城市综合体·演进

哪怕是最具远见的商业运营专家，早年他恐怕也不会预想到我们在商业这条路上会走得如此艰辛。成都不缺商业想像力，从最初的万国熊猫城到大世界商业广场；从罗马假日广场到新城市广场；从天府汇城到成都万达广场，尽管每一步都显得踯躅蹒跚，但不能否认经过反复的摸爬滚打，在经历了沿街为市、购物中心的简单模仿等阶段之后，今天成都的城市商业开发已经进入到一个崭新的时代。

城市综合体·分析

竞争激烈，挑战开发商资金与运作能力

世邦魏理仕认为，城市综合体项目与普通住宅、商业项目不同，对开发商的要求很高。首先，要求开发商对宏观消费市场进行判断，通过对GDP、零售总额的正确分析来判断一段时期内消费市场总的发展态势；其次，要求开发商对所在商圈以及所开发的物业针对的需求能否有正确分析判断；第三，看开发商是否具备组合分配各种商业资源的能力，这包括与咨询中介代理公司合作进行项目前期策略定位、物业设计、招商等方面。

即使是品牌开发商，对于一个城市综合体项目，通常也不敢以己之力简单制造。富力与合景泰富均聘请世界享有盛誉的BENOY设计公司执笔规划设计，这间公司成功设计了如英国BlueWater购物中心以及圆方购物中心等多个世界级项目。富力透露，尽管自己有建筑设计院，但还是甘愿为此付出近1500万元的费用。花样年成都公司总经理刘宗保也认同此观点：“涉及到交通组织、人流车流动线、几个形态既相互和谐又互不干扰，一个城市综合体需要交通顾问公司、产品研发部、规划设计专家、室内设计、建筑设计等非常多专家的合力，这对开发商的资源整合能力提出高要求。”

此外，以地铁物业为代表的城市综合体开始成为发展趋势，银石广场、西锦国际2期都是地铁上盖物业，便捷的交通优势将是未来城市综合体抢占的最重要资源。新港地产执行董事张红兵透露，目前成都几乎一半以上的城市综合体项目的开发和运营方面都有新港地产不同程度的参与，他在与投资商、开发商打交道过程中发现，目前成都城市综合体中对外出售的物业都只占很小比例，有的城市综合体甚至就是一个平方米不卖，或者是只卖其中的住宅或者是与商业主体完全不影响的独立铺面。这对开发商的资金链也是一个重大考验。

业内的悲观派认为，尽管这一轮出现的城市综合体项目均给大家描绘了美好的未来，但开发商的实力、功底有待验证。

市场基础好 前景较乐观

十余个项目，680万平方米的开发体量，作为二线城市的成都，能否承载如此海量的城市综合体？这些看起来很美的项目，能否像美国的洛克菲勒中心、日本东京的六本木、中国的北京国贸中心一样成为经典之作，成为拉动区域经济、文化发展的增长极？

对此，投资将超30亿元的“城北天地”开发商瑞安预计，投入运营后每年给当地能带来超1亿元税收收入。而刘宗保也很乐观地说：“成都城市人口上千万，GDP达3000多亿元，未来城市将对效率、商务便捷度提出高要求。城市新中心天府新城未来将容纳120万人口，这是美年广场、誉峰、苹果之城等选址于此的原因，成都的城市综合体还不够，市场的潜力巨大。”刘冬涛也认为多个城市综合体的出现将增强区域对全城的磁力，竞争尽管存在，开发商依然能合力做大蛋糕，而不同的项目对客户群的定位不完全相同，这也是他的信心所在。

世邦魏理仕对城市综合体的前景同样看好。根据他们的统计，截至今年3季度，成都优质商业存量仅有约24万平方米，且绝大多数为传统的百货商场，不光物业多为单一功能的建筑，商业形态也比较单一，但租金水平高（首层每天每平方米人民币44.4元），空置率低（4.2%）。成都现在处在一个经济快速平稳发展、商业物业面临升级的大背景中，这不光表现在消费者的消费水平和要求逐步提高，也表现在部分国际知名商业零售品牌和酒店因为成都目前没有达到他们要求的物业而迟迟没有进入成都市场。城市综合体中的购物中心将是未来零售商业的主流形式和二线城市商业的发展方向。世邦魏理仕认为，成都零售商业物业的特点也同样适用于甲级写字楼、豪宅等业态。未来，会有数量可观的拥有国际背景开发商开发的城市综合体屹立在成都市场上，这将为成都的高端物业市场带来更多的理念和更好的服务。

城市综合体历经三代发展

2000年以前：沿街为市到集中商业

上世纪90年代以前，当时占据成都商业主流的仍然是沿街为市的商业形态。骡马市、春熙路、盐市口，沿街为市的三大商圈占据了整个成都商业一半体量。而除了传统三大商圈外，城东建设路、城南玉林片区等都是城市中心商业的重要补充，它们在一定程度上担当了今天社区商业、邻里购物中心的角色。

2000年前后是成都集中式商业物业发展的萌芽阶段，规模宏大的熊猫万国商城无疑大大拔高了成都商业地产开发的起点。

尽管当时“购物中心”作为舶来品，其理论还停留在字面上，而“城市综合体”更是无从谈起，但成都已经开始在商业地产开发上大胆尝试与国际接轨。

2000年~2007年：购物中心拔地而起

进入2000年后，集中式商业地产项目一个接一个，打着“购物中心”旗号的商业地产项目开始进入高速发展阶段。从最初参与罗马假日广场开发，到后来的大地新光华广场，现任成都摩尔物流发展有限公司项目总监的李勇几乎经历了成都商业地产这一阶段发展的整个过程。“2001年前后是成都集中式商业地产开发突飞猛进的时候，罗马假日广场、大世界商业广场等商业楼盘都是在那个时候上市，但紧跟着商业地产开发过程中的各种问题也暴露出来，资金实力不足、业权分散、经营环节薄弱、招商不力，但这是必须经历的阶段。”今天李勇仍然认为，当时不少商业楼盘的规划设计、营销推广不可谓不成功，正是经过众多商业地产开发商的尝试和努力，成都商业地产开发才有今天的成就。

早期的商业地产项目可能存在众多规划设计、经营管理等方面的先天不足，但之后天府汇城、新城市广场等楼盘逐步将商业地产开发“矫正”到较为科学的发展模式上来。立足于商业地产开发运营的新港地产执行董事张红兵可谓成都商业地产开发的“元老”，他先后参与了新城市广场、财富中心等代表性商业楼盘的开发和运营。“现在一般城市综合体都具备酒店、写字楼、购物中心三大功能，当时万国熊猫商城、摩尔广场、大地城市脉搏、新城市广场或许不具备城市综合体的所有功能，但他们其实都是城市综合体的雏形。”张红兵告诉记者，比如新城市广场当初没有规划酒店、写字楼功能，但现在实际上里边就开了不少经济型酒店，而且也有中小公司在里面办公，发展到今天他们实际上已经是城市综合体。

2007年之后：成都进入“城市综合体时代”

李勇不主张将“购物中心”和“城市综合体”两者割裂开，前者是按照商业形态划分来命名，后者主要是从建筑形态的差异来命名，因此不能将城市综合体与购物中心进行简单比较。在概念上，城市综合体就是一个包含了购物、休闲、娱乐、商务、居住等几乎所有城市功能的综合性建筑形态，而购物中心则是一种商业业态，它不包含居住、商务等除购物休闲娱乐以外的其他功能。在两者关系上，也可以理解为城市综合体内可能包含购物中心，但购物中心肯定不是城市综合体。

“‘购物中心’概念是熊猫万国商城、摩尔广场率先提出，而‘城市综合体’应该是盐市口的财富中心率先提出。”李勇回忆成都商业地产的发展历程说。尽管财富中心开发规模不大，但它确实包含了写字楼、商务公寓、购物、餐饮、休闲等众多功能，它在建筑形态上肯定属于城市综合体。而2007年初开业的成都万达广场将城市综合体的优势发挥得淋漓尽致。“强大的招商能力、资金实力和运营管理能力，万达给开发商们好好地上了一课，用住宅开发的收益来支撑商业的开发，最终实现商业为开发商不对外出售的自持物业。不对外出售保证了统一业权，科学的商业物业设计规划，再加上专业的商业运营管理，这样的商业地产项目肯定会取得成功。”李勇分析说。

其实“城市综合体化”、“购物中心化”都还在继续发展，目前成都的专业市场现在也开始向购物中心、城市综合体模式发展，富森·美家居城南店、摩尔汽配国际广场、宜家家居商场以及未来的苏宁广场等专业性较强的市场现在也出现了购物中心的发展模式：拥有舒适的购物环境，专业市场也开始重视餐饮、休闲、娱乐、商务等功能。李勇认为，“目前正在开发的大量城市综合体项目并不会造成供过于求状态，成都需要更多品质更高、规模更大的购物中心、城市综合体来升级传统的商业经营形态，城市综合体肯定还不是终极模式，成都商业地产开发肯定还会继续向前发展。”