一、中国旅游地产市场现状

1、中国旅游房地产的机会分析

A、 越来越多的企业投入旅游房地产领域

到目前为止，国内涉足旅游房地产领域的公司超过100家，除了国外和港台颇具实力的大公司外，还包括内地首创、海航、中信中旅等大型企业，也包括天鸿、万通集团等一大批房地产投资开发商。北京、上海、海南、广东、深圳等开工的旅游房地产项目达到近百个。从1999年海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后，先后已有几十个旅游房地产项目在全国进行，并取得了较大的市场反应。

B、旅游与房地产的嫁接日趋成熟

从90年代初海南开始，到98年随着人民生活水平的提高，特别是社会有产阶层的形成为旅游房地产消费奠定了基础，产生了第一批中国有钱阶层消费群。多种旅游产品和投资品种的完善，多重市场价值的凸显使这一产品逐渐成为市场新宠，并与旅游消费成功实现了嫁接。我国目前的宏观经济背景，比较类似发达国家70年代旅游物业飞速发展的初期，不论是供给，还是需求都已具备了发展旅游、休闲物业及分时度假交换系统的条件。

C、消费市场的过渡使发展空间加大

工作时间的缩短和经济水平的提高，度假消费成为时尚。每年115天的假期，对传统旅游方式的不满足，使以单纯观光旅游阶段已开始向度假旅游过渡，并形成了每年24%以上的增长幅度。根据国际通行发展惯例，度假需求从产生发展到具备一定规模所需时间为3—5年。从这一方面来说，我国至少还有3—5年的火爆发展空间。

D、市场日趋成熟，可利用资金相对充足

传统投资领域、生产领域已基本饱和，市场进入成长发展阶段，特别是传统房地产开发领域的机会越来越少，住宅市场成熟期已基本到来。京、沪、深、人均居住面积已超过20平方米。住宅消费开始向舒适型转移，销售市场出现了萎缩的前兆，即滞涨期。大量的传统房地产资金开始物色新的领域。

2、我国旅游地产危机（T）分析

A、经营模式单一，缺乏创新

我国的旅游房地产经营开发方式普遍过于传统和呆板，除了项目单纯照搬没有创新外，在经营操作上也普遍采用单一的旅游风景式，不能形成自有稳定的消费群体，难以形成一个整体的营销网络。

B、经营市场混乱 ，缺乏行业规范

巨大的市场和高额的利润回报引来了众多企业的争夺。但由于旅游房地产在我国尚属起步阶段，行业法规不够完善，让部分经营者有机可乘，带来了许多不良影响。一些经营者在广告宣传资料中明示了投资回报，在购房者与酒店经营公司签定的委托合同中，许下诱人的承诺，以此误导消费者。更有一些不法之徒采用欺诈性销售、非法集资等手段牟取暴利。

C.消费者支付能力的制约

旅游房地产在我国主要以产权酒店形式出现。尽管这一形式在外国已风靡多年，但在我国尚属新兴事物，消费者普遍对其不太了解，加上中国人超前消费的意识并不强，一下子拿出多年的积蓄去购买未来十几年甚至几十年的度假用房却最终没有房子的产权，这对于大多数中国老百姓来说仿佛有点太超前了。而且目前国内市场上加入国际度假交换系统的部分分时度假产品价格超出了国内的支付能力，顾客想与国外进行交换度假的愿望很难实现。另外，带薪休假制度在我国并未全面实行，这使得广大消费者对于投资旅游房地产更加审慎。

D、理念引导尚需时日

在旅游地产的具体运作过程中，有一些细节问题成为发展的重要障碍。例如物业产权分散就是阻碍地产项目实现旅游化的一个重要障碍。这是指许多已经出售的商用物业产权分散在大大小小的业主手中，经营项目和装修风格无法统一协调，使得物业不能形成吸引游人的景点。

E、旅游地产自身的“弱势地位”

旅游业过分依赖于宏观经济，缺乏独立生存的能力。一旦宏观经济形式发生不利变化，旅游业将迅速萧条，而依附于旅游业的别墅、度假村将再次出现门可罗雀的惨淡景象。

F、旅游地产理论支持落弱，现实操作有风险

尽管“旅游地产”概念早已提出，但该概念的理论支持实际比较薄弱：

其一，旅游地产主打的“假日经济”概念，仅仅局限在“假日”，时空范围很小，同时人们休闲度假选择的自由度受到限制，度假时间过于集中容易形成“瓶颈”，这样会使人的休闲效果大打折扣；

其二，旅游地产不太符合中国目前的国情。因为“旅游地产的依靠是旅游”，这对于中国人来说需要大量的时间和金钱，同时与西方许多国家有所不同的是一年中给予职工几天乃至一个月的带薪休假的中国企业并不多，“带薪休假制度”在国内毕竟刚刚起步，大多数人外出旅游仍是依靠“五一”、“十一”等国家法定假日，这样无法从时间上解决人们旅游过于集中的问题。另外，在每个节假日都有能力出去旅游的群体也并不多。

其三，旅游地产虽然也打出休闲娱乐的旗号，但有关风险投资的味道更浓些，这与人们享受生活的休闲行为恰恰是格格不入的。

G、法律法规的相对滞后影响发展

旅游房地产还需要相关法律的支持，就现行法律来讲，所谓的分时度假产权酒店等物业就是一个敏感的问题。

H、快速增长的支撑空泛

中国的旅游地产还只是处于起步阶段，旅游地产对相关产业链的要求很高，对服务的要求很高，这都不是一朝一夕可以达到的。

二、旅游地产发展趋势与特征

特征一：旅游模式转换——旅游已经从观光旅游、商务旅游向休闲旅游转化

初级阶段是以景点观光为基础的旅游概念，中级阶段可能从城市开始，最初长假集中于城市，以看为主，然后把一些商务活动结合起来。

近年来国内旅游经济获得了长足的发展，其表现是游客规模的不断扩大、旅游消费形式的不断丰富和旅游经营收入的持续增加。也是就说直观地看来，旅游市场在“量”的方面获得了显而易见的增长，并且有进一步强劲增长的趋势。但通过对于这个市场客源、交通、以及消费行为的进行综合分析之后，当前旅游市场的发展不仅有表象上的“量”的增长，更蕴藏着“质”的提升，而体现集中这一“质变”的，就是旅游消费模式的转换，即由传统的以景点观赏为目的的“观光旅游”向以休闲消费、时间消费与度假居住为目的的“休闲旅游”、度假旅游模式的转换。

正是这样一种新兴的模式，对原有旅游配套服务设施与景区经营模式提出了新兴的功能要求。在“休闲旅游”旅游模式中，人们需要的不仅仅是对旅游景点的观赏，更强调的旅游全过程的质量与舒适程度，尤其是远离城市的景区短期或定期居住，更成为未来旅游发展的时尚。这样一种消费模式的转变，是传统的旅游景区在设施上无法继续适应和满足的，正是这样一种转变，使当前以新型旅游消费空间营造为目的的“旅游房产”开发如火如荼。

当我国的旅游解决了时间、收入和汽车这三个问题后，一般意义上的观光旅游已经开始向商务型、度假型的方向转化。而这，也是未来旅游地产开发与服务的方向。

征二：主导休闲旅游模式——叠加旅游观光与都市休闲消费理念结合

休闲型旅游开发的主要特征，是在旅游风景区的背景下叠加了现代时尚的都市休闲消费模式。在新兴的“休闲旅游”、“度假旅游”模式下，人们对于旅游消费的要求将集中于旅游风景区的环境与现代休闲消费这样两个因素，也就是说旅游的出发点，将会是对于景区环境的向往，而在走进这样一种与所在都市环境相区别的景区以后，仍然需要享受都市休闲消费的空间和服务，而旅游房产正是提供这样一种空间和服务的产业。

特征三：租务需求——旅游地产开发与配套软硬兼施

除了硬件的建设以外，如果没有软件的建设，很难把普通的地产变成旅游地产。旅游地产一个转换过程就是有人替你去管理，有人替你去实行租务。凡是有最优秀的酒店管理公司或者物业管理条件的地区，才有可能逐渐形成旅游地产，因为它要有一个巨大的网络来实施。而某一个发展商说我在某一个地区盖一小块作为一个旅游地产，然后又没有一个庞大网络或者软件配套，这个常常很难变成分时度假，所以配套、服务系统和硬件是不能分离的。旅游地产常常要把旅游项目经营得很好，同时又要把旅游房地产配套服务经营得很好，这两者结合起来才能使旅游地产发挥出旅游的作用。

特征四：品质吸引“双高”阶层——投资+消费模式组合

因为旅游房产通常具有“投资+自用”的两重功能，投资者不仅可以在投资中获得保值增值收益，更可以通过投资长期享受物业的带来了空间享受和消费功能。这样的旅游房产通常会吸引一些“高收入”、追求“高品质”生活的人群前来消费与投资。这是近年来旅游房地产发展的一个重要特征。根据这一特征，开发商可以采取一些相关的营销措施满足这部分消费者与投资者的需求。如委托经营与定期免费自用的营销策略，即房产售出之后，每年提供一定期限的居住期限，具体入住时间可以由业主自由选择，此外的时间，将由酒店营运商接受委托实施统一经营管理对外经营，并向业主提供固定比例的收益回报。

这样一种模式不仅满足了“双高”阶层休闲度假的愿望，同时也免去了他们在不使用物业时打理、租赁的麻烦，是今后此类旅游地产物业的经营方向。

三、旅游房地产市场前景分析

分析旅游地产的市场前景，必须先对旅游业的发展趋势及前景作分析，并在此基础上展望旅游地产的市场前景。

（1）中国旅游业发展趋势分析

随着经济的发展和人民生活水平的进一步提高，闲暇时间的增多，带薪假期的普遍实行，旅游条件的改观，国际旅游业的深入开展对国内旅游业的影响，人民的旅游热情将进一步焕发。

从市场上来看，中国国内旅游市场前景广阔，需求潜力大，国内旅游将维持高速稳定增长的局面，由数量速度型向质量效益型过渡。国内旅游的配套基础设施和服务设施将进一步的发展，基本上符合国内旅游的发展步伐。

通过以上分析，中国旅游业将呈现以下的发展趋势：

１、旅游消费水平由低级向高级发展，旅游消费结构呈现多元化的状态

随着我国人民收入水平的提高，以及旅游设施的供给水平的提高，人们出门旅游将要求吃得好、住得好、乘车带空调、坐软卧，有的要求乘坐飞机往返，由基本满足型向舒适型、享受型过渡。

当前我国国内旅游消费的结构中食住行的比重较大，达７５％－８５％，游购娱占２５％－１５％。旅游业发达国家和地区如新加坡和香港，旅游消费中游览购物娱乐支出占６０％。我国旅游消费资料中，物质消费资料多，精神消费资料少。随着我国旅游产品生产开发的多样化系列化和旅游配套设施投资结构的进一步改观，今后我国国内旅游消费结构中游购娱的比重将进一步上升，精神消费资料的比重也将上升。

２、旅游人数稳步增长，有组织的团体将逐步增多。

目前我国国内旅游人数年平均增长率在１０％以上，随着市场经济的深入发展，旅游人数将继续增长，并维持高速局面（扣除各种意外因素的影响）。由于负责接待国内旅游者的旅行社增长速度过慢以及经营中的不正之风，服务质量的低劣造成目前国内旅游者多以散客出现。随着旅行社的发展及服务质量的改观，将会有越来越多的人通过旅行社旅游。旅行社提供食住行游购娱一条龙服务，提供各种旅游信息，也将使一部分旅游者选择它。

３、旅行路线由短途到长途发展

人们将不满足家门口的短距离启蒙式旅游，而是向中长途涉足。旅游的区域扩大，热点仍热，温点和冷点将随着国内旅游的发展而逐步升温。随着我国交通事业的进一步发展和人们的闲暇时间的增多，人们的眼光逐步投向外面的世界。

４、旅游方式上单一化向多样化发展

目前人们的旅游方式一般为观光旅游型，活动内容贫乏单一，随着人们生活内容的多样化，同样要求旅游内容的多样化，专题和特种形式的旅游日益增加，享受性和游乐性的旅游内容会大大增强。今后人们的旅游方式由观光型为主，发展到度假旅游，探险旅游，科学考察旅游，民俗旅游，生态旅游，体育旅游，保健康复旅游，文学旅游，美食家旅游等等百花齐放的局面。

５、旅游人员构成中自费旅游与公费旅游将各领天下

公费旅游中的职工奖励旅游，公务旅游，会议旅游仍将在国内旅游中占一定比重，只不过份额逐步下降，而随着人民生活水平的提高，大部分人将会以自费旅游的方式出现。

６、服务设施和配套设施日趋完善

旅行社的数量将增长，饭店业的比重基本平衡，能够满足日益增长的消费需求。旅游交通将有所缓解落后局面，但由于我国旅游者人数庞大，紧张局面仍将存在，特别是在热点地区，表现更为明显。

７、国内旅游向出国旅游延伸

由于边境旅游口岸的增加，使边境旅游日益成为焦点。中国旅游者到东南亚、欧洲、美洲、澳洲等的人数日益增长。

（2）中国旅游房地产的发展前景分析

我国旅游房地产潜力巨大、前景广阔，广阔的发展空间和市场潜力，使旅游物业开发成为未来十年中国地产业最亮丽的风景线，主要表现如下：

1）从国家政策上，党中央、国务院及各级政府，相继出台了刺激和拉动旅游及相关产业发展的新政策，无形中为我国旅游房地产的发展提供了一个广阔发展的平台，这是我国旅游房地产可持续发展的坚实基础和动力保证。

2）正在形成的旅游强国地位和强大的消费群体，为我国旅游房地产市场开发提供了巨大的发展空间。

据统计，到2005年，我国入境旅游人数将达到8500万人次，其中过夜海外旅游者3450 万人次，旅游外汇收入220 万美元；国内旅游人数将达到11亿人次，旅游收入5000亿元；出境人数将达到1636万人次。我国要从亚洲旅游大国走向世界旅游强国。这种旅游假日经济持续增长的行业必将会吸引大量投资，其中很大一部分会投入到旅游物业建设上，为旅游房地产开发提供契机。

3）从城市基础设施尤其是高速路的发展来看，北京、上海、广州、深圳等大城市路网系统发展迅速；从人均汽车的拥有量来看，北京已达到8个人一辆车的水平、上海12个人一辆车、深圳、广州约10个人一辆车。对于建立在车轮上的旅游房地产而言，这无疑是一个利好消息。

4） 市场日趋成熟，可利用资金相对充足，强势投资商、房地产开发商利用自己的资金优势、营销优势已捷足先登，划地为界，抢占先机。

市场经济向来遵循：先介入，早开发，先受益的原则。我们有理由相信，未来几年我国旅游房地产领域发展前景广阔，旅游与房地产横向结合的创新模式必将带来旅游与房地产业的美好明天。

转自：中国商业地产策划网