专家认为，进入写字楼更新周期后租户对写字楼硬件越来越“挑剔”

日前，来自高纬环球的一份调查显示，成都最近写字楼市场客户成交量较低迷，从主要成交的客户资料来看，客户中有超过80%的客户是从已办公多年的写字楼中搬离至新写字楼中的。为什么会出现如此壮观的搬家潮呢？面对这种搬家潮，其他已经在运营和将要投入使用的写字楼又如何面对呢？他们又是如何增加人性化举措“留客”的呢？为此记者作了一番调查。

客户大面积“搬家”

据了解，最近，泰康人寿、平安科技、思维特石油、北京无限讯奇、山津医疗、大金、普鲁斯等在蓉知名租户又进驻了一些写字楼，但这些客户中，有超过80%的客户是选择搬家到新的写字楼——离开原来办公多年的写字楼，而换了一家新的写字楼进行商务办公。

“租户‘搬家潮’，一定程度上是因为客户对原有写字楼不满意。”一位长期从事写字楼研究的专家告诉记者，因写字楼外部环境发生变化如交通环境、招商政策等改变而导致客户搬家的，一般很少，因为这些因素发生改变的几率不大；而写字楼本身的硬件配套、服务管理等没及时跟进才是许多客户退离的主要原因。一般来说，租户在原有写字楼租赁一到两个租赁周期后即5到8年，他们就对写字楼的硬件设施开始“挑剔”了，而有了寻求新的办公场所的愿望，导致许多甲级写字楼的旺盛期也就5到8年。

另据高纬环球的统计，今年二季度中，成都部分租户有小面积“扩租”的需求，这也是导致今年租赁市场成交的客户中出现搬家的原因。

写字楼大打“留客牌”

“及时升级物业的延伸服务价值，根据不同行业的特点调整租赁策略，从租金、物业服务、免租期等进行有针对的租赁合同调整，是最直接有效的留客方式。”美国高纬环球物业（咨询）上海有限公司成都公司总监王艺告诉记者，据高纬环球的统计显示，今年第二季度，成都甲级写字楼有效净租金继续小幅下跌，比上季度下跌了2.9%至128.0元/平方米/月，最具抗跌性的中央商务区也下跌了1.5%，但南区和东大街区下跌相对较多，分别为4.7%和3.6%，第二季度中全市乙级写字楼有效净租金也

下跌了0.6%至78.6元/平方米/月。

另外，许多写字楼为了更好的服务于租赁户，还增加了不少人性化举措。据记者了解，有些写字楼在公共区内多增加休闲区域，隔出一个员工共用位置，特别是许多年轻人喜欢在上班之余，有个公共的地方聊天、抽烟、喝咖啡等，既有了休闲功能，又不妨碍正常办公。有些写字楼甚至还在原来的办公室内重新替客户装修出睡眠区，让现在特别是有加班需求的公司员工，在熬夜加班累了后有个可以作短暂休息睡眠的地方，做到更加人性化的办公。

未来配置更趋人性化

“其实对于许多新的写字楼，现在正好是一张白纸好画图，在配置上尽量做到特色鲜明，更趋人性化。”王艺告诉记者，成都许多将要投入使用和还没有修建的写字楼，开发商都非常注重项目的硬件配套，因为现在写字楼的硬件配置不断提升，已经成为左右许多租户是继续租用该写字楼还是搬离到更高配置写字楼的关键点。

据了解，成都写字楼的配置趋势就是更加人性化，采用更多的先进、科学的配置，像香格里拉中心和华敏翰尊国际大厦，以及即将投入使用的仁恒置地广场，都配备了架高地板。还有就是像香格里拉中心、汇日央扩国际广场和未来的仁恒置地广场采用四管制VAV中央空调，可以同时供冷和供热，摒弃了传统甲级写字楼惯用的两管制中央空调，只能在冬天供热，夏天供冷的弊端。还有就是增加可加设内部楼梯，方便大面积租户对大楼租赁多楼层的统一方便使用性，整体规划办公空间的需求。采用更为节能环保的冰蓄冷空调系统、热回收系统配置，不仅节约能源而且在运转时几乎不产生污染。