随着中国建筑的首发成功,国内众多房企对上市跃跃欲试。据悉,自6月5日证监会宣布A股IPO重启后,包括南国置业、中信地产、宝龙集团在内的30余家房地产企业都在积极进行A股或H股的上市计划。已经进入A股申报程序的有4家,1家已经通过证监会发审委的审核。从目前募集的额度看,如果这30余家房地产企业首发成功,资金总规模将超过1000亿元。

尽管房地产企业上市的热情持续高涨,但是近期主管部门已开始密集警示楼市风险。继银监会、发改委对当前楼市发出预警后,国土资源部在全国范围内展开了新一轮严查“地王”的风暴,而国家统计局、国税总局8月接连发文,表示对资金过度涌入楼市造成新泡沫的担忧。

“监管层的出发点是好的,但方法值得商榷,应该还是按市场规则来办事,最好不要行政干预”。光大证券房地产行业分析师赵强表示,“房地产企业能否上市还是应该根据企业的资质,看它是否拥有良好的发展前景和盈利能力。”

据不完全统计,在我国两万多家房地产企业中只有60家企业实现了在证券市场上市融资,与1400多家上市企业相比,仅占4%,也就是说,相对于大型房地产企业,中小型房地产企业要想通过上市融资尤为艰难,往往是“水中月镜中花”。

近日,建行与工行明确了全年贷款增量控制目标,分别为9000亿元和1万亿元,其上半年新增贷款分别为7090亿元和8255亿元,因此可以得出未来的贷款空间已经压缩。同时,银监会也于日前发布了《固定资产贷款管理暂行办法》,控制未来信贷规模与流向或将成为下半年的微调内容。

如果今后银行信贷政策进行适当的微调,无疑会使贷款难度加大,最终导致房地产企业紧绷起资金链条,特别是对于中小型房地产企业无疑是雪上加霜。如何筹措资金解决或缓解自身的资金压力,已经成为中小型房地产企业面临的最为现实和紧迫的问题。

目前房地产企业上市包括三种路径:国内IPO、境外IPO和借壳上市。从融资角度来看,国内A股更受投资者关注,因此也就成了房企上市的首选。

上市公司出手阔绰，高价拿地成融资工具

房子和土地，就是面包和面粉的关系。与今年以来房价大幅上涨相对应的是，北京等一线城市的地价也在水涨船高。尤其六月份之后，各地连续出现了一批天价地王，频频刷新土地市场的价格记录，上涨的幅度都高达十几亿甚至几十亿。到底是什么样的地产公司如此出手阔绰？土地和房子，这对面粉与面包之间又是怎样相互推高的呢？再来了解一下。

不久前轰动全国的广渠门15号地，以总价40.6 亿元成交，刷新了全国地王的记录。买下广渠门15号地的是在香港上市的方兴地产公司。在竞拍现场记者注意到，参加竞拍的11家房地产开发企业中，就有10家是上市公司。同样，近一个月，在北京、上海、深圳、广州等城市诞生的8个地王中，几乎都是上市公司或者控股公司获得。同时我们发现，在北京有3000多家房地产开发公司，然而，每一场高价地的竞拍，参加的仅有十几家公司，而且绝大部分是上市公司。 SOHO中国董事长潘石屹：“因为这个门槛越来越高了。广渠路15号地40.6个亿，招标文件中写得非常清楚，是一次性付款。你想如果是一个不上市的公司，没有很好的融资途径，它如果是一下要拿出40个亿 50个亿的款，确实是非常困难的。”

张宝全是北京一家非上市房地产开发公司的董事长，几年前他开发的一个楼盘，就在潘石屹的SOHO中国对面，然而，从2007年中国的地王频频出现的时候，他就淡出了一线城市的住宅开发市场，把公司的经营方向转移到了度假酒店的投资、经营和销售上。

今典投资集团董事长张宝全：“你要在北京做房地产，哪怕是在四环以外拿块地，恐怕最起码也得4、5个亿，否则你是很难能进场的，所以这就是划了一条线，就是把一些在500万元、2000万元，甚至3000万元的这些公司给洗出去了。就是说，它完全是以资本为平台，就是投多少钱争多少地”。

阳光100置业集团董事长易小迪：“就要靠一个土地买卖，坐地升值就能获得它的利润。这是一方面不正常，一方面也不公平。”

面对以资金实力论英雄的土地交易市场，张宝全认为，现在的房地产开发市场，游戏规则已经发生了改变，对于非上市公司而言，土地仍然是开放商的生产资料，开放商在购买土地时首先要考虑的是地价的高低所带来的风险，而现在土地市场变成了资本运作的平台，对于上市公司而言，土地就变成了资本运作的工具，土地价格的高低，就不是上市公司要重点考虑的问题了。

张宝全：“当一块地价格预计高了，或者这块地可能预计很难有盈利等等，但从资本运营角度对它有利，它一样可以去取。但是像非上市公司，像我们这样的公司，我们就肯定要算账。这个帐如果不能够在市场通过产品销售挣到利润的话，那绝对不能拿地，你要拿的话等于把自己害了。”

易小迪：“实际上很多上市公司成了投机商，他只要把这个机会找到了，他投资做对了，他就增值了，就有一个上市公司公开说的，我主要把投资做对了，这个公司年年赚钱，就实际上是个投机的一个心态”。

这就是上市公司为什么敢高价拿地的奥秘。那么，上市公司高价拿地的目的是什么呢？

张宝全：“它拿了土地以后，它的现金流，它的经营业绩，都成为股价很重要的指标。所以它为了保护它的股价，保持在资本市场价值的提升，所以它要不停地这样来转。它经营土地如果说不挣钱，甚至只要不赔钱，它就可以拿。”

易晓迪：“发展商更多的把投资土地放在公司的第一位，它就会盲目地去融资，因为它融资它觉得未来前景很好，它买了之后十年也不开发，这个钱又是股民的或是银行的，所以这个游戏规则就错了，整个社会就奖励那些土地储备和懒惰，和投机者，它们获得更高的利润。那么反过来说，对正规的公司，像我们这种快速开发的公司，你卖完房子之后再去买地，你发现你买不到这块地。”

只要不赔钱，就可以拿下高价地，这样导致的结果自然是土地交易市场天价地的频频出现，而天价地的出现直接带来的影响就是房价的上涨。据新浪乐居对全国10个重点城市商品住宅均价涨幅的最新统计数据显示，与2008年1月相比，广州上涨了33.2%、上海是27.5%、深圳26.9%、北京排名第六位，上涨了12.0%

09年上半年重点城市商品住宅均价涨幅列表

城市09年6月与08年12月相比

广州33.2%

上海27.5%

深圳26.9%

武汉16.1%

重庆 13.0%

北京 12.0%

南京11.4%

成都9.6%

天津3.9%

杭州3.5%

杨少锋：“对上市公司而言，它拿地的时候，土地只不过是它们融资的一个工具。长久这样发展下去，这些非上市公司将失去拿地的机会，而土地资源会越来越集中在上市房地产公司手中，地产寡头一旦形成，土地一旦被这些公司拢在它们手中，我们所有的购房者就只能眼睁睁地看着他们掀起一轮又一轮涨价的高潮。”

易晓迪：“我说如果这个游戏继续下去的话，那么房地产这个行业就不存在了，存在地产不存在房产了，所有的基金和银行都会介入房地产行业竞争，因为它们更有钱。你再是上市公司也不可能有大型基金和金融机构有钱，那这个行业就不存在了，一个恶性竞争就会来了。我想这对这个行业是灾难性的，就不存在专业了。”

供应量急涨 高端市场面临洗牌

房地产上市公司实力排行榜 真正危机还未到来

62家地产上市公司营业利润率整体走低

44家上市公司停止期权激励 源于股价低于行权价

国信证券房地产行业资深分析师方焱认为,“上半年,房地产市场销售大幅升温,带动库存下滑和土地消耗加快,预计下半年,房企将趋势性加大新开工力度和土地购置的规模,因此,对资金的需求将膨胀。而负债率一向偏高的房地产企业,寻求上市融资,将变得较为迫切。”

近几年来,房地产企业在A股市场IPO的比例明显偏少。来自中信证券的研究报告显示,2006年以来,房地产企业在A股市场完成IPO的公司只有6家。分别是2006年的保利地产和北辰实业,2007年的广宇集团和荣盛发展,2008年的合肥城建和滨江集团。而自2008年下半年以来,已经有超过一年的时间内没有一家房地产公司成功登陆A股市场。有数据显示,目前在A股的全部109家房地产企业中,只有45家是通过“审核过会”程序上市,其余大部分企业则是通过借助壳资源等其他方式进入A股市场。

“对于国内大部分主营商品住宅的小型房地产企业来说,虽然自身资质良好,但受A股上市门槛影响,若想通过IPO方式融资却困难重重。”方焱进一步指出,“如果未来更多符合上市标准的房地产企业登陆A股市场,那么在上市公司年度业绩要求的压力下,将会使房价进一步回落,同时也便于国家的宏观调控”。(马红雨)

上市公司圈钱发动"土地战争" 新轮房产洗牌拉幕(CCTV《经济半小时》)

图1：北京地产界资深评论人杨少锋认为拿地不过是上市公司的融资工具，长此以往，导致土地资源高度集中，地产寡头一旦形成，所有的购房者就只能眼睁睁地看着他们掀起一轮又一轮涨价的高潮。

图2：今典投资集团董事长张宝全从2007年淡出一线城市的住宅开发市场，他认为现在的房地产开发市场游戏规则已经改变，对于上市公司而言，土地就变成了资本运作的工具，价格高低，就不是它们重点考虑的问题了。

图3：阳光100置业集团董事长易小迪认为很多上市公司成了投机商，它为了保护它的股价，保持在资本市场价值的提升，只要不赔钱就可以拿下高价地。

图4：北京大学房地产研究所所长陈国强认为政府监管不到位、土地供应量不足、和土地供应市场的不透明，都促成地价、房价居高不下。

主编：周人杰       

编导：曾晓琳      

摄影：毛云李

北京市朝阳区广渠路15号地块要求一次性全款付清，却经历97轮竞价才最终成交。买下该地块的中化方兴，除了母公司中化集团购买了其部分增发股份之外，今年上半年还总共获得245亿元的银行授信。这正是大量资金流入地产行业的写照。宽松的货币政策之下，巨额资金从股市、从银行，流向大型房地产上市公司，房子还没盖起来，他们就已经从资产负债表上，赚的盆满钵满。

房价创新高：上市公司成涨价主角

上涨的房价在最近有加速的迹象，国家发改委、国家统计局最新统计数据显示，6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.8个百分点；环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。这是今年以来，国内房屋销售价格首次出现同比上涨，也是今年以来房价环比连续四个月上涨。经历过2007年的楼市火爆之后，房地产市场调价格、挤泡沫还不到一年半的时间，到底是哪只无形巨手，就再次将房价推向新高？来看看记者的调查。

记者来到位于北京南四环外的一个楼盘，在售楼处，记者见到前来看房的消费者不少。

记者：“每平方米涨了多少钱？”

销售人员：“B区现在16500元/平方米到17000元/平方米”。

记者：“刚开盘时多少钱”。

销售人员：“刚开盘的时候14500元/平方米左右”。

这是一家上市公司开发的楼盘，在该楼盘网上公布的历史价格上，记者看到，该楼盘2008年09月23日到2009年06月30日 每平米均价是14000.00元/