国际油价连续下跌，背后是国际经济基本面的总体疲弱；国内经济连连出现企稳回升信号，背后是各种经济刺激政策尤其是信贷政策的支撑。如果将这些看似不关联的经济现象联系起来，那么“通胀”也就成了当下投资者最为关心的话题。“通胀”预期下，业界人士分析认为，投资商业地产是保值、增值的较好选择。

投资商业地产有搞头

近年来，人们对商业配套的需求加大，而相对于住宅来讲，商业的总体量却相对较少，因此商业地产也就显得弥足珍贵。但是，商业物业投资一次性投入较大、门槛高，相比住宅投资参与者相对较少，人群也相对较为集中，但收益却相对可观。

以城中某写字楼为例，在2008年3月-5月，该写字楼的均价在6500元每平方米。同年的5月-12月，这期间虽然受地震和金融危机的影响，但房屋交易价格仍然在7500-8000元/平米，每平米上涨1000-1500元左右；2009年1月-3月，房屋交易数量为2套，成交价格在8000-8500元之间，物业上涨2000元每平米；2009年3月-4月，房屋交易数量为3套，成交价格在9000-10000元/平米，涨幅接近4000元；2009年4月-6月，据统计，房屋交易数量5套，成交价格在12000-13000元/平米。从统计数据中可以看出，在短短一年时间里，该写字楼的售价翻了一番，这让所有投资该物业的业主大赚了一笔，基本上净赚1倍。而且从目前情况来看，随着房屋租金的提高有卖房打算的业主并不多，即使有，都希望能够卖到15000元/平米以上。

“从升值潜力的角度来说，当初我们是7000多元/平方米一次性购置了10000多平方米，现在这里已经上涨到9000多元/平方米。”在城南某大型写字楼内工作的朱先生也说，“不到两年时间公司在办公方面的固定资产增值了超过2000万元。”另据中原地产统计成都上半年写字楼均价上涨8%.成都中原地产相关负责人介绍，上半年，成都甲级写字楼的租金主要在91-110元/m2/月，其中，租金在75-90元/m2/月的甲级写字楼占了30%，如川信大厦、冠城广场等；租金在111-130元/m2/月的甲级写字楼占25%，如力宝大厦、时代广场等；而租金在130元以上/m2/月的只有香格里拉和汇日央扩国际广场。

掌握投资商业物业三大诀窍

准备要投资写字楼消费者应掌握3大投资诀窍，首选的还是地段和区位；写字楼是拿来用的，写字楼的使用方便、舒适等细节，关乎着一个写字楼的成长性和生命力。其次是算算物业回报率，举个简单例子，以新希望大厦为例，现在该写字楼卖价12800元/平方米，预测交房后租金为150元/平方米，每平方米的年收益以10个月计算（两个月空置期），则为1500元/平方米/年。那么，该写字楼的年回报率则为：12800÷1500元=8.53%。最后是考察物管服务。第一，服务是否到家。对此，成都世邦魏理仕有限公司董事总经理温淑薇指出，“物业管理服务水平，已成为房产的另外一种价值。物业管理，对于写字楼来说就显得更加重要了。因为，写字楼的租客非常看重物管服务水平，另外，写字楼物管服务的实力，还在于他们具有整合资源，为写字楼引入优质租客，保证写字楼常年的高出租率，保障写字楼的高额租金和高回报率。”

▲记者观察

今年上半年，不论是楼市还是股市都是一路飙红，在这样的行情下，投资者究竟应该选择哪个市场来投资，到底是买房，还是买股票？是做房东，还是做股东?股市带来的是真金白银，其财富效应不言而喻；楼市带来的是资产增值，尤其是在未来可能出现的通胀情况下。投资商业物业需要的资本最大，消费者还是应保持谨慎态度。如果一旦投进去，时间跨度相对也比较长，到了真正变现的时候，也耗神费时。对于普通工薪阶层而言，并不是最好的选择。其实，各种投资品都有自己的特点，投资者还是应该根据自身的资产情况、进行量体裁衣，在"通胀"到来下，保证收益。

（成都晚报 谭麟） 

商业地产或成美金融业复苏“软肋”

尽管近期的系列数据显示美国房地产业出现复苏迹象，但商业房地产领域目前不但没有起色，而且似乎正在恶化。从业主到房产投资公司经理，从行业分析师到美联储掌门人伯南克，近期无不表现出对这一领域的特别关注。

商业地产疲态尽显

美国房地产调查机构RCA公司的报告显示，截至6月底，全美有5315处商业地产项目或断供、或丧失抵押房产赎回权、或破产，这一数字较去年年底翻了一倍还多。

格拉布埃利斯房地产收益基金高级投资组合经理杰伊表示，几乎商业房产市场的所有部门——酒店、商铺、厂房、写字楼目前都面临经营困境。他预计这一市场重新找回增长机会“大概需要两、三年”。

写字楼和厂房的表现最差。最新数据显示，由于商业经营活动萎缩，今年第二季度美国写字楼空置率升至15.9%，超过去年同期的13.2%，并触及四年来最高点，同期房租则下降6.7%，创七年来最大跌幅。

“除非有低的可笑的房租，否则当前的环境下，写字楼住户不会轻易更换住地。”前美国商业地产巨头——美国固定资产公司投资总监哈里·瑞迪表示：“这掩盖了资产的实际价值。”

酒店和商铺也是重灾区。分析人士预计，除非个人旅行和商务活动恢复正常水平，否则酒店经营状况短期不会恢复。商铺的经营状况则取决于消费经济何时回暖，而目前的状况是一些零售商正在申请破产或清算，其他的则在陆续关闭经营不佳的店铺。

贷款违约冲击银行业

美国加州房产市场研究机构FAC公司27日公布的一份报告称，今年美国有接近1650亿美元的商业地产贷款到期。鉴于目前商业地产市道不济，租用率下滑，不少分析人士担心该领域的贷款违约出现恶化。据统计，截至7月8日，全美存在断供、违约、业主破产等问题的商业物业价值已超过1080亿美元，而在过去的一年中，商业贷款拖欠率已增加一倍至7%。

目前美国商业地产规模高达6.7万亿美元，占美国国内生产总值(GDP)比重的10%以上，而这一领域隐现的问题也已引起多方注意。美国国会联合经济委员会主席马洛尼本月表示，商业地产市场是一枚“滴答作响”的定时炸弹，可能引发美国大型金融机构第二轮资产损失。他指出，到2010年底，商业地产抵押贷款借贷方需要再融资约7000亿美元，这一“迫在眉睫的危机”可能导致银行损失严重、购物中心和酒店被迫破产，阻碍实体经济复苏。

美联储主席伯南克在国会作证时也表示，曾折磨住宅市场的困难可能同样降临商业地产市场，即大批房产丧失抵押赎回权，借款方将难以从银行和证券市场获得再融资。他警告称，新一轮违约现象可能出现。

这些担忧并非多余。二季度财报显示，摩根士丹利已对其170美元的商业地产投资组合减记7亿美元，而富国银行在商业地产领域的坏账数量激增69%至76亿美元。这两家银行正是美国写字楼、商业及工业地产最大的贷方和投资者。摩根士丹利首席财务官凯勒尔表示，至今尚未看到“商业地产隧道尽头”的亮光。

美国小型区域银行受创更为严重。24日，又有7家区域银行宣布倒闭，这使得今年以来美国银行倒闭总数跃升至64家，其中一大祸因便是巨大的商业地产贷款损失。美国有关机构19日公布的一项测试结果显示，全美940家中小银行在商业地产贷款方面的损失到2010年年底将达1000亿美元。

美国城市土地研究所研究人员认为，美国银行正在假装没有任何问题发生并延长贷款期限，但除非银行有足够的资产和收入，否则将无法承担如此巨大的损失。

“警报解除”尚需数年

全美地产经纪商协会(NAR)上月公布的一项指标显示，由于经济衰退和商业地产信贷严重吃紧，美国商业地产活动将在未来6至9个月内继续下滑。不过多数业内人士警告称，商场、酒店和写字楼的业主正以“惊人的速度”拖欠贷款，商业房地产市场预计未来三年都不会触底。

德意志银行行业分析师帕克斯预计，今后几年商业地产贷款支持证券共计损失可能高达900亿美元，区域和地方银行的建设贷款亏损高达1400亿美元，且需要数年商业地产行业才能触底。

帕克斯表示，美国商业房地产价值已经从2007年的最高峰下降了近50%，房租价回升到当时水平可能要等到2017年，而建筑价格也将通过6至8年才能恢复。他同时强调，目前市场状况不仅没有稳定，而且处于最严重的恶化时期。“此前的泡沫仍在影响房产市场，我们看到目前的情况就像上世纪90年代，甚至更糟。”

（中国证券报 杨博）