光华路SOHO，颇具现代化的圆形建筑物十分醒目。这个位置相当繁华，北临光华路，东距东大桥路100米，紧邻第一使馆区。

  原本，这是一个集商业、写字楼为一体的商业综合体。2010年以来，开发商掀起商业综合体建筑热潮。光华路SOHO也顺应了这样的潮流。但随着商业同质化现象严重，商场租金日益下滑，商场竣工后，潘石屹不得不将此改成了移动办公SOHO 3Q。

  21世纪经济报道记者在现场看到，商场保留了原有的传统圆形中庭设计，但在中庭周围，SOHO中国摆上了一圈开放式办公桌。而原有租给店铺的空位，潘石屹则将它改成了单独房间的办公模式。

  “包租公”的日子也许没有想象中的好过。尽管光华路SOHO已经试水近半年，但记者在工作日看到，大多数工位仍然在空置。

  商场改造移动办公

  潘石屹最近拎了一盒蛋糕去看望了他的老朋友，老朋友在他看来过得不太好。随着王石、冯仑、任志强、刘晓光等地产大佬都逐渐隐退，潘石屹也不无落寞。

  “我最深的体会就是这个世界变化太快了。我们好多中介朋友们在销售房子的时候，发现几年前全中国最有钱的人是煤老板和钢铁企业老板。今天再看这些老板，很多已经破产了。这个变化就是一夜之间，如果我们再不跟上变化就落后了。”潘石屹说。

  而作为商业地产商，潘石屹最大的感受是，十年前甚至五年前，商铺的利润率是办公楼的好几倍，谁拥有商铺都是不得了的事情。但现在，商铺的利用率远不如办公楼。“如果不想被社会淘汰，确实要思考，社会上需要的办公空间到底是什么样的。”潘石屹说。

  作为老一辈地产企业家，潘石屹仍然在试图抓住市场潮流。而他发现，对于一线城市，写字楼的市场空置率是最低的。但商场却日渐没落。

  第一太平戴维斯近日发布报告称，2016年一季度北京甲级写字楼可租赁面积空置率升至3.9%，环比上涨0.3%；而租金水平却依旧保持上涨趋势，环比小幅上涨0.5%，同比上涨0.8%，达到340元/平方米/月。

  第一太平高级董事商业楼宇部负责人温书阅预计，在未来3年内，与国内其他城市相比，由于需求的强劲表现，北京甲级写字楼市场的空置率都将保持低位，租金起伏不会很大。

  商场租金却不理想。商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）日前发布的《2016年第一季度北京优质物业市场回顾及展望》指出，一季度北京零售物业市场无新项目落成，市场空置率维持上季度4.8%的水平不变。在部分购物中心经过近期的调整升级实现入驻率提升的同时，推动购物中心首层商铺平均租金同样环比上涨0.9%至36.7元/天/平方米。

  两相对比，潘石屹果断将近期竣工的光华路SOHO商场部分全部改成了办公模式。SOHO中国是这样计算的，光华路SOHO2商业面积20000平方米，改造成3Q座位3300个。按市场租金情况，商业年租金估计约5000万。“受网上购物影响，零售业的生意一天不如一天，我们顺应大势，将这里改成了SOHO 3Q，为创业者提供服务。”潘石屹说。

  租金保卫战

  SOHO中国并没有提供光华路SOHO的出租率情况，不过目前已经出租的座位是900个。

  SOHO中国总裁阎岩称，“我们从以往自持的170万平方米里拿出10%做了一个勇敢的尝试，就是做了大家现在看到的SOHO 3Q。从去年2月份开始实验。经过一年的时间，到目前为止一共开放了10个SOHO 3Q，共计12500个座位。到5月底会开放15个中心，一共15000个座位，规模扩张得很快。”

  相比整售或者整租的写字楼，SOHO 3Q是面向相对松散的小租户，如何将这些大规模的座位出租是件并不容易的事情。

  借鉴互联网思维，利用社会力量，是潘石屹想到的方案。

  去年10月，SOHO 3Q正式开启了互联网众包模式，鼓励所有个人和公司加入3Q销售网络成为3Q伙伴和3Q联盟。通过手机端代客下单，客户支付成功后，3Q伙伴/联盟账户将获得佣金闪电到账，实现“人人都能赚租金”。

  据透露，加入众包的3Q伙伴来源背景相当多元化，既有目前的3Q铁杆粉丝用户，又有大中小型公司的职员及管理人员。而3Q联盟既包括传统的中介、代理行，也包括像点点租、优办这些互联网办公租赁的新生力量。

  “截至目前，SOHO 3Q的众包已经吸引了3400多名3Q伙伴以及80家3Q联盟加入销售，累计成交1177单，签约金额超过1亿元，累计发放佣金总额达420万元。”阎岩称。

  显然，8%的佣金比例并未触及“痛点”。

  SOHO中国副总裁钱霆宣布了3Q众包的全新佣金政策：“众包的佣金比例将从原来的8%上调至15%，这一佣金比例极具市场竞争力。有效期将从4月15日至6月30日。”他预计这一调整将吸引更多个人和公司加入3Q众包体系，调动更多社会资源和渠道。

  “佣金比例提高到15%是什么概念？如果按照北京、上海所有在租工位计算，北京的佣金可以发到2100万，上海的佣金可以发到1900万，加起来有4000万。再加上SOHO中国一直以来的开放合作理念，还有高效实时的众包发佣制度，机会非常难得。”钱霆认为。

  潘石屹还有一个庞大的构想。如果他的SOHO 3Q模式试水成熟，他将到其他一线城市、二线城市甚至三线城市帮助空置物业管理出租，并以收取管理费的方式盈利。

  潘石屹用他一贯诙谐的语气说，“西安的创业气氛就很浓厚，是联合办公值得发掘的市场。”尽管他也不太清楚那里的创业者主要做什么。

  对市场一向敏锐的SOHO中国近期有两组动态值得关注。一是，SOHO中国拟在172万平方米的自持物业中，拿出4.2万平方米物业进行销售，但体量大、地段好的核心资产未来仍将自持。拟出售的物业是上海世纪广场，目前为满租状态，每天每平方米租金可超过10元，倘若整售，市场价格约在30亿元以上。售出的租金将全部用来偿还外币债务。

  另外，SOHO中国年报显示，其2015年的租金收入从2014年的4.25亿元增加至10.52亿元，同比增长148%。