面对让人看不懂的上海楼市，注重实用主义的潘石屹并不悲观，相反，他正凭借猎人般的机警与精明，耐心寻觅着价廉物美的“猎物”。

上海地产有好消息，也有坏消息。

已有内部人士透露称，监管部门在今年7、8月份已警示银行，“关注商业房地产的风险”；其理由是目前酒店、办公楼等商业运营情况不佳，租住率及租金下降，调整可能还会延续。

一个明显的征兆是：近期沪上高星级酒店出租率、房价大幅滑坡，个别在建项目出现烂尾迹象。

如果用数字来说话，我们看到——

今年上半年，上海办公楼平均租金报价已下跌11%，个别物业从高峰时每天每平方米14-15元降到目前的7-8元；从售价来看，有统计数据显示，8月上海一手产权式写字楼成交均价达2.51万／平方米，这一价格与动辄五六万、甚至超十万的豪宅相比十分“寒酸”。

面对让人看不懂的上海楼市，注重实用主义的潘石屹并不悲观，相反，他正凭借猎人般的机警与精明，耐心寻觅着价廉物美的“猎物”。

“数据显示，目前商业地产的过剩非常严重。”中国指数研究院副院长陈晟说，“这也导致北京、上海等地的商业地产稳中有跌。但我们依然不可忽视其中的商机所在。就拿上海来说，南京东路、虹桥、真如和世博四大板块不容忽视。未来的投资有多种选择，像老潘那样胆子比较大的，完全可以投资钻石地段的商业地产。”

中企涌动

今年上半年，陆家嘴集团以17.6亿元人民币收购上海浦项广场；8月，SOHO中国以24.5亿元收购位于南京西路的“东海广场”。两个项目均是中资收购外资。

仲量联行在一份研究报告中披露，2005年到2007年间，外国投资者购买了中国近60%的高端地产资产，而今年上半年，中资投资占高端地产总投资比例上升到70%，该数字在2008年仅为36%。

上海社科院商业地产专家朱连庆表示，“未来上海高端商圈将不光是外资唱主角，中资企业也应有一席之地。一些具有前瞻性眼光的国内企业，趁外资受到全球经济衰退的挤压、自顾不暇之机果断出手，抄底甲级写字楼。” 

朱连庆认为，上半年随着市场整体复苏，金融机构盈利状况开始“回暖”，不少机构计划扩大办公用地，以便扩展业务；另一方面，写字楼盈利模式多元化，既可自行经营，也能进行资本运作，对下半年金融市场不太乐观的机构更将资金投进了高端写字楼。

业内分析人士表示，4万亿货币政策出台，制造业企业“手头宽裕”，但在实体投资环境恶化的情况下，企业拿到资金后，无法进行实体投资，部分资金就流入房产市场，尤其是投资价值较高的甲级写字楼市场。

寻找价值洼地

朱连庆认为，与住宅不同的是，高端写字楼对城市经济具有强大的推动作用，因此具备长期投资价值。

他说，在美国纽约、法国巴黎、英国伦敦、日本东京等许多经济发达的大都市，都集中建有设计先进、造型气派、设施智能、功能齐全的宏大商务楼宇群。

目前，与其他几个国际大都市相比，上海的高端写字楼市场仍然是一块价值洼地。一份最新调查报告显示，截至2008年5月，全球50大租金最昂贵市场排名中，位列三甲的分别是英国伦敦西区，俄罗斯莫斯科，日本东京(内中心区)；按人民币计算，每年每平方英尺租金分别为29815元、23129元、21922元。而上海浦东仅列第39名，每年每平方英尺人民币6813元。

这些数字意味着，以上海的金融环境衡量，写字楼真正的价值远高于目前的租金水平。随着城市经济不断增长，黄金地段的高端写字楼仍有增值空间。

某业内人士告诉《新民周刊》，“目前上海住宅租金回报率在3%以下，而商业地产则达到8%-9%。部分写字楼的售价水平虽低于高档公寓，但租金水平却远超过高档公寓。”

民营企业抄底时机？

随着外资纷纷减少租赁规模，一直以来对高端商务楼望眼欲穿的本土民营企业，似乎看到了最佳的入驻时机。

陈晟说，一些中小民营企业仍然习惯在乙级写字楼或住宅楼办公，比如，潘石屹的第一个项目现代城，就是在北京CDB区内按住宅立项，最后以写字楼产品出售的。“他运作的精髓，就在于让想买写字楼的人，可以得到住宅楼的按揭贷款”。 

但是，当民营企业逐渐成长为大企业集团时，“它们在提高企业竞争力的同时，也需改善自身形象，进驻高端写字楼就是第一步”。

朱连庆认为，民营企业要有进军高端商务楼的前瞻眼光。“金融风暴袭来，国外资金在收缩，它们占据中国甲级写字楼的市场份额有所减小，民企可趁这个机会进入。相对来说，甲级写字楼成本较高，但其商务价值也高。”

寻找哪些“金矿”？

陈晟认为，要投资商务楼，关键在于选定有潜力的地段。“目前，陆家嘴商务楼微跌，但陆家嘴、徐家汇等地已经形成了稳定的商业圈，目前只是在波动震荡。抄底要选起点较低，未来很有机会的地段，比如虹桥和真如。”

他说，“从国际商业地产市场的角度，我们看一下伦敦和阿姆斯特丹，便不难发现，单纯的高端已经无法成为吸引眼球的卖点，北京CBD商圈中写字楼空置率较高的情况，就是最有力的证据。“国内至今还罕有投资者关注到拥有环保标志和认证的写字楼，这是国外高端写字楼的发展趋势，其实也是一个被人忽略的商机。”

陈晟认为，“上海未来的投资亮点，一定还是甲级商业地段的高端写字楼，以及顶级商铺的投资。从数据上分析，梅龙镇、恒隆广场和中信泰富传统三强的地位难以撼动。但是，南京路商圈仍然拥有潜在商业价值。”

潘石屹曾为了SOHO北京的项目，亲自跑到山西、内蒙古等城市，吸引那里的民营企业进驻SOHO写字楼，这些客户大多是年轻富裕的企业家，也成了之后SOHO中国的投资主力军。因此陈晟认为，“老潘还是应该尊重他的消费者，在杭州、义乌、温州以及上海本地一些企业家群体中挖掘潜在投资者。这些企业家很需要类似SOHO的办公模式，有些人甚至需要SOHO来引导，这种曲线定位一定能为SOHO东海广场带来很大商机。”

而在朱连庆看来，投资商业地产，还要考虑企业的行业背景，选择集聚性强、辐射能力广的区域。例如，北外滩的发展定位是航运服务业集聚区，在接下来的10年，将吸引全球航运顶尖企业入驻，北外滩区域将带动入驻的航运业民企提高产值效益。