中原地产日前首推大型工业园区发展状况调查报告，显示总部工业园已成房地产独立领域

“不少总部基地已成为区域房地产发展的重要资源和配套。”近日，全国品牌代理机构中原地产推出成都首份大型工业园区发展状况调查报告。结合大量真实数据，详尽分析当前成都工业园区发展状况，为成都房地产业界和投资者还原了一个真实的工业园区市场现状。

从2004年青羊工业总部基地作为一种全新房地产开发形态出现以来，经过短短几年发展，工业园已成为成都房地产市场一个独立领域，迅速形成规模化、专业化发展趋势，不但对成都办公物业市场形成了强烈冲击，同时也成为推动成都多个新兴区域发展的重要引擎。

【规模】

占地万亩，主城区已形成五大集中区

调查显示，成都工业园区市场发展迅速，走在了全国前列。从5年前的青羊工业总部基地一枝独秀，到现在市场上已有倍科国际新城、成都龙潭总部城1号基地、融智总部公园、西城国际、迪欧时代、青羊绿舟税源总部基地D区、成都青羊工业总部基地3期、火炬动力港2期、慧谷总部办公基地、西部智谷1期、蓝光·空港总部基地等十多个大型总部基地项目，并已形成了独立的市场领域，成为住宅、写字楼、商业地产之外房地产行业又一新兴领域。目前成都主城区周边已动工或已入驻的总部工业园项目总占地面积近2万亩，超过了成都市场上在售或在建甲级、乙级写字楼占地面积总和。

经过几年发展，总部基地项目已形成区域集团化规模发展，目前成都十多个总部基地项目主要集中在锦江工业总部基地、青羊工业集中发展区、金牛高科技产业园、武侯工业集中发展区、龙潭工业集中发展区五大组团式集中发展区。这些集中区并非简单重复开发，而是都在大量市场调查基础上结合区域发展特色进行招商业态定位。

这些总部基地大多具有建筑形态丰富，面积区间较大等特点。如成都龙潭总部城1号基地的办公物业形态包括独栋、小高层、高层，面积区间在332~6000平方米。融智总部公园的独栋办公物业将办公面积分割为415~2000平方米不等。中原地产的调查报告显示，和传统写字楼等办公物业不同的是，大多数总部基地项目都不再拘囿于高层形态，为提升企业办公环境，不少总部基地都规划了丰富的物业形态，如别墅式、工厂式、写字楼式。部分总部基地如龙潭总部城等，还特别推出了定制式办公物业形态，即按照企业需求，设计办公物业形态和体量。

【特点】

相比写字楼，环境、价格、租金等更有优势

业界人士分析，总部基地丰富的产品形态不但提升了企业办公环境，对传统写字楼的升级和变革也将产生重要促进作用，比如传统写字楼只重交通、不重环境等理念可能受到巨大冲击。

价格成为总部基地项目的最大优势，与主城区甲级写字楼的单价动则上万元相比，这些环境优越、配套完善的新型办公物业，销售价格大多在四五千元/平方米，部分物业销售价格仅3000多元/平方米，而售价最高的项目单价也仅8000元左右。租金方面，20~40元/平方米·月的水平，仅为成都甲级写字楼租金的 20~30%。

中原地产的调查显示，各大工业总部基地集中区都采取了非常诱人的企业入驻条件。如青羊工业集中发展区针对新引进的工业企业和服务业企业，只要税收年地方实得分别大于20万元和50万元，可按地方实得部分的60%和40%支持企业发展三年；新引进的企业当年的税收地方实得部分大于50万元和200万元，按地方实得部分的40%和50%支持发展；新引进的房地产企业当年税收地方实得部分大于100万元，所得税地方实得部分的 50%支持企业发展三年。龙潭工业集中发展区按照商务、文化业年纳税额在20~100万元以上，前三年分别按相关税收地方所得部分的40%、50%、 60%支持企业发展；商贸业年纳税额在50~300万元以上，前三年分别按相关税收地方所得部分的40%、50%、60%支持企业发展；金融保险业年纳税额100~300万元以上，前三年分别按相关税收地方所得部分的50%、50%和60%支持企业发展……

巨大的优惠措施吸引了大批品质企业入驻，甚至部分在市区甲级写字楼办公的企业也纷纷迁到各大总部基地。

【影响】

配套完善，成区域房地产发展推动力

“相比传统办公楼，总部基地项目都有更加优越的环境。”一家入驻青羊工业园的企业负责人说。

与传统写字楼物业相比，总部基地项目更加注重造血功能。由于地处新兴区域，这些项目为了完善办公环境，大多修建了大规模的商业配套。如青羊工业园沿袭 “TOP SERVICE”五星级酒店模式，在园区风景极优美处建造了3大独立商务会所，总建筑面积超过2万平方米，全天候为园区企业提供预约订制服务，其中任何一个会所的体量都不亚于一个独立运营的高档商务会馆。而即将运营的运动休闲中心，面积逾万平方米，恒温泳池、私家SPA水疗会所不一而足。比邻总部基地的英国小镇风情商业街，全面集合娱乐、餐饮、休闲、购物多种业态，为企业员工充分增添SHOPPING乐趣，为“企业总部们”开展专项服务，并形成以总部的高端需求为中心的复合型市场关系，为入驻园区企业的未来发展提供了一个强大的多元支持平台。

而蓝光空港总部基地则规划有超五星级酒店、高级公寓、大型商业mall、豪华会所，与圣菲Town城共享小学、幼儿园、体育馆等配套。成都龙潭总部城致力于打造以总部办公为主导的，集商务、文化、配套服务于一身的新型城区中心。配套区域利用周边天然水资源，引河入城，打造苏州园林式“龙潭水乡”包括入门景观区、水乡街市区、餐饮娱乐、商务酒店区……

“ 不得不说，总部基地已成为我们楼盘的卖点之一。”光华大道某开发商说，青羊绿舟税源总部基地潜在的巨大消费群体、规划的各种大型配套，都已成为推动周边楼盘不断增值的重要因素。尤其是一些新兴区，规模庞大的总部基地修建的大量公共配套，已成为推动区域发展的重要动力。