文前提要：在当前的房地产市场，不少城市都出现了住宅和商业地产价格“倒挂”的现象，这其实也是由住宅和商业地产需求层面落差造成的结果。同时，这也给许多投资者提供了不小的机会，而其中的关键就是要具备能发现潜力项目的眼光和能力。

住商价格倒挂现象普遍

如果要提到当前的房地产市场，住宅价格的不断上涨已是不争的事实，在不少城市中，其价格已经接连创出了历史的新高。然而在住宅市场热火朝天的同时，一位老法师却看出了其中的道道，他说：“现在的房地产市场主要是住宅价格在涨，许多商业地产的价格都还在原地踏步，从而形成了一热一冷的尴尬局面。”

这位老法师的话是没有错的，如果我们细细探究一下当前的房地产市场，可以发现住宅和商业地产的走势已经形成了截然相反的态势，以至于出现了当前颇为独特的一幕景象。在上海中心城区有一个区域，周边住宅的开盘价格早已在30000元/平方米以上，而就是这样的价格，不少楼盘还出现了排队抢购的局面。然而与此同时，同期该区域的一个商业写字楼项目开盘，价格只定在25000元/平方米左右，但前来购买的投资者并不多，让人着实有些看不懂。

而与此同时，一些价格数据也同样向我们表述了这一市场状况。据第一太平戴维斯统计，从2001年至2006年，住宅的均价涨幅为80%，而写字楼仅为30%，而近几年来，这种现象更是愈演愈烈。21世纪不动产上海锐丰业务拓展部置业顾问吴晓敏指出，2006年开始住宅市场的价格涨幅就逐步加快，逐渐超过周边写字楼价格。从2006年至今，上海办公楼买卖价格涨幅普遍仅约15%~20%，办公楼的商住倒挂现象也开始持续至今，且各区域均有此现象。例如，静安区办公楼的静安中华买卖价格为3万元/平方米，附近的静安枫景苑住宅买卖价格约3.5万~4万元/平方米；南证大厦成交价为2.6万元/平方米，附近的中凯城市之光住宅买卖价格约5万元/平方米；古北的远东国际成交价约为3万元/平方米，附近的古北二期住宅买卖价格约4万元/平方米；陆家嘴中融碧玉蓝天成交价格约5万元/平方米，附近的住宅房源买卖价格约为5万~10万元/平方米。

其实，住宅和商业地产价格的这种“倒挂”关系，已经成为了现时房地产市场的一个非常普遍的现象。据了解，今年以来，全国许多城市住宅价格屡屡创出历史新高，但写字楼和商铺市场却背道而驰，不少城市都出现了“住商倒挂”现象。这种现象不仅体现在了商业地产的售价上，更进一步从其租赁价格上表现出来。戴德梁行新近的一份报告也显示，深圳4、5两月一手成交商铺面积仅1.64万平方米，同比大幅下降61%，而同样来自北京的数据也显示，由于市场需求短期内难有大改观，在市场存量继续加大的背景下，甲级写字楼空置率还在不断上扬。

需求层面落差构成主因

那么，可能很多人会问，为何处在同一区域的物业，会遭受到如此截然相反的境遇呢？记者通过分析认为，需求层面的落差是形成这种状况的主要原因。很简单的道理，住宅的需求非常广泛，一套住宅只要地段尚可，一般不会出现无人居住或租不出去的情况。而办公楼或商铺的情况就不一样了，其投资回报一般都是通过租赁来实现的，而租赁客户大多为经营者，其经营状况的好坏会直接影响到他们的租赁需求。所以我们会发现，即使是一些看上去地段不错的办公楼和商铺。也会因投资者的经营不善而出现空置。

从这一点来说，商业地产的需求是与经济环境的变化息息相关的，知名房地产专家蔡为民表示，商用物业、工业地产等是宏观经济的“晴雨表”。而其中有一个重要概念就是“保有量”，受经济活跃度的影响，一个城市对商业地产的需求并不会无限扩大，这一点在商铺市场上表现得尤为突出。

根据数据显示，2009年1季度，上海商业销售市场供应成交均出现萎缩，这些都从侧面反映了当前沪上商铺需求的放缓甚至短暂缺失。克而瑞(中国)首席研究员陈啸天也表示，一方面，一季度是传统的房地产淡季；另一方面，经济危机对商业市场的影响逐渐突出，企业撤离、倒闭，零售商经营困难，这些都在商铺市场上表现了出来。从上海商业地产的保有量来看，CRIC系统统计数据显示，截至2008年年底，上海商业地产的保有量为4343万平方米，人均商业面积达到了2.3平方米/人(对应上海2008年常住人口数)，在国内城市中最高，另外未来2~3年内还会有576万平方米的商铺新增供应，人均商业面积还将提升，而按照国际标准，人均占有商业面积在1.2平方米是一个比较合理的参照值。

有专家认为，商业地产的价格反映的是地区商业利润的高低，如果该地区商业活动活跃，商业利润高，商业地产的价格当然高，反之亦然。而现在的商业地产价格说明了中国目前的实体经济还仍然处在发展较为困难的时期。当然除了这些之外，投资者自身的因素也不容忽视，戴德梁行写字楼部高级经理张大明表示，许多投资者不愿意接触不熟悉的投资品种，投资实力的差异也决定了写字楼的投资者只能是少数。

商业地产或迎来下一波

通过以上的分析我们可以发现，受到经济环境等种种因素的影响，商业地产并没有能跟上房地产市场整体发展的步伐，而相对处在一个“低谷”的位置，而这同时也给许多胆大心细的投资者带来了不小的投资机会。

在日前由上海社科院商业研究中心和SETV《今日房产》研究中心联合举办的商业地标峰会上，有专家认为，从房地产市场的发展周期来看，商业地产往往会比住宅“慢一拍”，其启动会比住宅晚一个周期，同样当市场出现回落时，商业地产价格的调整也会晚于住宅市场。而现在有种种迹象表明，中国经济已经出现了回暖的迹象，所以有理由相信，商业地产将会成为下一波的投资热点。

一般来说，短期内住宅物业的增长率可能略高于商用物业，但商用物业增值后劲以及租金涨幅力度较强，一般“培养”周期为5年。5年后租金、售价递增率一般可达到10%/年或者更高，这显然是许多投资者值得关注的。而且住宅租赁对象一般为个人，而写字楼租户则一般为公司，相比较保障性能较好一点。另外写字楼签约周期一般为2～3年，相对住宅1年或者更短时间的租期，空置风险略小。

21世纪不动产上海锐丰业务拓展部客户经理明聪指出，上海将发展目标定位于国际金融中心，而放眼国际几大金融中心目前的商业地产来看，均没有商住倒挂的现象，那么上海商业地产未来的趋势应当也是这样的。DTZ戴德梁行写字楼部董事杨达则表示，金融危机对房地产投资市场造成了较大的冲击，私人以及机构投资者的投资意愿有所停顿，这反而成为了内资进入上海写字楼市场的好机会，目前正有不少买家趁机在上海吸纳。其中特别是一些核心区域的物业颇受青睐，比如近期即将入市的上海恒汇国际大厦就受到了不少客户的关注，这幢25层高的建筑紧邻轨道交通1、3、4号线，办公主楼总体量约33000平方米，标准层面积大约为1700平方米。戴德梁行写字楼部有关人士指出，目前不夜城地区内已建成商务楼宇总建筑面积约占全区总数的四成左右，未来区域的发展潜力仍十分巨大。另外一些潜力区域的商业地产也颇受人关注，像同样也是即将入市的金沙商务广场，其位于上海第七大CBD核心位置，项目不仅与中环线咫尺之遥，附近还汇聚了轨道交通11号、13号线，沪宁、沪杭、沪嘉三条高速，沪宁、京沪两条高铁等，目前预计售价17000元/平方米，与周边住宅相比“折让”的幅度还不小。

由此看来，未来的商业地产市场将会成为一块可供挖掘的价值洼地，但它与住宅不同，投资者要获得成功，必须具备良好的眼光来挑选合适的项目进行投资。比如对于写字楼来说，除了地理位置之外，硬件条件、物业管理水平、配套情况都将影响写字楼出租率的高低。而商铺则更需要对其周边商业氛围进行充分考量，在全面考虑商业前景的基础上，再做出投资的选择。