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【今日视点】11房企中期业绩出炉 中国楼市是喜是忧?
近年来成为行业领头羊的日本房地产开发公司Urban Corp.(下称“Urban”),13日晚宣告破产。该公司社长房园博行在谈及破产的根本原因时,直指海外投资基金的抽逃。
初尝资本运作甜头
Urban的破产惊动了整个日本经济界。因为在去年,该公司还大张旗鼓地进军韩国房地产业,在首尔的黄金地段建造智能化商务大楼。而Urban在广岛大学旧总部开发的“智慧据点”综合教学研究设施,亦刚刚初见雏形。
日本信贷研究机构帝国征信公司(Teikoku Data Bank Ltd.)提供的材料显示,Urban负债总额高达2558亿日元(约170亿元人民币),是目前为止日本今年最大的一宗上市公司破产案。
18年前,Urban还仅仅是日本广岛市一家小小的房产中介公司。曾经历过500万日元(约31.5万元人民币)资本金付了办公室租金和头两个月工资后,公司财务就亮起红灯的困难期。但是,熬了两年后,该公司社长发现了一条生财之道,那就是与土地所有者共同开发住宅楼。土地所有者提供土地,公司以房产抵押的方式从银行获得建设资金,然后用房租来归还贷款,并与土地所有者进行利益分成。短短一年的时间,Urban由一家房产中介公司变身为房产开发商和房屋管理公司。
创业仅6年,Urban就获准在大阪证券交易所的创业板上市。
通过资本运作在短期内由穷变富,令Urban尝到了资本运作的甜头。
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【今日视点】11房企中期业绩出炉 中国楼市是喜是忧?
曾经的“最优良股”
2002年,该公司又发明了一种新的融资方式,即用高额回报,从民间募集个人投资和海外投资基金一起开发“巨型”商业房产。一时间,这家在东京人和大阪人眼里曾经的“乡下公司”,一举挺进大都市,并盘下东京银座和丸之内CBD的土地及旧楼,开发成高级商务楼,见机转手倒卖,获得巨额利润。
Urban的这种房产开发模式很快引起了海内外投资基金的关注。在投资基金的扶植下,Urban迅速在东京证券交易所的一部上市(类似于中国的A股上市),摇身一变成为日本地产界“穿新衣的皇帝”。
有了投资基金的撑腰,Urban从房产开发扩大到经营高尔夫球场、超高层建筑群综合设施,甚至投资老人福利院和医院的开发、经营。
今年3月公布的该公司年报显示,Urban2007年度营业额比前一年大增35%,达到2436亿日元(约153.47亿元人民币),纯利润增长3.6%,达到311亿日元(约19.6亿元人民币)。在当今日本房地产市场不景气的情况下,Urban能获得如此高的利润增长,一度被东京证券交易市场看作是“最优良股”。
投资基金釜底抽薪
但是,仅仅过了4个月,这家“最优良股”公司突然宣布破产,让市场人士跌破眼镜。
“银行不肯贷款,房子又卖不出去,基金公司还釜底抽薪。我求爷爷拜奶奶,求贷无门,只好选择破产。” 房园博行在13日的新闻发布会上坦言,地价下跌和原材料价格上涨是导致经营环境恶化的两个重要因素,但公司破产的最根本原因,是投资基金的大量抽逃。
一位市场人士向《第一财经日报》表示,Urban至少有60%的资金来自于海外投资基金。从今年初开始,日本大城市地价开始回落。到了3月,受累于美国次贷危机的冲击,日本各商业银行开始收紧银根。随后,东京和大阪的商业地产价格出现20%以上的暴跌。已经尝够甜头的海外投资基金纷纷抽逃,活生生把日本房地产市场撕开了一个血口,像Urban这样依赖于投资基金搞开发的公司便陷入资金链断裂的险境。
帝国征信的统计报告称,今年以来,日本至少有5家中型以上规模的房地产开发商宣告破产,负债金额共达到约7145亿日元(约476亿元人民币)。
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