【今日视点】烂尾楼集体复活的背后

现状 地段仍然是许多投资者考虑第一要素

地段，作为决胜商业地产的第一要素，历来被成功的地产投资家重视。选择地段，购置土地的第一要素对于商业地产而言，良好的地段无疑是成功的一半。

地段作为一种客观存在，其形成已经经历或需要经历较长的历史时期和发展变化，相对于商业地产运作周期，几乎可以看作是恒定的宏观环境，依靠投资人有限的力量无法改变。

因此，地段选择成为商业地产投资置地的首要考量要素。地段好，意味着交通便利、位置优越、配套齐备、人口密集、悠久的商业历史、强大的商业习惯、活跃的商业氛围和成熟的业态组合，这一切，正是商业地产项目赖以生存和发展的核心要素。

李嘉诚先生地段投资论成功了许多经典案例，从香港到北京，从上海到重庆，这位著名的华人地产投资家都在践行着他的这一论断，并不断演绎着其商业地产投资的成功，中环广场、大都会、东方广场……一个个闪亮的名字响彻商业地产投资界。

香港地产商国内开发商业地产照搬“地段论”

仔细观察可以发现，香港地产商在国内市场开发的项目都有几个共同特征：项目大多位于市中心核心商业地段，紧邻地铁站，交通便利;产品主要以写字楼+商业的综合体为主，规模较大的项目可能还包括酒店、公寓，档次偏高;除公寓对外销售外，写字楼、商业、酒店等产品基本由开发商长期持有，对外出租，很多商业项目甚至自己经营管理;除了市中心核心地段外，其它地段的项目很难吸引他们的注意力。

香港地产商普遍奉行“地段论”的现象与他们的长期投资策略密切相关，在市中心繁华地段开发写字楼、商业等产品，企业长期持有或自主经营管理，可以确保企业长期稳定的租金回报，同时项目的价值也得以提升。

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局限性 固守地段论必然会失去很多发展机会

在我们看来，香港地产商在国内市场照搬“地段论”的观念，虽然有助于企业长期稳定的发展，但同时也因固守“地段论”而失去许多发展的机会。与香港高度城市化的现状不同，内地城市正处在城市化高速发展的阶段，尤其是在北京上海等大城市，随着轨道交通建设逐步完善，以及城市多中心发展的趋势，市中心地段可开发用地日渐稀少;而分散在城市四周的城乡结合部、新城区等新开发地段涌现出许多的商业机会，因此在内地市场，应该对“地段论”有一个重新的认识，从而把握更多的商业机会，而不是局限在城市中心坐井观天。

对立观点 商业地产开发不属于李嘉诚的地段论

无论政府、开发商、中介公司，在一定程度上都尊奉李嘉诚的这个教条，地段地段还是地段。但商业地产的开发，每个城市就没有几个可以卖得出去的商业地产项目，也就没有几个开发公司愿意参与。在多数商业地产项目的推广或销售中，他们都在同声强调现在，描绘将来看得见的地段，傻子都会买傻子都会卖。但是当在开发或销售看不清看不见的地段的海市蜃铺过程中，失败的中介公司或开发公司很多。所以，那些与地段论很难扯上关系的商业地产怎么办?李先生又会怎样投资?

目前流行的构成商业地产可买性的五大因素，地段、经营、价格、回报、观念。但是，还有一种更大的市场，也就是一种更大的可买性因素我们应该重视，很长时间内或许将是商业地产可买性的最大需求。

近来，坊间热议一个话题，南京西路某铺卖价33万元/平方米。很多人觉得值，仅仅是因为它位于上海最繁华的地段，似乎投资这种地段的商铺，就一定能获得成功。

回头看看，在所谓繁华地段的“死铺”何其多，几易东家的商铺又有多少。最近我知道的一个淮海路商铺就只能卖到2万多一平米。低价卖铺的原因不在于它的大，而在于它的经营之差。差强人意的经营，使淮海中路这样优质地段的商铺一样变成投资者的“毒药”。

相比之下，在让多数人看作垃圾地段中垃圾地段的远郊，却崛起了很多天价商铺。松江人民路上的一个商铺目前销售单价已经达到了六万元/平方米，价值是淮海中路上述商铺的近3倍。

对于商铺投资地段论，专业地产评论员杨羚强先生曾在搜房网表述过他自己观点，他认为商铺投资应是商业与地产整合，地段已经成为商业地产投资中的“毒药”，严重低估了商业地产的整体价值。

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商铺投资核心：经营价值才是决定成败关键

地段，地段，还是地段。这个房地产行业的黄金法则，在商铺这件事上正遇到强力挑战。越来越多所谓的好地段商铺，将成为人见人怕的“投资毒药”。尽管还有一些房地产行业的从业者固守观念，仍然在坚称“地段决定一切”，但是谁都明白，经营价值才是决定商铺投资成败的关键。

如果没有经营价值，商铺在陆家嘴又如何

如果没有经营价值，商铺在陆家嘴又如何?没人流、没消费力，或者经营低端毛利超低的零售业种，这个商铺依然是“死铺”，依然会是“毒药”。经营价值由人流量和消费力作为基本面，由科学有效的经营管理作为未来前景，由区域经济发展相匹配的商铺租售价格作为保障，上述三大要素缺一不可。

租售价格不合理，租户的赢利能力就会变弱，死亡、逃跑和更替的频率就会变高，整条街铺或者整个商场的死亡概率就会变高;缺乏科学有效地经营管理，招来的商户不适应整个区域的商业环境和消费需求，就不能提供合理并且不断增长的租金回报，也无法做旺商铺，让商铺迅速自然增值;没有足够的人流和消费力更不待言，就是位于南京西路、浦东滨江，恐怕也是难逃一个“死”字。

所以对投资者来说，投资商铺必须要看经营价值

如果开发商无法向您证实商铺的经营价值。请作出两种选择：要么放弃购买商铺，转而寻求购买同路段的住宅;要么，考虑自己想办法专门找人去调查，让咨询机构给您一个报告：把整个区域的商业环境研究透，把开发商的经营方案研究透，把区域的人流和消费力研究透，并从一个商业经营者的角度去考虑，而不是一个住宅使用者的角度考虑，你看看所谓的好地段的商铺还有没有投资价值。

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疑问：没有地段优势 商业地产靠什么生存

很多优质商铺和写字楼的广告，只提租金回报、建筑品质之类的恶俗卖点。而这些明显已经让投资者乏味。更多的投资者想知道，项目在未来数年间究竟有没有可能大幅度的升值，个人资产是不是有可能大幅度升值。

但无论是楼书，还是广告，或者销售人员的言谈，人们了解更多的的是商业项目的偏僻地段，多数人因此放弃投资打算。原因在于他们不了解那些地段，同时，那些地段也过于偏僻，让人不敢投资。

其实，对很多优质商业地产来说，地段都是不重要的，甚至可以不用谈及的。如今，人们懂得，只要一个区域的人口素质高、环境好、配套优质公众资源，那么这个区域就有可能成为好地段。尽管这个区域的位置可能远在佘山。

但是却很少有人明白，只要一个区域人口集中，消费能力强，招商方向又与区域购买力和需求方向一致，这个区域的商铺可以成为好地段。或者一个区域里产业经济具有符合中国经济未来二三十年的比较优势，它使的区域经济持续迅猛发展。而这个产业的强势，又使无数相关联企业围拢、集聚形成产业集中带，并最终形成浓厚的商务氛围，那么这个区域的写字楼也可以成为好地段。

从这一点说，原先很多人心目中的“地段论”要被重新赋予新概念。一个商铺、一个写字楼，需要的更多的是商业经济数据，需要的是分析师的研究报告来说明它的价值。只有这样上海最优质的商业地产项目才能不被市场集体价值低估。

小编结论：对于商业地产投资我们不能照搬住宅投资理念，唯地段是从。商业地产作为既有商业又有地产的双重属性，就必须考虑到他商业经营属性。而传统地产投资观念一直是以地段为纲，而忽视其商业经营特性，势必会形成一种畸形发展，会导致项目的艰难运营或最终失败。而对于中小投资者而言，如果地段作为其首要参考的绝对指标，也会做出一些的错误投资决策，同时也会错失更多具有潜力的“非地段性”的投资项目。所以从长远投资来看，商铺投资就如股票投资，地段只是现阶段的一个表现值，其商铺经营才相当于股票的未来发展潜力。