预测一：市场的供需失衡将继续深化

2005年，成都商业用房供应量已经达到销售量的1.5倍，商业地产市场严重饱和。2006年投放市场的商业地产项目，大部分面临招商不到10％的尴尬处境，市场消化速度缓慢，绝大多数的投资者还是依然选择住宅进行投资。2007年上市的商业地产项目，超过了150万平米，商业地产的总体供应量比2006年多出几倍，供需之间的距离进一步拉大。2008年，受经济危机影响，商业地产投资和成交量都有所下降，但供需之间的矛盾依然存在，尤其是写字楼市场的集中放量，更加剧了写字楼市场的供需矛盾。在2009年，因商业地产项目的投资性强于住宅，会有不少开发企业将转向商业地产开发，而前两年所拍卖的商业地产项目有部分将会在今年开工，这使成都的商业地产供需失衡状况继续延续。

预测二：空置率将快速上升

2006年一季度，成都五城区商业用房供应面积为14.58万平方米，同比下降54.7％；成交面积为18.41万平方米，同比下降15.9％。尽管成都商业地产已经开始自我调整，市场逐渐步入理性发展轨道。但成都从2003年出现的开发热潮，造成了过渡饱和的后果，成都商业用房的空置面积不断上涨，这种供需失衡引发的空置问题一直持续到2006年，依然没有得到解决。2006年大量商业地产项目的开发，这一情况已经更加严重。ü2007年商随着诸多大型复合型地产项目和工业地产项目的开发，空置率问题逐渐加重，而且达到了历史最高值。ü2008年因地震及经济危机影响，许多商业地产项目推迟开发，所以空置率快速下降，但是依然处在比较高的位置。ü2008年成都甲级写字楼空置率高达18.31%，这一情况将在09年继续延续。ü预计2009年随着诸多商业项目的兴建，空置率又将会进一步提高，依然高居不下。

预测三：社区商业与大型综合体商业将进一步升级

随着一些住宅大盘的开发和成熟，生活配套类的社区商业开始逐渐被投资者追捧。从现有的市场情况来看，供应与需求基本上处于平衡状态，大部分生活配套商业的销售情况均不错。ü2006年商业白皮书鼓励社区商业发展，区域商业中心成为近期区域商业网点规划的政策下引发的新的商业地产开发热潮，2007年商业发展的一个重点就是旅游地产和大型城市综合体。ü从2008年推出的商业项目来看，市中心大型、超大型的综合性商业大量面市，而综合性商业也是发展的必然趋势。ü预计2009年成都的商业地产将会处于一个开发的高峰期，集中式、体验型等这些综合性商业将是未来商业发展的另一个重点（如仁恒、凯德、万达等公司的项目）。写字楼和升级型社区配套商业（如鹭岛国际社区4期“空军一号”）也将是商业地产的另一个投资热点。

预测四：外来企业或资金入川量将出现回暖

在2007年，外来的企业和资金增长速度达到了一个高峰，商业地块的争夺出现了白热化甚至非理性的状况（如九龙仓8800万/亩的红星路地块），国家也相应出台了一些控制外资进入地产领域的政策。但这些控制措施并没有在07年显现成效。ü2008年随着国家宏观调控的增加、国际金融危机和地震的影响，部分外资企业开始撤离了成都（从成交的商业地块购买方就可以看出，外资企业几乎没有出手），因为没有了外资的争夺，商业地块的成交价格有所回落；ü2009年，随着房地产投资政策的放宽，以及成都良好的商业氛围及投资环境，部分外资已经在08年底悄然进入，并欲抄底成都的商业地产，这将使09年成都的商业地产出现一个投资回暖的状况。

预测五：自留物业比例继续增加

这几年随着投资者逐渐成熟，国内国际专业而有实力的商业地产开发商逐步介入，以及国家对产权式物业的控制逐步加强，一些城市综合体项目只租不售，开发企业将这些自留资产进行经营，并通过其它渠道进行融资。ü除了这些大型综合体，开发商在开发其它类型的商业地产时也更加慎重，一些甲级写字楼也只租不售。而旅游地产项目的配套商业也是开发企业重点的自留物业（如华侨城的欢乐谷大体量配套商业）。ü现在开发商的融资渠道逐渐增多，2008年12月13日国务院公布的“金融30条”的出台，房地产信托投资基金（REITs）终于获得“准生证”，跨出政策第一步，未来商业地产的退出机制将会逐步建立健全，所以开发企业会更多的选择将物业进行经营而非销售。ü06年市场上开始出现大体量的商业地产只租不售（如万达锦华城），并在随后的几年里逐步增多，预计在09年商业地产的自持比例将会继续增加。

预测六：专业市场开发将会郊区化、集中化、规模化

从成都市未来5-10年的城市规划来看，位于城市三环路内的专业市场将会在未来2-3年内逐渐退出三环外，整个成都现有的专业市场，已经开始出现了搬迁和转移（如西一环生资市场、红牌楼汽配市场等），大部分零散的专业市场也面临一次洗牌重组的过程。而这些专业市场在进行重组时，会根据政府的规划到指定的区域进行集中化和规模化的开发，并且市场细分还会进一步的深化。荷花池专业市场也面临着升级改造和部分搬迁的命运，去年地震后，万达在荷花池的投资的综合体项目总体量达到了120万，集住宅、商业、写字楼为一体，且写字楼的体量也超过了30万方（其中一半是甲级写字楼）。ü从目前市场上各类专业市场以及各个行业聚集地的商业中心来看，均未能完全满足市场需求，且专业市场与居住区相互交杂影响、专业市场陈旧物业无法满足商家经营使用需求、以及专业市场物流和造成区域交通堵塞的矛盾日益凸显。这些都将在未来2-3年得到逐步的解决。ü根据政府的规划，未来专业市场的开发都将郊区化、规模化和集中化。

预测七：旅游地产的开发将继续开展

自从2005年“锦里”项目的成功运作及蓝光春江花月的面世，一夜之间成都众多的旅游地产项目如雨后春笋般涌现了出来，从目前市场上已经呈现的项目，就有文殊坊、宽窄巷子、草堂一号、草堂二号等项目，这些项目依附于知名的旅游景点，依托文化资源和旅游资源打造商业，使开发商名利双收。ü还有一些已经推向市场的大型旅游地产项目，如置信的国色天香、城北的华侨城、城南海洋公园和海昌的海洋极地项目等，这些商业项目都是主题公园的配套商业，而且总体量超过了15万平，可以说是大型复合型商业地产项目，依靠自身打造的主题公园，自成一个商业系统。ü除此之外，在成都近郊还有不少已经立项的主题商业地产项目，但都因08年的市场急转，而延迟了启动。ü在07年有不少已立项的旅游地产项目在08年延后了开发，预计09年有部分旅游地产项目将会跟随经济的复苏而从新启动。

预测八：销售价格趋于平稳，部分类型商业价格或将下行

成都商业地产的销售价格可以说是一直比较平稳发展的，这几年没有太大的波动，除了写字楼的价格在08年有所下降之外，预计2009年的销售价格与2008年相比会基本持平。ü虽然住宅市场投资不景气导致商业地产升温，但是随着大量空置物业招商不成功、现有商加经营不善而无法实现投资回报，投资者对商业地产的投入会更加的慎重和理性。ü投资渠道的多元化和投资产品的增多，（股市的回暖）也会分流大部分的资金。ü所以预计2009年商业地产的价格不会出现太大的波动，会在平稳中慢慢发展。而且供应量巨大的写字楼价格，可能还会在激烈的竞争中出现价格继续下跌的市场行情。

总概

总的来说，成都2009年的商业地产形式还是比较严峻的，但是充满了机会和期望。n前几年外资投入的商业项目陆续呈现也会给成都的商业地产注入先进的开发理念和运营经验。n投资市场的持续升温会使商业地产的开发逐渐走向多元化、国际化。n销售压力和招商压力的增大，使开发企业更加依赖专业的商业地产运营公司和操作团队介入前期定位规划，或参与全程运营。对专业公司的服务需求将会进一步的增大。（这是代理公司的又一个核心竞争力和拓展领域。）