商业地产供过于求

“商业地产下半年的形势不容乐观！”业内人士赖瀚林接受记者采访时表示，他举例说，“仅东大街一线就屯驻了40余个商业综合体，而今年推出来的将有8个左右，人南延线也有8个左右，整体体量将超过150万平方米，因此下半年市场不容乐观。除此之外，一些新兴住宅集中区的商业供应也呈现出大幅度上升的趋势，比如建设路，简直是春秋战国时代，商业地产打堆堆，那么大的商业体量，做什么？能消化得了吗？如东大街，光华大道等，商业地产开发量也大得惊人。”对于下半年的商业，赖瀚林显得忧心忡忡。

在他看来，供过于求，严重饱和或许将成为下半年商业地产的命运写照。

而某机构的数据也显示，在商业地产方面，下半年会出现井喷局面，以东大街、人南路及延线、盐市口——红照壁一线最为集中，几乎囊括了成都高端写字楼的70%多。

除了一些只租不售外，大部分商业物业是需要套现的，这就加剧了市场的供需矛盾。赖瀚林认为，这两年成都的商业地产发展一直有点盲目，很多大型商业综合体和商业街，直到竣工修成，都不知道要做什么商业，到修完后才找商业运营公司进行招商策划，从一开始就没有对项目有一个清晰认识和市场研究，结果可想而知。

另一组数据也从侧面映证了上述的观点：目前成都写字楼销售是以中小户型好卖（200-500平方米左右的），这就说明了市场主要表现为中小投资者在托市，而大客户（企业）则表现要谨慎的多。赖瀚林表示，在金融危机面前，投资客逃逸或转移，这是成都商业地产市场目前呈现的一种现象。

优质写字楼 市场需求将萎缩

在商业的形势不容乐观的大背景下，写字楼的命运能否脱颖而出，自然也成为大众关注的焦点。

就世邦魏理仕成都公司发布的数据显示，09年上半年新增3栋乙级写字楼共13万平方米左右，这使得截至2009年2季度，优质写字楼总体空置率为23.6%，比上季上升4.1个百分点。受乙级写字楼供应增加的影响，平均售价比上季下降6.0%至每平方米10,341元。整个优质写字楼平均租金比上季轻微下降0.4%至每月每平方米93.5元。成都市场在上半年虽仍取得大面积租赁交易，但数量非常有限，上半年租赁交易中约超过20%为现有租户的搬迁，基本上是从较老的写字楼搬入过去一年内新入市的写字楼。

世邦魏理仕成都公司的负责人在接受记者采访时表示，成都的优质写字楼（包括甲乙级）需求在上半年依然存在，但与去年同期相比有所收缩。受全球经济变化的影响，以跨国公司为代表的外来需求对新设或扩大办公室表现出谨慎的态度。国内企业受影响相对较小，对写字楼的需求起到一定的支撑作用。同时，目前很多租户非常注重控制开支，这对高端写字楼产生了不小的影响。

文章来源：刘俐的搜房博客

展望下半年的形势，写字楼市场的明天依然阴晴不定。

一方面，在全球经济短期内难以恢复的预期下，优质写字楼的需求可能维持疲软，但在跨国公司的需求缩减的同时，国内金融企业及其他国内或本地的企业对优质写字楼需求有望得以维系。另外，成都市在4月份推出了针对金融机构租赁和购买写字楼的重大优惠政策。这些都有助于支撑和激发对写字楼的需求。

在供应量方面，预计在下半年仍有约13万平方米的写字楼入市，考虑到供需状况，预计写字楼的竞争将逐步加剧。但由于新建项目所带来的较高预期以及国内企业和投资者对购买写字楼的需求将有助于缓解下半年租金和售价将所面临的的压力。

商业地产专业人士郭洁告诉记者，据不完全统计，成都市在租售的写字楼项目已经达到了171个，预告和在售项目49个,积存的体量超过了150万平方。写字楼项目受到供应量巨大和集中上市的影响，销售速度有一定的下滑，价格已开始出现下调。

郭洁预测，2009年商业地产的价格不会出现太大的波动，会在平稳中慢慢发展。而且供应量巨大的写字楼价格，可能还会在激烈的竞争中出现价格继续下跌的市场行情。

文章来源：刘俐的搜房博客

优质商业 供应仍然紧俏

世邦魏理仕统计资料显示，2009年上半年，成都零售市场表现保持平稳。一季度成都社会消费品零售总额达471.8亿元，同比增长18.1%。部分品牌仍然有条不紊的在成都进行着扩张计划，尤其是时装和钟表等行业。上半年在市中心除王府井扩展了约8,000平方米面积外没有其它优质零售物业落成启用，使得优质商业物业紧缺，租金保持在高位，基本处于满租状态。

由于中心城区优质零售空间紧缺，部分零售商向区级零售商圈扩张，如摩尔百盛羊西店已于5月份在原黄河商业城开业并计划近期在新时代广场开设新店。优质零售物业租金保持稳定为首层每天每平方米45.7元，空置率仅为3.2% 。

世邦魏理仕成都公司向记者表示，成都作为中国西部地区最重要的市场之一，对周边区域辐射能力强，商业气氛浓厚，成都优质商业市场的需求不会减弱。2009年下半年位于成都金沙片区的仁和春天百货以及九龙仓开发的位于双流的奥特莱斯项目都预计将开业，这些项目将带动成都区域商圈的成形，提升商业品质。而原计划于2009年下半年开业的个别优质商业项目进程延缓，这将使成都市中区优质商业物业供应仍处于紧俏状态。

专业市场 郊区化规模化

从成都市未来5-10年的城市规划来看，位于城市三环路内的专业市场将会在未来2-3年内逐渐退出三环外，整个成都现有的专业市场，如西一环生资市场、红牌楼汽配市场、荷花池中药材市场等已经开始搬迁和转移，大部分零散的专业市场也面临一次洗牌重组的过程。

专业人士郭洁认为，这些专业市场在进行重组时，会根据政府的规划到指定的区域进行集中化和规模化的开发，并且市场细分还会进一步的深化。荷花池专业市场也面临着全面升级改造的命运。去年，万达在荷花池的投资的综合体项目总体量达到了120万平方米，集住宅、商业、写字楼为一体，且写字楼的体量也超过了30万平方米（其中一半是甲级写字楼）。

郭洁告诉记者，从目前市场上各类专业市场以及各个行业聚集地的商业中心来看，均未能完全满足市场需求，且专业市场与居住区相互交杂影响、专业市场陈旧物业无法满足商家经营使用需求、以及专业市场物流和造成区域交通堵塞的矛盾日益凸显。这些都将在未来2-3年得到逐步的解决。根据政府的规划，未来专业市场的开发都将郊区化、规模化和集中化。

另外，郭洁分析到，成都目前的工业地产项目主要是以写字楼形态出现，因其土地成本低廉，其价格比商业属性的写字楼要便宜的多，虽然位置大都在郊区，但因便利的交通和价格的吸引，还是有不错的销量。 

文章来源：刘俐的搜房博客