近日，记者从某银行咨询处获悉：如果是第四套住宅贷款，利率将提高到基准利率的1.2倍，也就是7.128%，超过了现在的商办物业贷款利率6.534%（也是二套房贷利率上浮10%的利率。）与此同时，记者获悉，成都的商业地产市场，不受第三套房贷限制，这就意味着商业地产的投资门槛已经比住宅可能还低了。

对此，有专家评论说，21世纪前10年是住宅市场投资的黄金时代，后10年是商业地产投资的黄金时代。随着住宅市场调控政策的密集出台，市场上已有不少原本投资住宅的人，计划转战商业地产市场，计划把投资的住宅出手，把资金转移到商铺和写字楼上。

不受新政限制 商办物业乘机出货

由于房贷新政限制，投资住宅已经显得障碍重重。

从2003年起，住宅市场一直饱受市场政策调控。今年4月14日及17日相继出台的有关一二三套以及外地人限制购房的贷款政策，被业界比喻为“连环腿”+“组合拳”，此次，是真的“狼来”了，“史上最强”调控已表示楼市进入新的发展阶段。

近日，记者获悉，房地产市场已出现了新的变化，住宅市场来电来访下降，出现降温现象。与此相反的是，写字楼却成了房贷新政的“幸运儿”，市场状况可谓风生水起。

上周，包括新希望大厦、凯旋广场、美年广场、优诺国际、峰汇、新视界广场、喜年广场都人气火爆，来访来电增加，成交额上升。不少写字楼开发商向记者表示，“近段时间，售楼部的来访来电比前段时间增加了20%-40%，而实际成交率上升了10%~30%。这明显是受住宅贷款受限的政策刺激。”

此次，住宅市场受调控政策较严，而商业地产市场则是“偷着乐”，据了解，在售的写字楼开发商，顺应市场突然增加的需求，纷纷加大了推盘出货的力度。四川新希望房地产公司副总经理姜孟军声称：“写字楼属于商业地产市场，是与住宅市场不同的两种物业类型，与民生居住问题不相干。因此，其贷款不受第二套和第三套等限制。这对商业地产市场来说，无疑是一大利好消息。”

据了解，凯旋广场、新希望大厦、美年广场等写字楼，都提高了近期的销售目标。有意思的是，记者发现，此次开发商们并未盲目涨价，而是推出相应的亲民的优惠政策，以最终实现出货目的。

不仅仅是在售写字楼加快了出货步伐，一些即将出现的新写字楼项目也加快了施工进度，欲抢占市场。鼎创营销总监毛新虎向记者透露说，“此次宏观调控政策，要求二套房首付50%，利率上浮10%，也就是达到了与写字楼6.534%一样的利率，这相当于投资住宅和投资写字楼门槛已经一致了。对于投资性购房群体，就多了一个选择，对写字楼来说，这当然是一个千载难逢的机遇。我了解到，今年内，康普雷斯、大陆国际、百扬大厦、城市中心二期和央扩二期、紫金乐章等写字楼，都加快了施工进度，以期抢占这波商机。”

仲量联行董事张裕鹏向记者表示，“统计显示，今年写字楼的供应量将突破80万平方米，不少新写字楼项目将在下半年进入开盘上市高峰期。供应量增加，价格相对合理，尤其是受调控政策影响，今年写字楼投资将迎来一波高潮。” 

比较投入产出比 住房优势劣于商办物业

对于投资者来说，投资住宅和投资写字楼、商铺没有唯一和最佳的选择，只有更合适的选择。资金追求的是利润以及规避政策和市场风险。因此，投资商业地产已显现出较强的“抗调控”性。

“现在住宅投资应该理性了，投资回报率和空置率随着国家的宏观调控将越发重要。现在，商业地产投资反而有着更多的机会。”四川省商业地产联盟秘书长冉立春也表示。

昨日，记者在南延线调查发现，新希望国际、凯旋广场、美年广场三大写字楼，价格基本相当，在7600-8000元/平方米，单物业面积上：美年广场一般在50平方米左右，新希望国际有140平方米，凯旋广场略大，至少在300平方米以上。这些写字楼的价格基本上与城南的中高档住宅价格持平，甚至还不及某些电梯豪宅的价格贵。

与此相应的是，城北紫金乐章、城西的优诺国际、金沙万瑞中心、峰汇等写字楼，价格也基本上与周边住宅价格相当，大约在5000-8000元/平方米。“按照最实用的写字楼面积，150平方米计算，价格8000元/平方米，总价为120万元，首付60万，也就是说，投资一套150平方米的住宅，与投资一套150平方米的写字楼，需要付出的首付成本基本一致。”四川新希望房地产公司副总经理姜孟军说。

记者获悉，成都已有银行开始严格执行二套房和三套以上房贷新政，大幅度提高利率。4月29日，记者来到一个别墅楼盘开盘现场，以一个购房者身份咨询，声称准备以贷款形式购买第四套房，开盘现场的某银行咨询处工作人员告诉记者，“我们银行已经严格按照房贷新政执行了，现在四套房贷执行基准利率上浮1.2倍，也就是7.128%。”这就已经比商办物业利率6.534%还高出0.594%。那么，多套住宅投资，与商办物业投资相比，贷款100万，以10年银行按揭，需要多付出多少钱呢？

通瑞地产副总经理黄河帮记者算了一笔帐，他说，以同样贷款100万，10年按揭计算，多套房贷付出的月供比商办物业多付的月供要高出594元，10年就要多付出71280元的利息。

专业知识要求更高 商业物业投资需更理性

“楼市宏观调控政策主要指向住宅的投机性需求，这部分资金受到挤压后，可能会转向投入商办市场。此消彼涨，商业地产可能成为资金避风港。不过，成都真正值得投资的商办物业还是不多。对于普通投资者来说，商办物业的投资，比住宅投资需要的专业知识可能更高。”四川省商业地产联盟秘书长冉立春提示说。

商铺投资一般是长线投资，不适合短线炒作，转手比较困难，如果租金收益高的话，“一铺养三代”还是比较现实。然而，商业地产市场不是遍地黄金，也有投资陷阱，尤其是产权商铺，投资者常常没有任何掌控能力。甚至出现毫无收益，还得付月供的产权商铺投资失败案例。

其次，就算住宅和商办物业的首付、利率一样高，但住宅按揭依然还有一个优势，那就是贷款年限要比商办物业长一些，一般住宅按揭可以达到20年甚至30年，而写字楼和商铺最长只能贷款10年。相对来说，商办物业的投资资金还是要高得多。

在成都商业地产市场摸爬滚打十数年的专家洪强先生提醒说，“想从住宅转向商业地产的投资者，一定要记住，商业地产市场是纯投资领域，充满着风险和陷阱，任何投资都有风险，没有风险，就不叫投资。要考虑到自身的资金实力，商业地产需要较高的自有资金，一般是长线投资，转手比较困难，一旦租金收益无法实现的话，有可能还得掏钱付月供。另外，还得补充的是，成都的商铺的租金回报普遍不高，投资回报率一般在4-6%左右。写字楼投资回报率相对较高可以达到7-10%，但完全有可能长期无法出租，沦为仓库都没有人要的境地不是没有可能。因此，购房者在作出投资决定之前，一定要慎之又慎。（成都商报 欧波） 

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新政来了 成都楼价还稳起的

●市场调查●

四月的楼市，就如同四月的天气一样，让人琢磨不定。楼市调控政策的阴影，始终弥留在开发企业和购房者的心里，挥之不去。面对楼市新政的出台，房子买不买？房价降不降？购房者在观望，开发企业也在观望：这些政策究竟会对房地产行业产生什么效应？会对房价产生什么样的影响？调控大背景下，购房置业者又应该怎样选择才更理性与稳妥？

楼市新政价格影响不明显

新政出台后的连续两个周末，成都楼市开盘的楼盘数量都非常多，继前一个周末成都20多个项目开盘后，上个周末成都楼市又迎来30多个项目开盘。从各个项目的成交情况来看，新政虽然让一些项目的销售受到一定的影响，到现场购房的人数相对减少了一些，但各个项目的开盘价格并没有出现多大的变化。

在17、18日开盘的项目中，位于人民南路的蓉国府在周末开盘，起价高达1.4万元/平方米。开盘当日其110平方米的大户型销售良好几近售罄，但其90平方米左右户型却销售相对缓慢。而记者在成都金府路“金府国际”、茶店子的“峰汇”售楼部看到，售楼部门前非常的冷清。在高新西区某售楼部，开盘当日也不到百人到场，场面显得颇为冷清。位于热点区域领馆区的某项目，虽然也因为政策原因临时调低了开盘价格，但当日推出的两百套项目也只售出了50余套。

而在24、25日的这个周末，成都多个项目的开盘则还是比较平稳，在没有降低开盘价格的情况下，虽然多数项目的来访量有一定的降低，但销售还是表现比较稳定：爵领欧城1期3批次近150套房源再次开盘发售，当日即旺销80%。上东阳光·美悦林卖了近百套。锦丽华庭盛大开盘，销售200多套……

记者在连续两周的开盘情况走访后发现，连续两个周末成都住房销售呈现出以下特点：一是高端楼盘并没有受到市场影响，如城南1号、誉峰、荣国府等项目仍然走势相对良好；二是一些中低端投资性产品开始遭遇市场寒流，如上周末开盘的多个投资性产品都成交惨淡。三是纯居住性项目的开盘销售形式相对比较乐观。同时，无论是哪种销售情况，成都各个项目的目前销售价格均没有出现多大的变化。

销售数量减少优惠幅度加大

新政后，尽管连续两个周末新开盘项目的销售量还没有明显的减少，但从成都整个楼市来看，目前的销售量还是减少比较明显。

虽然为了促进销售，部分开发企业已开始实施一定程度的优惠，但从整体上看，成都的房价依然坚挺。据调查，索尔国际目前的价格为7800元/平方米起，并没有明显降低，仅仅是购房优惠300元/平方米；凯德风尚目前均价7700元/平方米一次性付优惠2%；南城都汇均价9000元/平方米购房优惠3%；金阳易诚国际均价6200元/平方米一次性付惠2%；蓝谷地天域均价6400元/平方米一次性付惠3%；华侨城纯水岸仅余140平方米房源一次性付惠2%……

从调查可以看出，虽然目前销售形式比较严峻，但从整体上看，部分项目虽然价格没有什么变化，只是优惠幅度有所加大，但都不高，低价开盘或大幅度优惠的情况还几乎没有出现。

对次，中成房业分析认为，出现这样的情况，也是开发企业和购房者之间的博奕。目前开发企业的态度几乎都是跟消费者一样选择观望，都表示现在不能慌，也不能大幅度降价，一旦降价可能销售反而不好。另外，目前开发企业大多加上现在“不差钱”，根本没有降价的压力和动力。

楼市专家也认为，虽然新政对成都楼市的影响比较大，让无数购房者产生观望情绪，但介于目前各个房地产企业并没有太大的资金压力，楼市降价的可能性短期内将不会出现。（华西都市报 江先海 王仁刚）