股市的接连大跌和住宅投资市场的大调整，令越来越多投资客将眼光投向商业地产。近期，广州商铺、写字楼市场持续向热，备受投资客关注。多年来连续在天河区买下五套写字楼物业，成为幸福“收租公”的老投资客郑先生，近日经常接到亲朋好友的电话，不是讨教其投资经验的，就是约他喝茶“讲经”、邀他一起去看楼作参谋。

■投资案例：从化工厂老板到写字楼收租公

郑先生写字楼投资概况

楼盘名   所在区域  所购面积  当时价格  目前租价

勤建商务大厦  珠江新城  140平方米  9100元/平方米  1.4万元/月

中泰国际广场 火车东部 103平方米 1.25万元/平方米 1.5万元/月

壬丰大厦         天河石牌     133平方米   8900元/平方米  1.1万元/月

富力天河商务大厦  天河北 84平方米 1.2万元/平方米 8000元/月

耀中广场         天河北        121平方米     1.8万元/平方米  1.5万元/月

■投资经验：选楼关键选地段

广州的写字楼价格其实整体来说比住宅还便宜，但租金却很丰厚，单从收租看投资回报明显要比住宅大得多；但写字楼的持有成本比住宅高，住宅土地使用年限70年还可续期，写字楼只有50年而且目前没有确定说能续期；管理费方面比住宅更要高得多。

如果从价格涨幅看，近几年广州住宅价格涨幅惊人但写字楼相对来说还是稳中有升，涨幅没有住宅夸张，这对希望博涨价转手获利的人来说有可能是风险也是机会。因为有可能进来价格还会跟住宅一样的起落，但也有可能会因为之前价格涨得不太高而保值更强或增值能力更高。所以想投资写字楼也要权衡好风险。

交通要好面积别太大

在郑先生看来，投资写字楼收益主要靠租金。企业租户们对地段、交通和环境的要求不仅关系其时间效率更关系企业形象。因此对经验不足的投资者来说，回避写字楼风险的最关键因素就是，在好地段投资，至少能保证不空置。只要不空置，租金回报都还过得去。郑先生指出，广州还是有不少交通方便的热点地段的，像天河区的天河北、珠江新城一带，商务氛围浓郁，企业云集，租赁很活跃，尽管价格不低，但后期容易放租，投资风险也会低些。

挑写字楼时最好挑面积不太大的，我觉得最好不能超过150平方米，一来一百多平方米的楼总价不会太高，二来广州的中小企业多，一百多平方米的写字楼还是最好租的，租金更有保障。另外写字楼的装修和物业管理都很重要。如果有装修好的写字楼会省去你很多装修的麻烦而且一收楼就能立刻放租回报更快。物业管理好、口碑好的话更能吸引好企业，租金可开得更高。

尽快装修及时出租

写字楼的管理费通常较高，有不少每月每平方米就要收二三十元，如果出现空租期，一方面没租金收另一方面管理费还得照交就太不合算啦，所以选择稳定的租客非常重要。要多保持和租客的联络，了解其动向。遇到信誉好实力强的企业，有时租金略优惠一些也是合算的。

郑先生另一个心得就是买了毛坯写字楼一定要提前做好装修方案请好施工队，一交楼就立刻装修，越快越好。谭先生表示：“买楼前后往往发展商会有宣传，意向租户最多有得选择，错过这个黄金期好租户会比较难找。”另外写字楼毕竟不同普通居家，除管理者的办公室其他地方最好别装木地板，企业员工对木地板使用都不会很爱惜，保养费用会更高。“最好还是铺地毯，管线都能装在里面，随时都能翻起来更改，保养费用也不太高。”另外，及时收租是最重要的，这一点坚决不能心软。去年年初，郑先生有间写字楼的租客给他电话说公司资金周转有困难希望能迟交租，郑先生一时心软答应了，可拖了半年后该企业一夜蒸发，留下的押金只够一个月的房租钱，水电费还欠了不少，让郑先生吃了大亏。郑先生提醒，如果租房者交不起租，就要让他尽快退房搬走，另外再找租客，“一家连租金都交不起的公司，经营肯定有问题，随时有可能“拾笠”走人。为了保障收益，这点风险可不能冒。”

■市况速递 天河写字楼价格平过住宅 多个全新写字楼项目推出

天河区甲级写字楼供应量向来为全市最大，但因为发展商普遍惜售，甲级写字楼可售货量紧缺，因此一有新项目推出都往往引发投资客和企业热捧。今年以来，天河北-天河路商圈接连出现多个全新写字楼项目，不仅给需求旺盛的天河北-天河路商圈注入新活力，更引发区内新一轮写字楼投资热潮。

定位高端3月份，由“中国第一烂尾楼”中诚广场盘活的中石化大厦宣布准现楼面市，成为广州写字楼市场一大焦点。4月份，体育西路的维多利广场Ｂ塔高调上市，推出3万平方米的写字楼。与此同时，林和西路的天誉三期商务大厦也正式对外招商大热，而壬丰大厦等天河路一带的写字楼也相继推出新单位应市。

这些新写字楼都是甲级物业，定位、配置高端。如维多利广场总高度高达222.6米，中石化大厦也楼高约180米，都是区内标志性建筑，其电梯、智能化管理等配置都为目前广州市场罕见。这些写字楼大多是外国著名建筑公司操刀，设计创新多多。如天誉大厦的空中连廊跨度达20米，其连体跨度、连体层数在国内都属首例。这些项目还多是综合型业态，与五星级酒店、大型商场等组合。如天誉大厦配有威斯汀酒店，中石化大厦配套有区内商业旗舰柏西商都，维多利广场也配套有成熟的大型商业；多业态组合不但能形成规模效应，更能业态互补，令投资更有回报。

价格平过珠江新城住宅尽管定位不低，但近期天河写字楼的价位整体上还是没有周边的住宅高。如中石化大厦和维多利广场Ｂ塔，目前均价都在2.2万-2.5万元/平方米左右，中石化大厦的小面积单位投资灵活丰俭由人；壬丰大厦的价位也在2万元/平方米左右，单位面积也不大，基本在一两百平方米间。从单价看，这些写字楼目前的价位都比普通超过2.5万元/平方米的珠江新城住宅价格要实在些。

租金涨势不减

近日中原地产写字楼部的成交数据显示，广州天河写字楼市场的租金涨幅明显，仅天河北一带的平均租金，近两年涨幅就普遍达10%左右且目前涨势依然。中原地产写字楼部朱辉先生认为，虽然天河高端写字楼租赁供货量不断增加，竞争更加激烈，但高端写字楼的租金却仍维持较高增长趋势，除政策利好刺激外，关键还是因为产品质素的不断提高和广州国际大都市建设的进一步推动。

据悉，目前只租不售的天誉三期，租金为160元/平方米/月；而维多利广场和中石化大厦的预计租金都将在130-160元/平方米。