3月底，万科、中海地产、华润置地、保利地产、中信、首创置业、华侨城、富力、河南鑫苑、中航地产、中粮地产等上市地产公司纷纷公布年报，引起了各界的强烈关注。这些公司在成都落子布局多年，一些早已成为成都的主流开发商，透过他们不难考量他们成都的2008年战略方向。面对为“负”现金流，大量的土地储备和急剧收缩的融资大门，2008年成都的外来大佬们是否会继续扩张，还是会走上最保守的收缩道路？在销售上，是否追求持续2007年的高利润，还是会调整心态，放低姿态？

上市房企业绩灿烂

3月份以来，房地产上市公司纷纷公布了2007年年报，从已公布年报的近30家房产上市公司的情况来看，近20家业绩增幅超过100%。

根据万科年报，2007年公司实现营业收入355.3亿元，净利润48.4亿元，分别同比增长98.3%和110.8%。同样，2007年保利地产再度延续自2005年以来的超高速增长，2007年实现主业收入81.2亿元，同比增长101.3%，净利润14.9亿元，同比增长121.8%。从主营业务与净利润增长之间的差距可以看出，包括万科、保利地产在内的国内房地产上市公司2007年利润增幅普遍超过主营业务收入，这说明目前房地产行业从全国性的房价上涨中获利丰厚。

园丁房产副总伍先旭指出：年报以2007年前10个月的数字为主，以2006年为基数，这样出来的数字无疑很“漂亮”。这段时间正是整个中国楼市上升最快的时期，漂亮的数字背后是2007年疯狂楼市的缩影。

高土地储备下的资金困境

据上市公司2007年报显示，截至去年年末各公司的土地储备非常可观，其在成都市场的状况也大同小异：中海在去年新城南仅招拍挂就拿下两块地，中海国际社区、翠屏湾等都在开发过程中；万科在光华大道、武侯区也有多块招拍挂土地；华润置地仅二十四城和凤凰城两个都是100万平米以上项目，开发才在首期；保利在成都三块地，仅在概念宣传中，清一色是几平方公里的规模；中信以7000多亩的郫县新城土地整理项目，加上中信广场等多个自住开发项目，够消化几年了；华侨城的3000亩也没有实质性开始；富力、河南鑫苑、中航地产、中粮地产都在成都手握重地，蓄势待发。

土地储备是一把双刃剑，一方面充足的土地储备是房地产企业未来利润的保障，特别是许多土地具有较高的土地增值潜力，这构成企业未来盈利增长的核心驱动因素。另一方面面对宏观调控和银根收紧，大量的土地储备意味着更大的融资风险和房价压力。实际上，差不多所有的房地产商当前都患有资金饥渴症。自今年3月市恒大地产上市失败后，IPO的困难有增无减，加上外资进入严重受限，股市低迷，上市公司破解融资困难加剧。2008年，上市公司的资金困难比前几年加剧。

08打法：卖房子第一

除了年报中的计划再融资外，“快速卖房子”，争取现金回笼也是上市房企2008年战略中很重要的一个方面。据了解，总部给成都地区纷纷下达了较高的销售额，如华润·凤凰城2008年的销售目标高达15个亿左右。今年以来，包括万科·金域蓝湾、魅力之城都有相当幅度的优惠，万科降价促销的背后，最现实的考虑是加快销售进度，加速资金回笼，通过提高周转率化解资金压力。

全程机构总经理蒋晓冬也指出：立刻把投入的钱收回来，只是普通公司的做法。上市公司有持续的战略靠略，去年拿到的土地不会不顾市场表现立刻去变现，注重维护自身的良好市场形象，求长久的发展是上市公司能够睥睨地产群雄，多年来做大做强的核心能力。

08战略：稳健为主

目前，公开宣布2008成都战略的上市公司，目前还不多。可以从公开渠道得知的是：中海08战略规划中，将倾力于城中、城西、城南三大主流板块，打造主流圈层生活。保利地产成都公司宣布了新都项目和石象湖旅游地产全面启动。但通过2007年各大上市公司的销售、现金流、土地储备分析，不难看出2008年包括万科、华润、保利等上市公司的成都战略将有大的调整。

在土地上，蒋晓冬的看法是：类似2007年，上市公司不顾一切拿地，只要拿到地就能赚钱的心态将一去不复返。形势不明朗、现金流匮乏、原有土地充足都是上市公司进入调整的关键。记者从最近三个月的土地招拍挂市场看，仅有万科在2月初与某航空公司合作拿下一块“相因”地块，大佬们大多都不报名参加招拍挂，不再追求扩张的心态一目了然。

○记者观察

上市房企成都主打“休闲牌”

2250亩成都市区山地主题公园、20平方公里石象湖旅游地产，保利地产3月整体亮相成都，就刮起了旅游地产的“龙卷风”。占地达2平方公里、总投资高达45亿元的成都华侨城主题公园将深圳“欢乐谷”移植成都，一期“成都欢乐谷”计划于2008年底开业。

2008年3月中海首次公布成都战略时，中海兴业(成都)发展有限公司董事总经理郭勇透露：中海国际社区商务配套、中海城南1号商业写字楼，以及各种类型和规模的商业也将在今年全部启动。华润置地也在年报中指出，商业地产不受宏观调控影响，华润置地大量的持有型商业是公司业绩稳定的基础，因此华润在2008极可能加大在成都的商业地产开发速度和投入。

业内人士指出，上市公司旗下往往有多个产业，比如华润就集食品、运输、高科技、大农业于一体。上市开发商与普通开发商相比，进行各大产业的交叉，整合资源，是他们最核心竞争力。在成都发展旅游休闲产业的城市理念指导下，开发以旅游休闲为主题的商业，对成都的外来大佬们十分有利。2008年，他们在商业地产领域大展手脚有着现实的意义。