一、调查概况

• 调查机构：CBRE世邦魏理仕
• 调查时间：2024年5月27日至6月30日
• 受访企业：237家在中国内地运营的企业（71%中资，29%外资）

二、租赁决策与需求变化

1. 租赁决策核心议题：
   • 续租与搬迁：续租和搬迁成为当前办公楼租赁决策的核心议题。
   • 降租与灵活租约：降租或更为灵活的租约条款是企业决定续租或搬迁的首要考量。
2. 办公面积扩张态度：
   • 谨慎乐观：企业对未来三年的办公面积扩张持谨慎乐观态度。
   • 具体数据：38%的受访租户计划在未来三年增加办公面积，略低于去年但高于过去三年平均水平。大幅增减办公面积意愿的租户比例均显著下降，说明企业期望未来三年的业务发展逐步进入新稳态。
3. 企业规模与扩租意愿：
   • 中小企业积极：中小企业在扩租方面表现尤为积极。
   • 大型企业优化：大型企业则更注重优化整合现有空间。

三、行业趋势与细分领域

1. 引领需求扩张的行业：
   • 新质生产力行业：科技互联网、制造业、生命科学所代表的新质生产力将引领办公楼需求扩张。
   • 专业服务稳定增长：专业服务领域保持稳定增长。
   • 金融、地产动能减弱：金融、地产行业的动能有所减弱。
2. 具体细分领域：
   • 科技互联网行业：科技互联网行业缩减面积的比例明显减少，同时在人工智能相关企业的带动下，新租面积在连续两年大幅下降后首度回升，同比增长2%。
   • 在线教育及游戏：今年以来的教培政策利好以及近期热门游戏《黑神话:悟空》的火爆，有望促进在线教育及游戏等细分领域的扩张。

四、选址偏好与楼宇特质

1. 区位优势：六成租户将区位优势纳入选址决定性因素。
2. 楼宇特质需求：
   • 公共交通通达性：是租金之外租户最注重的因素之一。
   • 活动举办场地：租户对活动举办场地的需求也较高。
   • 餐饮和商业配套：同样受到租户的青睐。
   • 定制化装修服务与精装修交付：对资本支出预算不足的企业吸引力更大。
3. 可持续发展目标：三分之一的租户关注楼宇是否符合可持续发展目标以及企业资本支出预算。

五、总部选址与跨楼宇灵活办公空间

1. 总部选址：
   • 主要目的：有11%的租户表示搬迁的主要目的是为了寻找新的总部。
   • 行业分布：主要集中在制造业（23%）、专业服务业（23%）、科技互联网（19%）和医药及生命科学行业（15%）。
2. 跨楼宇灵活办公空间：超半数有搬迁需求的企业重视跨楼宇灵活办公空间，显示出伴随总部选址时可能出现的空间整合，企业也高度关注未来办公资产组合的灵活性。

六、绿色楼宇与ESG战略

• 绿色楼宇需求：绿色出行和绿色认证楼宇已成为企业ESG战略中的首要考量因素。在成本控制压力下，企业正努力在长期的ESG承诺与短期财务目标间寻找平衡。
• 租金稳定性：具备LEED等绿色认证的办公楼在租金上展现出更强的稳定性，而棕色项目（非认证项目）的租金降幅则明显偏高。

七、市场展望

• 市场机遇：当前写字楼市场为租户和业主均带来战略调整新契机。租户应把握市场机遇，通过优化资产组合、提升职场效率与员工体验、引入灵活性条款及推进绿色租赁，实现降本提质与可持续发展。
• 业主策略：业主则需精准把握市场需求，关注新兴行业与存量租户升级，通过提供个性化商务配套与增值服务、加速资产绿化等措施，提升楼宇吸引力与ESG表现，以期在激烈的市场竞争中脱颖而出。