美国金融危机的首波冲击是住宅贷款；本轮金融危机的触发点就是“次贷”引起的，紧接着有银行倒闭风潮、信用卡危机等等，无论从房地产市场还是商业地产的基础条件——消费角度来看，金融危机已经开始向商业地产领域延烧，我国的商业地产在2009年上半年同样面临这样的风险，如何在金融危机的冲击波中赢得商业地产开发、经营成功是我们所考虑的主要问题。

一、商业地产面临着那些负面影响

1、消费能力减弱

由于金融危机，外贸企业出口情况不佳，职工的收入减少，甚至裁员，加上产业链的危机传递效应，受影响的面逐渐扩大，金融危机对消费信心的打击，消费市场的盈利状况将会变差，将直接动摇商业地产市场的基础。

2、商业物业需求下降

商业巨头纷纷改变开店计划，金融危机渗透到零售业并开始间接影响到我国的商业地产领域。由于我国消费的特点，决定人多而消费能力不强，那么做大市场份额占据大市场空间，扩大经营面积是商业发展的必然选向，在这种选向影响下，我国商业地产的特点是“物业规模大，坪效不高”——在这种模式中，主力店（锚店）的作用十分重要，而主力店又往往是由一些国内外零售业的五百强企业所担当。近一年多来，受金融危机影响，国际零售巨头经营状况不佳，资本扩张能力下降，导致发展动力不足，商业门店拓展计划放慢，继这些国际巨头放慢了发展脚步之后，国内外一些知名零售企业也开始调整开店计划和裁员，计有消费电子/家电类：全球最大的“百思买”，全球裁员4000人，放缓在中国开店（原计划09年开6家）；全美第二“电路城”，08年底关闭20%的门店，随后又申请破产保护；百货：英国玛莎百货关了27家门店，裁员1230人（全球）；服装类的美国GAP，09年计划关闭100家（全球）；家装类的百安居09年计划将国内门店数量由63家减少至41家；图书类的贝塔斯曼08年底已关闭国内全部全部36家门店；还有星巴克计划全美关闭600家，裁员1.2万人，澳州已关闭61家，裁1000人。我们还注意到今年以来国内一些大的零售企业还没有披露新的开店动向，也开始悄悄地瘦身，缩小了开发规模要求，国际连锁快餐企业们也小小翼翼地选址，这些商业企业的审慎姿态，成为商业地产行业的头上渐行渐近的一块乌云，这将对商业地产的发展投资、开发、运营产生重大不利影响。

3、商业物业的产租水平下降

由于商业的经营环境、消费市场及其商业地产市场本身原因，金融危机不良因素开始层层传导，最直接的打击是商业物业的产租水平下降；由于开店计划和门店扩张的速度减缓，导致商业物业的市场饱和程度进一步提高，需求量减少，使得商业物业供求关系更加失衡，市场砝码滑向开店方，租金定价主动权倾向承租方，所以租金水平总的会呈下降趋势。

这种趋势性的变化，毫无疑问将动摇商业地产市场原来租价—房价的结构关系；引出市场一系列的连锁反应，租金水平下降的后果是收益率下降，商铺投资失去魅力，投资风险加大，并造成产品性的开发风险大大增加。

4、商铺投资意愿弱化

各地区域市场的投资意愿不一样，但是总的趋势是商铺投资的意愿下降严重，如上海去年受金融危机影响，成交金额和成交面积均接近减少30%左右，造成这种局面的原因是多方面的，一是中小投资者的收入（工资收入和经营收入减少）的缘故，二是机构或企业的赢利状况不佳，没有溢出资金来投资商铺，三是商业地产市场本身到了一个变盘的时机，阻碍了人们的投资选向，以上三个方面使使得商业地产融资能力、变现能力变弱，并影响到商业地产的开发和运作能力。

二、关于商业地产发展的思路

商业地产在中国的热潮，从启动到今天几乎有了十个年头，在这十年里，商业地产的市场环境发生很大变化，有必要对这个投资类型、这个市场做一个深刻的检讨，以利于调整我们的开发思路，尤其是金融危机的市场背景下，重新规划企业的商业地产发展思路很有必要。

1、对企业发展商业地产的重新评估

企业参与商业地产的好处是显而易见的；可以改变企业的经营结构。中国的房地产开发还停留在产品开发阶段，还没有真正进入资本经营层面，而开发商业地产无异能把企业引导到资本经营的层面上来，大连万达企业走过的里程，恰恰就反映中国房地产企业转型商业地产开发商的角色转换的思考，而企业一旦开发并持有了商业物业，则能给企业带来持续、稳定增长的能量，持有一定数量的商业物业还能帮助企业在困难时，融通资金渡过难关。在这次金融危机中，李嘉诚抛出了上海古北等一些商业物业，其实就是用外围资产变现了，来维护企业核心业务。

开发并持有部分商业物业还有降低税收、物业增值等好处。

然而中国商业地产市场一开始就偏离了正道——是以满足房地产市场投资需要而发展起来的，这个市场大体经过2004年前的畅销期，到2005年以后的推销期，2008年以后，全国大部分地区的商业地产已经进入饱和期，市场变盘局面已经完全形成；在这种市场条件下企业开发商业地产显得更加困难，尤其是那些以产品开发为主的项目，市场的道路会更加步履艰难，那么企业的市场策略应当有所调整和改变，变项目运作为资产经营、变产品开发为优质商业资产开发，这样企业才能做好商业地产项目。

2、树立正确的开发理念

纯产品性开发商业地产这条路无疑是走不下去的，对企业而言，要做商业地产就必须树立正确的开发理念，这种开发理念，我归纳起来实际上是四句话：“经营实心化、资产优质化、开发系统化、项目品牌化”。

经营实心化是为了解决项目开发仅仅是为了满足房地产投资需求而不顾及商业的实际需求性，经营实心化的本质是解决无效开发的问题；资产优质化是正确的开发理念，是不分自己持有或转让物业，唯一开发方向是优质资产开发，当物业有了稳定的长期的收益，肯定会有人来询价投资，商业物业一直是稳健型投资者的目标对象，有了稳定的收益，商业物业是不愁转让（销售）的；所谓开发系统化是指商业物业投资、建筑规划、商业运作等多个方面因素的思考，只有比较系统地考虑各项因素，才能避免建设—使用过程中的不确定性；项目品牌化——无庸置疑，开发商业地产就是开发一个品牌，只有项目达到了一定的认知、认可的美誊程度，这个商业地产项目才会成功，许多人以为只要简单地炒作几次，商业地产就会成功，事实并没有那么简单，只有由内而外地打造一个项目的品牌，项目才能取得成功。

3、谈谈商业地产的模式创新

到今天为止，原来中国的商业地产开发模式已经山穷水尽，我们必须以新的开发模式取而代之，原来的商业地产的开发模式明显存在的不足是以市场销售价格为终极目标，具有市场的不确定和价格不稳定性，新的商业地产开发模式以收益为开发目标，注重“开发利益”、“投资利益”、“商业经营利益”的一致性，使得项目有人承租、有人经营而真正具备商业地产的实效性，为了达到这种实效性，在项目定位、决策、开发、经营，每个环节上以租金收益作为开发目标和经营尺度，彻底否定房价作为上述开发经营活动的标杆。

三、严峻局势下的商业地产对策

对策1：品牌开发为先

商业地产的成功首先是其品牌开发的成功，表面上看上去似乎“人气”、“地段”对房地产起着关键作用，但我们也在各个城市中，看到不少上佳路段上的烂尾商业物业。相反在一些非传统商业的路段上出现了新的商业地标如“新天地”、“大宁国际”、“梅川路商业街”等等，这主要是商业品牌的效应。在金融危机影响市场的今天，要取信于市场并不是一件容易的事情，所以我们在开发项目的同时，应当花大力气对项目的品牌的打造，以建立市场信心，在品牌树立、市场信心形成，这时招商、经营都会十分顺利，毕竞在金融风险之际，房地产尤其是商业物业的保值、储值功能，人们是十分认可的。

对策2：控制开发节奏

预售一直是我们房地产融资一条主要途径，在金融危机的阴影之下，物业的市场去化速度变得十分缓慢，银行供贷也会变得十分谨慎，更有精明的投资人会保存着一大部分现金，时刻准备“拣漏”、“抄底”、“接盘”，资金流动的速率变得十分缓慢，作为开发商理当调整自己的开发节奏；“先融后投”、“量入为出”这也是我们的重要对策之一，商业地产是上马后不能停工的房地产类型，否则会对市场产生不良影响，并直接影响项目的品牌建设，所以对策提出开发节奏的控制的实质是根据资金供给面上的情况作动态的控制，以保证项目建设的连贯进行。

对策3：广泛整合资源

在过去的商业地产开发模式只注重建筑开发而不太重视商业资源的开发利用，就象IT制造商，只制造了电脑的硬件，而不给电脑安装程序、内存以及各种适用的信息，那么这种电脑没有办法实际使用的。在金融危机发生后，商业资源的减少，资金面的短缺，投资对象的缺少，在这时开发项目，不能再等别人来给我们装软件了，只有我们把商业地产做得软硬兼备，才会赢得市场，在困难的市场中脱颖而出。

对策4：实事虚做，虚事实做

在商业地产开发中，建筑是硬件—是实在的、可以直接感觉到实物，项目品牌、商业资源、资金落实等是商业地产开发中的软实力——是表面上看不到的东西。那么我们在项目实施之际应当“软硬兼施”，在建筑开发中要考虑到项目品牌，项目融资，商业资源整合等方面的需求，所以一招一式都要有明星风范，这就叫“实事虚做”，而“虚事实做”则是把项目品牌建设，资金落实，商业资源整合等这些软功夫做好，虚拟目标具体化，落实到数额、日期上。虚实兼顾能使项目的不确定性减至最小程度，在金融风险一波一波的浪潮的冲击下，保有金刚不坏之身，安度难关，迎来商业地产第二次高潮的到来。

转自：中国商业地产策划网