本报上周四深度专题《大项目造城》见报后，一时间“大项目”成为业内热议话题。从大盘到大项目，表面上看是用地规模上更大了，而业内人士更愿意从本质上谈论大盘到大项目的转折。置信集团总经理黄晓进认为，大盘到大项目，都是城市化的一种形式，而大项目强调城市的公共空间，强调产业带动就业的城市活力，这样的城市化更加科学，也更加具有效率和可持续性。五合国际总顾问刘力博士认为，大盘造城是在“田园城市”理论指导下的产物，大项目造城是“新城市主义”理论下的产物，从世界范围来说，田园城市的理论因为实践中出现了活力不足、睡城等问题，而被新城市主义替代，注重产业和就业，注重城市公共资源的规划，这种城市化是更加科学的城市化。

再说大项目

五合国际总顾问刘力

大项目造城：造出完善公共空间

刘力博士接受记者采访时表示，一个城市，不可能只有住宅，也不可能只有商务或者产业，而大盘则只有一种单一形态，用围墙围成一个封闭空间，实质上就是从地图上将这几千亩“抠”了出去。而反观成都这些大项目，强调城市公共空间在前，强调公园绿地的开敞空间，从人的需求出发，学校、社区中心、商业中心和以此构建的道路体系齐备。刘力认为，“新城市主义”概念，更多地强调城市活力，如果没有工作，那城市就不会有任何活力，所以工作机会和就业最重要，城市化的根本动力就是创造更多的就业机会。所以成都最近一些大项目，以产业作为城市新区发展的推动力，是一种很科学的方式，成都国际医学城、金马体育城、青羊总部经济产业园、成金产业新城等等，都把服务业、创业产业总部经济等放在区域规划的首位，这种城市化发展的方式，很值得关注。

在产业之外，新城市主义的规划强调产业在都市区域内进行有效合理的填补性开发及利用，使居住、工作、购物、休闲等“链接”起来，构成完善、便利、现代的生活空间。刘力告诉记者，从一些世界大城市的发展来看，郊区化模式如果以严格功能分区为基础，就会破坏传统社区内部的有机联系，加剧社会阶层的分化与隔离；对公共空间的忽视减少了人们相互交往的机会，使人们难以获得起初所向往的郊区生活的安定感和归属感。所以，成都大项目造城，强调城市的复合功能空间，是符合城市发展方向的。

成都置信集团总经理黄晓进

大项目造城：不用围墙切割城市

成都置信集团总经理黄晓进接受记者采访时表示，以前置信作为一家房地产商，还没有意识到城市的根本意义，总是从传统的农耕文明角度来理解城市。经过这么多年的实践才知道，城市是资源的聚集，只有共享这些资源，城市才是有效率的，那种传统的围墙式住宅小区，将城市切割得七零八落，是有问题的。在以往的规划中，往往是开发商各自为“政”，一家开发商圈上千亩土地，出现的情况是配套不全或某一单项配套重复建设却得不到充分利用，造成巨大浪费，并且也难持续发展。 黄晓进回忆，1997年成都置信在内双楠开发时，整个内双楠片区竟然没有规划一个公共厕所，虽然内双楠现在是成都城市便利和居住氛围最好的区域，但是社区规划仍然不够前瞻、人口密度过大和公共空间街头绿地缺乏等问题，已经凸显城市病征兆。

（成都商报 刘瑞国） 

案例大项目

中信蜀都：打造郫县东南新城

当下成都的大项目造城试验，则更多强调城市的复合功能和公共空间。以中信蜀都为例，相关负责人表示：“配套设施都是我们自己规划，未来进驻中信蜀都的二级开发企业非常省心。”目前郫县一中、成都七中义务制学校都在与中信进行意向性谈判；而商业部分，除了正在洽谈的欧尚、家乐福等国际商业巨头，还有洲际集团、环球集团等酒店和商业运营大鳄等有意参与打包运营。而明年开建的“知识公园”，将建设一个图书馆、成都最大的歌剧院以及KTV、电影院等文化娱乐配套。

置信国色天乡：打造旅游产业城

同样的，作为几年前就启动的大项目，置信国色天乡不但把游乐园区作为区域发展的动力，更是将城市公共资源放在规划建设的首位。据了解，占地6232亩的国色天乡，其中包括四座由国际顶级娱乐集团设计的主题乐园；2300余亩规模的高尚住宅区，此外还有1.5公里主题商业风情重镇，一家五星级酒店，一座汇集各类时尚运动的户外运动主题乐园，实现了居住、商务、购物、休闲、娱乐、运动、旅游观光、餐饮等综合城市功能。位于项目中轴线的则是一条贯穿南北的风情商业带，为整个城区提供全方位的生活配套。目前商业带已开始建设。另外学校、医院、社区中心等公共资源的建设跟市政基础设施一起，都放在了规划建设的前期。

成金产业新城：打造产业，打造生活

成金产业新城运营管理中心副总经理杨世典告诉记者，城市化最终需要产业来带动，产业带来就业，就业带来消费，消费带来活力。但成金产业新城并没有按照传统工业园区来规划，而是按一个工业新城，根据企业和市场需要，适度混合不同性质用地，按照城市模式进行规划建设，以适应二三产业日益交融的现代生产生活形式，和物流产业背后所衍生的丰富空间。用杨世典的话说，就是将产业融入城市的血液，打造产业，也打造生活。

青羊绿舟：大比例公园中的“高端”

虽然青羊绿舟以198规划为核心，大比例公园绿地是区域特色，但是小比例的建设用地则会注重产业高端属性。在青羊城乡建设有限公司记者了解到，青羊绿舟以生态、低密度、创意建筑、高端差异化发展路线为特征，承载全球顶级总部办公园区、高尚住宅社区、休闲娱乐产业以及旅游观光产业等，同时具备总部办公、商务、休闲、度假、居住、旅游、文化发展等多重功能， 采用城市绿地建设与产业发展相结合的方式，建设面向全球的创意产业示范区、生态运动休闲区，活脱脱就是一座“新城”。 

（成都商报 刘瑞国） 

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大项目概念：一级土地整理+产业运营+二级房产开发

大项目规模：据不完全统计，涉及面积已达37.46万亩，投资额超过1000亿元，远远超过成都市全年房地产投资额的总和

大项目优势：有产业支撑之下的城市开发，将避免出现有建筑无人气的“睡城现象”

“这些大项目已经一定程度上起到城市规划的功能，为区域发展提供了配套和发展蓝图。”正合地产董事长毛勇告诉记者，现在成都越来越多的大项目浮出水面，过去几个月公司已接到多家类似项目的合作业务。在毛勇看来，这些大项目已经不是单纯的房地产住宅项目，而是作为一个区域的引擎，推动区域土地价值，为区域提供配套，最终推动新的区域中心出现。

大项目出现在哪儿？

二圈层、三圈层集中崛起大项目

如果以传统视野来衡量这些大项目，绝大多数大项目都崛起在“不毛之地”。保利·公园198崛起之初，熊猫基地周边几乎是一篇荒地，没有大型城市建设和房地产开发，城北城市价值和楼市价值也被成都人严重低估；而成都金马国际体育城项目，几乎是凭借公司强大的资源整合能力和专业运营能力，重新将以金马湖为中心的28平方公里土地与政府一起重新规划，并打造出一座体育产业新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)；目前已确定为江安新城的中国·温江国际乡村度假产业新区，涵盖万春、和盛、寿安三镇，幅员面积约100平方公里，而这些区域目前仍是成都城市开发的“生地”；中国花水湾度假小镇总规划范围约10平方公里，投资建设区域约183公顷，总投资规模预计超过22亿元，该项目主要是对现有花水湾旅游区的产业链进行升级，对区域进行重新规划；中信地产继郫县“中信蜀都”项目之后，已确定全面介入崇州羊马镇11.89平方公里新城的城市运营，预计6年内滚动投入30亿元，而崇州羊马镇在成都人概念中，已属于第三圈层……

从世家机构提供的不完全统计数据看，这些大项目涉及面积已达37.46万亩！记者粗略估算，各大项目对外公布的投资额超过1000亿元，远远超过成都市全年房地产投资额总和。这意味着，如果按照现有规划进行，未来6-8年，大项目将成为成都最重要的投资开发领域。从目前涌现的大项目来看，主要集中在“198”城市规划带的二圈层和部分三圈层区域。

大项目有何优势？

立足城市运营，有产业支撑，全面超越大盘时代

与传统的房地产开发相比，最近两年纷纷崛起的大项目运营主体，不再以开发为主，而是以区域规划、公共配套建设、土地整理及市政基础设施建设、水景绿化及城市公园建设、宣传推介等为主导。毛勇说：“我们现在看到的大项目，已经完全不同于几年前提及的‘大盘造城’，一定程度上讲，这些大项目的投资商已扮演并承担了区域政府部门的部分作用。”以前的所谓大盘，主要体现在面积上，功能上并没有明显变化。不管是卓锦城、1811地块，还是成都雅居乐花园、麓山国际社区，都是单纯的住宅项目基础上的规模放大，但开发模式上并没有发生变化。

“准确地说，所有大项目都是走的城市运营商路线。”金马瑞城董事长特别助理曾涛博士说，这些大项目看似非常复杂，其实主要还是城市运营商角色，“城市运营商已经发展到第三代，从早期的一级土地整理，到一级土地整理+二级房产开发，现在是一级土地整理+产业运营+二级房产开发。中铁金马瑞城就是第三代房产运营商。”占地面积28平方公里的成都金马国际体育城将成为成都乃至西部体育产业基地。而产业支撑之下的城市开发，更具活力，这样将避免新兴区域大型规划出现有建筑无人气的“睡城现象”出现。

中国花水湾度假小镇市场部部长杨福强告诉记者，高端度假物业开发仅是整个小镇规划的很小一部分，这个项目事实上是集旅游产业、区域规划、土地整理、住宅开发为一体。目前围绕花水湾，已经规划了川西黄金旅游线路，保证区域开发之后的人气和人流问题。

事实上，最新出现的大项目几乎都在遵循这条路线。温江区规划的八大片区：科技园片区、光华片区、四川文化产业园片区、金马国际体育城片区、成都国际医学城片区、国际乡村度假产业片区、现代农业产业片区、和盛职教片区。几乎每个项目都有产业支撑。目前已动工的成都国际医学城片区、国际乡村度假产业片区，正是以产业规划和城市规划为先导。

成立于今年6月10日的成都金堂发展投资有限公司旗下的大型复合工业产业项目“成金产业新城”，总投资160亿元、规模近10平方公里，事实上是以“大工业、大物流、大农业”为服务对象，以产业为依托、以城市综合运营为载体，打造国际化、产业化、集约化的多功能综合型产业园区，包括商务、商业、商贸中心区；综合物流产业基地、总部基地；各种经济、科技园区及创意产业园；工业及物流产业综合生产生活配套中心。 

（成都商报 唐文超）

大项目如何改变城市？

打造新城市中心，缓解主城压力

“大项目最大的影响在于，每个项目都是为城市或区域注入城市配套，兴起城市资源，除了激活项目本身的大规模土地之外，对周边大范围的土地资源和城市建设也将起到重要推动作用。这是以前的住宅大盘难以实现的。”毛勇说。比如占地3000亩的成都华侨城，其中有900亩公园和600亩商业配套，事实上是为整个区域提供了城市级配套，并推动区域城市形象提升。

这种观点得到了保利地产成都公司助理总经理颜亮的认可。被认为是成都“198”城市规划建设蓝本的保利·公园198事实上是为整个城北打造了一个新的城市中心，项目打造的五星级酒店、占地2250亩郁金香公园、国际标准高尔夫球场，填补了区域多项城市配套空白。经过保利·公园198的投资带动，区域城市居住价值和土地价值迅速提升，北部新城核心区域已聚集了保利地产、文旅集团、港中旅、招商地产、传媒集团以及呈祥等众多大型企业。

在中国花水湾度假小镇带动下，大邑已有威龙集团、恩威集团等跟进，“我们事实上是在为区域做规划和配套。”花水湾项目市场部部长杨福强说。曾涛博士则告诉记者，金马瑞城事实上是在做区域整体规划、土地整理、体育产业运营、高端住宅开发，为此公司特别聘请了阿特金斯等知名公司对项目进行全面规划，将最先进的城市规划理念引入成都。

投资32亿元、7343亩规划的“中信蜀都”，其实也是以先进理念对所在区域进行规划，最终打造为郫县新城区，如今中信蜀都已经完成5000余亩的拆迁。“这5000亩内七通一平、道路都已经完成建设。”其营销负责人向进军介绍说，目前中信已经为这个郫县的新城区的开发花掉17亿元，“配套设施都是我们自己谈，未来进驻中信蜀都的二级开发企业非常省心。”据他称，目前郫县一中、成都七中义务制学校都在与中信进行意向性谈判；商业部分，除了正在洽谈的欧尚、家乐福等国际商业巨头，还有洲际集团、环球集团等酒店和商业运营大鳄等有意参与中信蜀都的商业地产打包运营。

不管是保利·公园198、中信蜀都，还是中铁金马瑞城、江安新城等众多大项目，其实都是在以新城或区域城市中心定位，最终承担缓解主城区城市压力的功能。

成都部分大项目

江安新城：

成都江安城市投资发展有限公司运营。位于温江北部区域，涵盖万春、和盛、寿安三镇，幅员面积约100平方公里。预投资200亿元。将打造成中国最好的国际乡村度假产业新区。

成都金马国际体育城：

中铁二局运营。开发区总面积约为28平方公里，其中水域面积约近4平方公里，将打造成集旅游、休闲、度假、娱乐、竞技为一体的城市生态新单元。

国际医学城：

占地超过10平方公里，集健康干预、医疗服务、康复养生、国际医疗旅游、教育研发和商务配套为一体，目前已有总投资额近50亿元的三个医疗项目在此落户。至2016年，初步建成国家健康管理示范区，2020年建成国际医疗旅游目的地。

成金产业新城:

成都金堂发展投资有限公司运营。项目总投资160亿元，规模近10平方公里。包括商务、商业、商贸中心区；综合物流产业基地、总部基地；各种经济、科技园区及创意产业园；工业及物流产业综合生产生活配套中心。

中信蜀都：

中信地产投资32亿元、7343亩，作为郫县政府与中信地产携手合作的综合城市运营项目，中信地产将在5年内投入30亿元进行土地的整理和相关城市配套建设，包括道路交通网络、三个开放式公园、学校、医院、文化中心、体育中心、公交首末站等。

金马河国际旅游度假试验区:

中信地产运营。占地3600亩,投资50亿元,规划有2400亩低密度高档住宅,800亩生态商务办公区、五星级酒店、主题乐园、风情商业为一体的超大型综合商业体。

崇州羊马新城：

中信崇州羊马项目是崇州市政府与中信地产携手合作的综合城市运营项目，中信地产将在六年内投入30亿元进行土地整理、市政基础设施建设、水景绿化及城市公园建设、城市公共建筑项目建设等。

中国花水湾度假小镇：

中铁二局运营。总规划范围约10平方公里,建设规模超过200公顷,预算总投资达22亿元,建设周期6年左右,将建设花水湾国际酒店、国际会议中心、温泉水会、百花谷等元素。建设完成后,花水湾将成为西南地区首个以度假为主题的旅游小镇。

保利·公园198：

保利地产开发。总占地约 6000 亩，规划有2200亩郁金香公园、国际高尔夫生活和五星级酒店，总建筑面积在200万平米以上。

（成都商报 唐文超）