随着四大新城计划的正式实施，成都的旧城改造也进入了实质性进程，然而近日本网却在成都市某区的旧城改造中心，获得了一个令人难以置信的消息：由于旧城改造“谁改谁亏本”，目前成都市部分旧城改造项目开始陷入僵局，令相关职能部门倍感为难。

拆迁补偿价格一路走高

一位知情人士对本网表示：“旧城改造其实是政府不赚钱、开发商也亏本的事情，据我所知，金牛区目前推出的54个旧城改造零星项目，至今有40多个都未找到婆家。”

这位知情人士表示，在旧城改造项目上，成都昂贵的拆迁费用正在日益成为政府和企业的负担。“我们考察过南京、广州、佛山等全国各个城市，发现其中任何一个城市，其旧房赔偿价格都不足以买到相同面积的新房。但在成都，旧房赔偿款甚至还能令原住房在相同位置买到1.5倍原面积的新房。

该人士表示，之所以在成都发生如此现象，原因在于在以往的旧城改造过程中，政府会对一些难以拆造的项目进行拆迁费用上的补贴，结果导致不少企业为了尽快将旧城拆迁出来，开始对“钉子户们”不断提高补偿条件，最后导致旧房补偿价格一路走高现象，形成所谓的“钉子户”游戏规则。

这位人士表示，一旦补偿价格上去了，就很难再降下来，“结果就导致政府在拆迁费用方面的负担越来越重，常常会超过该地块的土地出让成本。不过这也是没有办法的事情，一来确实有改造的必要性，二来如果开发商对此地块打造成功后，也会带来更多的其他相关利益，如周边土地的增值，商业、服务业等的拉动，整个区域的焕然一新等。”

旧城项目谁做谁亏本

政府亏本，开发商其实也并没有多少赚头，“旧城改造，谁改谁亏本。”正在成为不少开发商们的共识。

据了解，以前的旧城改造项目，一般是由政府成立投资公司来进行运作，不过随着旧城改造力度的加大，各级政府开始希望能有更加专业的社会力量参与进来，以实现真正意义上的“改旧翻新”，不过正是由于上述原因，导致政府部门很难达其所愿。一位开发商表示，目前成都市各职能部门对旧城改造项目，都会有严格的各项指标限制，加之建安成本、拿地成本不断上涨，“要想盈利真的是很难。”  

以正处于“萌芽”阶段的金牛万达广场为例，其实早在4年前，成都市相关招商人士就开始前往香港、内地等各城市，寻找大型房地产企业进行洽谈，希望能引进资金，将原荷花池商业片区，打造为一个发达商业区。“但找了很多企业都没谈拢，最后，经过长达4年的接触，终于与大连万达集团签订下了一份框架协议，由万达在此修建一个城北最大的城市综合体。”不过该知情人士却表示，虽然万达对于旧城改造之道颇为精通，但由于拆迁难度大，加上相关限制，恐怕也难逃亏本的命运。

据该人士介绍，金牛万达广场预计占地203亩，涉及拆迁户3000多户，以及16家企事业单位。在拆迁费用方面，就是一个非常惊人的数目，而根据相关协议，万达在项目修建完成后，还要返还金牛区政府约20多万平方米面积的房屋，用于安置该片区原住居民，所以其实也很难通过地产项目获得更多利益，反而还有亏本的可能。

零散地块无人问津

既然企业参与旧城改造很难逃过亏本的命运，那为何还有不少大型企业参与其中呢？

一位知情人士一语道破天机：“其实很简单，对于大开发商、大项目，政府会出于长远的考虑，对这些开发商们进行‘特殊’处理。”

这些“特殊”处理可能就会包括：更优惠的税费政策、更优厚的拆迁费用补贴、规划指标的相应放宽等。“比如城北某大型商业综合体，由于该项目预计在建成后，平均每年能给当地带来2～3个亿的税收收入，所以该项目获得了3年税收全额减免，土地出让金基本上全部返还等优惠条件的扶持。如此一来，开发商岂有不干之理。”

尽管大开发商十分乐意参与旧城改造，但事实却是：由于旧城改造工程十分复杂，大面积的地块也十分有限，所以能够吸引到大开发商进入的“诱饵”非常稀少，更多的还是那种零星地块，“这种地块大开发商没几个会去拿的，但小开发商也不愿意拿，因为地太小，争取不到更多优惠条件，加上小开发商专业经验、开发实力都不够，没有办法像大开发商那样能把利润率做到最高，一不小心就会‘亏本’，结果就出现了众多零星地块难觅婆家的现状。”