2009年第一季度，全国房地产市场出现复苏，但商业地产表现依然疲软。

大批新增商业物业的招商难、开业难更加严重；一些商家已关闭了经营不善的门店，更多的零售商放慢了开新店的计划；力不从心的外资投资者开始纷纷收缩投资战线，甚至还出现了撤资现象。商业地产一片风声鹤唳，此时，部分实力零售企业却悄悄展开“抄底”行动。

填补空白

曾几何时，外资基金被视为中国商业零售商发力商业地产地产开发商的“救世主”，而在今天，缺血严重的外资频频传出“割肉”的消息。美国基金Aetos Capital Asia（ACA） 宣布退出与合景泰富合作的成都项目；摩根士丹利有意转让上海第一烂尾楼东海广场；而包括高盛在内的其他外资基金均有意出售旗下部分物业。

专家评析，虽然外资纷纷看好中国在金融危机中的表现，但迫于全球经济环境与自身资金压力，也不得不忍痛割让手中的物业。

一边是外资基金忙于“撤钱”，另一方面，一批本土商业地产开发商也急于“出手”。

那么，谁来买单？近期若干实例表明，一些实力零售品牌商家开始活跃，一改租客身份变身投资商华丽登场，趁机买进质优价低的物业；还有的趁土地价格低廉大量购地自行开发。

据分析，近期“抄底”的零售商一般有这样几类：第一类是国内大型百货集团，这部分零售商实力雄厚，早就有自建或自购物业的经验，多数已经涉足或预备进军商业地产开发。他们可以说是“抄底者”中的一支老牌劲旅。比如，近期北京王府井集团在北京购买了商业物业；广百股份则以4.65 亿元代价买下广州北京路总店前面3.3 万平方米租赁物业。

第二类则是外资品牌零售商，外资零售巨头进军中国市场，多选择租赁方式开店。

但也有例外，比如，来自德国的麦德龙连锁商场，从1995 年进入中国，所开设的所有商场都是自有产权的；沃尔玛连锁超市也有相当多的自建物业。不过，随着国内商业物业价格越来越“平易近人”，也有越来越多的外资零售商改租为购。

一直在内地低调扩张的台湾超市大润发在北京收购了一处CBD 物业；百盛集团则以11 亿元左右的价格收购了双全大厦6 万平方米商业。而“风头最劲”的要数世界第三大零售集团——英国零售巨头Tesco 乐购，日前拟以3.6 亿元在厦门购下一块土地，首次尝试在中国自建购物中心。它在商业地产领域发展目前则采用两种形式，一是买成熟商业物业，二就是通过招拍挂自己拿地，自行开发。有业内人士透露，乐购当前很是高调，买了不少地，也拿了不少物业，目前全国新增项目已超过20 个。

第三类则是国内一些新生零售商，他们凭借零售业起家后，察觉到商业地产中隐藏的巨大机会，趁机而进，往往志不在小。比如，原本在珠宝、茶叶领域知名的七彩云南，一口气在昆明拿地、自行开发75 万平米的综合商业项目。汉博投资集团董事长朱友军对记者介绍道，由于跨行较大，因而七彩云南的发展相对谨慎，他们同时期拿地不多，仅一到两块，做完了再去开发。且会根据拿地的地块特征做综合开发，“不一定只建纯粹的购物中心” .对于零售商的活跃举动，DTZ 戴德梁行华北区商业部（商铺）董事叶沛能认为，“这算是一种必然的现象。”他说，任何一家企业发展到了某一程度后，会从其实力和未来企业发展需要考虑，跨行投资其他行业。例如在经济危机时期，零售企业改变方式拓展，自己拿地开发或收购商业物业的行为。叶沛能还透露，其实一些大型的实力零售商，一直以来都有这样“自立门户”考量，“只是看时机是否允许，是否碰得上品质好、价钱合适的物业” .

为自有资金开辟第二出口

“如今基金和外资退潮，留给零售商们‘抄底’的大好时机。而零售商们前期巨大的资本积累使得他们有底气在新一轮的商业收购潮中抢得头筹。”一位业内人士曾坦言。

有媒体曾经报道：台湾超市大润发中国初次置业的收购价格相当划算。虽然没有具体的数字公布，但精明的零售商应该不会做亏本买卖。据透露，按照大润发之前策略，超市选址基本贴近居民区，CBD 区要承担比原来更高的租金。如今买下这个物业后，超市不仅没有租金带来的短期盈利压力，未来还可获取高额的物业升值回报。

对此，朱友军分析认为，零售商们现金流非常充沛，单纯的租店扩张可能满足不了企业的发展势头，因此可以用来投资并开发商业地产，并且会比单纯做零售的利润要高。而当前在拿地成本上，也比前几年优惠得多。

尤其位列世界500 强的零售商拿地，对地方政府的吸引力更大。

另外，商业物业售价的下跌也给零售商买入物业带来了不少甜头。SOHO 中国董事长潘石屹在接受媒体采访时曾指出，目前京沪两地的部分商务地产价格已跌了不少。根据业内数据分析显示，价格虽因项目而异，但的确存在报价下调20%-30% 甚至更多的情况。

“零售商们的市场敏感度很高。”第一太平戴维斯项目策划部总经理徐伟成说道，“现在肯定是抄底的好时候，物业价位和土地价格都很合理，要不然乐购也不会大量购买开发。”在徐伟成看来，零售企业为资金寻找第二个出口，商业地产正是非常好的领域。

“土地和物业都会升值，租金也是自己交给自己，这不是一举三得的事嘛。”

商业地产获利不少

外资基金的退出，零售企业接手，一退一进之间，商业地产却是获利不小。

首先，可以消耗掉部分商业面积，有效减少空置率。其二，零售企业大部分投资很谨慎，不会盲目买入更不会仓惶售出。

其三，外资的撤离，给零售企业提供了绝佳的低位接盘的机会。而“既有钱又有经验”这两大特点，让零售商为规范商业地产市场发挥了作用。“零售商是绝对不会做产权式商铺的，而原来的开发商也许就会做。而产权式小商铺散售后，会带来许多后遗症。”叶沛能说道。

其四，为地产开发商们提供了一个优质的退出通道。汉博投资集团董事长朱友军对记者坦言，很多开发商由于资金压力或是经验不足，不愿持有商业，又苦于卖不掉和租不出去，只能硬扛或是打散了卖。如果是遇到以持有为主的零售商，就可以整售给他们，减轻开发商很大的压力。“如乐购，确实也收购了不少这样的困难物业。零售商持有物业，肯定会比开发商持有物业要做的更好、更专业、更看重未来。他们看重长线发展，不会要求立马兑现租金回报。更不会急功近利，不会卖掉。”

对此，朱友军最后感慨地说了一句话：零售商们转身做商业地产投资商、开发商比起地产商们转型做商业要简单许多。