商铺租赁市场议价空间正在增大，主城区新增商铺租金下滑约15%，成熟市场商铺转租费普降20～30%。业界人士分析认为：近期部分区域的商铺集中放量，人气尚未跟上，引起商铺闲置率的上升，进而拉低了商铺的租金水平，导致商铺租赁市场供需关系短暂失衡。

现状调查：商铺转手频繁，议价空间增大

“本店低价转让！”12月上旬，记者在红星路二段看到一家服装店贴出了一则招租启事，于是以寻租人的身份与服装店老板殷女士面谈。“如果不是生意不好做，手头资金有点紧，我才舍不得转租这么好的铺面呢！”殷女士称，她于前年以3.6万元的租金租下了该店，合同规定连租5年，且从第二年起逐年按年租金5%的涨幅交纳租金。由于去年经营状况不太乐观，现在她准备以3万元/年的租金转让该店。近日记者了解到，尽管该铺已成功转租，但平均年租金却砍到了2.8万元，转租费降幅超过20%。

据调查，12月份以来像殷女士那样“割肉转租”商铺的案例在市区内显得比较普遍，急寻转租的商铺几乎都出现了较大的议价空间。记者通过登录成都几个规模较大的租赁网站发现，近期寻租或挂出来转租的商铺在明显增多。记者先后拨打了市内几个传统片区成熟商铺的招租电话，发现相关商铺的议价空间较大。比如金沙片区某铺月租报价为100元/平方米，但几经砍价后房东将租金降到了75元/平方米，而且可考虑“缓两年再签订递增协议”。记者了解到，去年前三季度该片区的优质商铺租金基本稳定在100元/平方米左右，这种波动在往年同期的租赁市场是罕见的。

据了解，在万年场、光华、金沙、建设路等传统片区，2007年的商铺租金水平与2006年相比出现了近20%的涨幅。从目前的情况看，这些区域的商铺租金都出现了较大的议价空间，租金下滑较为明显。此外部分区域的商铺完全打破了租金从第二年开始按6%左右递增的传统“契约”，很多商铺同意2～3年内租金标准保持不变。

各大中介：熟铺降价转租，生铺闲置

富房不动产商铺部负责人表示，成熟市场商铺的租期一般都在5～10年，签订租赁合同时都会有每年5～8%的租金递增，热点片区的商铺租金大多在几年前已经定下了租金基础和涨幅速度，因此租赁市场的变化主要是表现在转租费上。除了市中心生活氛围浓的老社区商铺经营较正常外，金沙、光华等去年交房楼盘比较密集的区域，新供应的街面或社区商铺大多处于闲置状态。

据了解，当前正在寻求转租的商铺，多数商家都承担了很高的装修及维护费用，所以即使是在经营难以为继的情况下，也很少有商家向房东提出解除租赁合同。毕竟，解除合同不仅要赔偿房东违约金，装修、设备等成本也就血本无归，所以更多的商家不惜降低转租费，把损失尽可能降到最低限度。因此，除少数热点区域租金比较稳定以外，目前成都主城区新增商铺的租金水平普遍出现了不同幅度的下调。红星国际商业运营部总监段刚表示，以城南紫薇东路为例，转租率甚至高达20%以上。伊甸城商铺部有关负责人则称，棕北、桐梓林、紫荆等几个主要社区商业圈的转租费，下滑幅度普遍高达20～35%，桐梓林片区无论铺面大小转租费均降25%左右……

原因分析：闲置率上升拉低租金水平

记者从21世纪不动产、中原地产、伊甸城、富房不动产等各大中介公司了解到，去年第四季度以来，集中推出的新增社区商铺约占总量的10%。在租金、转租费下行风险加大的同时，商铺闲置率的上升也在冲击着商铺的投资回报水平。

段刚认为，社区商铺闲置率高主要是因为大量新房还没无人居住，小区人流量不大，还没形成社区商业氛围，而商铺闲置率高最直接的影响就是租金水平下滑。和旺盛的商铺销售相比，各个片区的消费力聚集还需要经历从生铺到熟铺的过程，因而出现租赁市场短暂性的供需失衡，加之国际金融危机对经济环境的影响，相关行业不够景气等原因，新兴商铺自然首当其冲。

21世纪不动产、中原地产、伊甸城、富房不动产等中介公司的资深人士也认为，当前成都商铺租金下行的事实已经存在，今年的租金可能还会有一定的下行空间。