这是一个十分含糊的名称，多重功能复合在一起的大体量的建筑空间都可以叫城市综合体。这是有人把无法命名的建筑做了一个内涵无限大的概念来蒙人；什么叫城市综合体？体量上有什么规定？功能构成是什么？各类物业比重是多少？用途、收益、经营方式都很不明确，所以不要用这种说不清、道不明的规划概念去忽悠人，不要“哄孩子睡觉，孩子没睡自己反而迷糊了”。

随着城市中心区域的土地供应锐减和提高土地利用率的政策的实施，城市中心“三高”（高容积率、高建筑密度、高开发强度）的地块越来越多，于是传统的功能平面布置的思考方面有很大的变化——更加注重建筑的竖向布置，做房地产变成了做“三明治”了。其实，做“城市综合体”远远没有这样简单；需要对地块进行深入的研究，然后提出待开发的“城市综合体”的类型、功能构成、物业种类、产品规格和档次以及这种类型的“城市综合体”所需要的配套、景观和建筑风格等方面的要求。

显然我们对城市综合体的运作和策划、规划、开发的思考是过于粗糙，概念也过于空泛，作为行业人士的我实在是不屑运用这个概念去与他人交流。我一年承担或作为专家评议的项目达数十个，涉及到许多这样的项目，有一些体会：

1、“城市综合体”的定位原则

“因地制宜”

经济发达的区域，位置也合适，就做商商综合体

消费发达的区域，就做商住综合体

经济、消费都不强，就做商贸住综合体

经济发达、消费能力强、旅游资源多，就做豪布斯卡

2、规划方法

竖向规划、各楼层、物尽其用

做方案一定要做平面和竖向两套，否则平面摆平的，竖向无法上下沟通，如电梯、各功能的通道、上下管道、上下功能的影响性。

3、开发的成功点——车位

可搞多少车位，就可以造多少面积、多少高度；车位决定体量。城市综合体往往要承担城市地标使命；地标形成最直接方法造高楼，而高楼受到车位配置的制约，所以车位决定了“城市综合体”的命门，谁轻视了“车位”，必将吃尽苦头。

【延伸阅读】

借势城市综合体 成都房地产版图欲外扩

680万m2城市综合体抢滩成都

商业开发新时代 成都能吃下天量城市综合体？

专家：发展特色城市综合体将是城市发展关键

成都写字楼继续看新闻