专家预测，今年地铁沿线商务楼宇价格会上涨10-20%

随着成都轨道交通的大力推进，位于地铁口的商铺、写字楼及住宅均成为投资客觊觎的投资对象。“保守估计，今年在地铁即将开通的利好的影响下，地铁沿线商务楼宇价格方面会上涨10-20%。”日前，专家表示，地铁物业的升值空间在短期内就能看见。

地铁口写字楼又涨价了

作为现代商务办公楼，快捷成熟的交通是考量项目价值最重要的指标，新希望大厦最被看好的也是其拥有地铁1号线桐梓林站口，站口就在楼下，出了地铁，就上电梯，是成都最具有代表性的地铁商务写字楼。从今年3月到8月，其均价已从12000元/平米涨至14000元/平米，依然热销。而紧邻新希望大厦的丰德国际目前二手房的价格也达到了14000元/平方米的水平，而且95%的入驻率也令丰德国际成为成都最知名的办公物业。

“很多投资客看好我们项目的地段优势，成熟的交通条件，使从金沙万瑞中心到成都双流机场仅需25分钟车程，到火车站仅需20分钟车程。”销售人员告诉记者“目前金沙万瑞中心已售出七成，估计今年内就可以清盘。”这个位于已经开工建设的地铁4号线西三环站口的微型CBD项目的写字楼从今年6月开售以来，均价已从6600元升至7800元。

地铁对商用物业带动更大

即将于2010年开通地铁1号线，它将把成都带入地铁商务时代。据国际国内地铁发达城市经验，地铁沿线的住宅物业比非地铁住宅物业贵20%-30%左右，而地铁沿线写字楼较非地铁沿线写字楼价格一般要高出50%甚至100%，这充分反映了办公对交通的依赖性。“对地铁物业而言，商业楼升值空间会更大一些。”摩根中心营销负责人陈琨认为，地铁对人气有极强的聚集功能，地铁物业升值的趋势势不可挡。

“很多投资客看好金沙万瑞中心的开发模式和区域稀缺性以及紧邻地铁站点的优势，但我们却对买家有挑选，设门槛；我们不希望都是投资客买写字楼，我们要把纯投资客的比例控制在30%左右，我们希望更多的是自用型的企业进驻，只有这样，在交付使用后，才可迅速形成良好的商务氛围。”善长打造微型CBD的万瑞置业副总经理方光彬告诉记者。

投资地铁写字楼有门道

记者在采访中发现，现在不少公司在选租写字楼时，都开始把有无地铁站点，能否使用地铁作为一大考量指标。但并不是所有邻地铁的项目都有很好的投资前景，关键要看其与地铁站口的关系。

A：地铁上盖的写字楼出租率最高

新港地产顾问有限公司执行董事张红兵认为，对于任何一个写字楼来说，就算甲级写字楼，都会追求拥有优越的交通优势。

B：金融核心区的站口写字楼潜力大

国嘉新世界的营销负责人认为，地铁2号将进一步助推未来的东大街成为成都的金融商务核心区，而地铁站口写字楼的升值潜力更大。

C：5分钟步行距离的地铁商务楼最理想“与地铁的远近距离，注定一个物业的使用性质，也注定了一个地铁物业的价值体系。”花样年成都公司营销总监杜响莹表示“地铁产商务楼盘最理想的距离是100—200米，步行5分钟以内为佳”。

（华西都市报 李晖） 

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“明年地铁一号线就要运行了，那七号线还会远吗？”说这话的人刚刚看到东湖国际的广告。该楼盘广告宣传称，毗邻未来的地铁七号线，交通便利。而随着成都地铁的规划和加速建设，打地铁牌的楼盘物业已经越来越多，有了地铁这张王牌，物业的价格也一路飙升。

在地铁沿线置业，升值空间大地如何，记者据此采访了业内人士。

◇地铁物业

升值空间不言而喻

与地铁毗邻的住宅、商业楼、写字楼等不动产被人们称为地铁物业，地铁物业在“铁牛”带动下，即将或者正在进入新的升值空间。“保守估计，住宅房屋在地铁影响下价格方面会上涨5%至15%。”世家机构首席分析师樊邦勇日前向记者表示，地铁物业的升值空间在短期内就能看见。业内人士也表示，成都地铁建成后，地铁沿线住宅楼的升值情况预计能达到30%。

樊邦勇还分析说：“对地铁物业而言，商业楼升值空间会更大一些。中国现在普遍的情况是这样的，像广东、上海的地铁商业楼几乎都是处于升值的趋势之中。这是因为地铁对人气有极强的聚集功能，因此升值的趋势势不可挡。中国如此，国外亦然，比如有百年历史的巴黎地铁，其发达堪称世界之最，犹如一个巨大的‘地下超市’。地铁的带动作用显而易见。”

◇空间和时间

影响地铁物业升值水平

选择地铁物业到底有什么可以预见的价值，专业人士从空间和时间的角度进行了分析。

空间上：地铁具有片区带动作用

“于市中心相比，地铁对郊区不动产的带动效果要显著得多。市中心交通配套设施成熟，因此，地铁物业的升值空间相对要小些。以华阳地产为例，在2005年成都地铁正式动工建设时，紧靠地铁1号线的华阳地产价格就一路飙升。”吕品分析说，离主城区越远的区域，地铁对物业的带动效果会更明显。

一位在成都工作生活近5年的设计师经历了地铁物业的炒热过程：“紧靠地铁4号线的万年场区域曾经是一片破烂的老房子，随着地铁规划的开始，华润.二十四城、花样年·.花郡等楼盘相继建成，价格也是不断上涨，最初花样年·花郡的房子均价是3000多元，到2008年已经达到了7000元左右，北湖印象的房价也从原来的2000多元达到现在的4000多元。虽然房价上涨有开发商炒楼等因素影响，但地铁无疑是导致其快速升值的主要因素之一。”时间上：

地铁可创造“时间经济”

“从地铁规划到试运营直到正式全面的开通是一个过程，在这个过程的每一个阶段，地铁物业的升值情况又有所不同，地铁正式开通之前有一个炒作的预期，到开通之后，则又有一个升值的预期。”樊邦勇认为，地铁物业升值存在一个时间过程。在地铁规划时期，地铁沿线会引来大量的投资商和运营商，从而引入资金和一系列地产项目。到地铁正式建成时，地铁物业的升值速度会放缓，毕竟地铁带来的实际作用不是一两天就可以展现出来，这需要一个过程。到地铁运营一段时间后，地铁带来的交通便捷则会对周边不动产的升值产生直接影响，这种影响最直接的表现就是体现在交通便捷带来“时间经济”———节省出行时间、减少出行成本，这本身也是一种直接的经济价值。

“地铁对商业中心的影响力就更为直接了。地铁聚集的人气本身就是巨大的商业资源，北京、上海、香港等地地铁沿线商业的繁荣就是直接的证据。”樊邦勇分析说，地铁开通后，如果其沿线就有商业中心，人们赶地铁时顺便去购物，从时间上讲肯定是最经济的。在这样的形势下，地铁沿线商业中心的繁荣完全可以预见。

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国内其他城市的地铁影响力或许会为投资者带来一些启示。据了解，北京地铁开通后，沿线房价在短时间内上涨一倍，并形成沿地铁商业带，地铁口和地上商业结合也展现巨大的商机。而深圳地铁开工以来，地铁沿线2公里范围内的住宅租售、房屋置换的成交率均高于同一区域的其他地段，其价格也明显高于同等水准物业。由此可见，地铁这一现代运输工具的出现，不仅缓解了交通的压力，更为商业增添了活力，为现代投资业创造了奇迹。

“地铁经济效应”很明显受访专家认为，通过北京、上海等国内一线城市的经验，地铁对于成都楼市的发展来说，无疑是一个利好。随着地铁通车的日益临近，以往单中心的城区延伸向外发展，整个楼市呈现多个区域百花齐放的局面。交通的改善对于楼市的促进作用一向是明显的，而以地铁为纽带的沿线楼市，也会加强它的辐射影响力，在改善居住状态的基础上，带来巨大的升值空间。地铁通车不仅方便了人们出行，还会在地铁沿线的周边形成综合的“地铁经济效应”。

成都仁智地产总经理山传海表示，结合成都市目前已在建的1、2号地铁线的情况看，未来城东、城北和城西三环外的地铁沿线区域将成为又一居住热点区域，而城南天府大道沿线随着地铁的开通，区域发展将迈上新台阶。

而受访专家还提出，同是地铁沿线物业，陌生区域住宅价值会明显超过成熟片区，结合成都的情况来看，就是城外会涨幅超过市区。地铁物业增值前景看好

城南某项目开发商曾对记者预测，按照成都目前的房价水平，他看好在未来的3—5年间地铁沿线物业有30%甚至更高的价值提升空间。这一预测得到了受访专家认同。

四川省社会科学院经济研究所蒋华东教授认为，地铁对房地产影响最直接的结果，除了促进市场格局的重整，还会对住宅价值产生影响。从地产市场格局来讲，地铁不仅会加速沿线片区房地产市场的发展和成熟，还会加速片区价值的重组。而就算同在地铁沿线，低密产品集中的片区相对于高密产品集中的片区升值空间会更大，而新开发区域相对于老城区在前景预期方面更胜一筹。

其实，受去年销售大势影响，成都“地铁楼盘”并未在此前与“非地铁楼盘”拉开价差，而近在咫尺的开通时间表，显然助推了地铁物业的销售。因为这些物业蕴含较大增值空间的地铁经济，无论是住宅还是商业，都给购买者留下了较大的升值预期。一般来说，地铁沿线物业将比同区域内非地铁物业的价格高出10%左右。换句话说，成都地铁物业蕴含的增值空间现在还只显现出“冰山一角”。

（消费质量报 汪小靖）