出，至于能否对楼市需求产生较大的影响，仍需观察。

等待房企风险释放

主持人：您对于持有地产股或持币的投资者有何建议？

江南证券邱晨：在目前仍未见好转迹象的漫漫熊市中，周期性行业的成长性普遍预期不佳，房地产股在行业未明确见底的情况下恐怕也难以跑赢大盘，所以，阶段性的高抛低吸可能仍是目前无奈的操作策略。对于持币者来说，应密切关注反映行业景气度变化的各种数据及政策动向，尽量不要作主观先入的臆测判断。如果行业的景气数据出现明显好转，届时再进场投资也为时不晚。

民生证券张志民：房地产板块在严重深跌之后，二级市场走势会有反弹，但不会反转，可以适当参与把握反弹波段的获利机会。但在第三季报公布期间，及展望2008年报之际，房企的经营业绩风险将开始逐步释放，持有地产股的投资者可能需要考虑如何回避风险。