5月份的成交量主要集中在核心商务圈。

受益于经济环境好转和深圳综改方案获批的影响,深圳的写字楼市场正在悄然发生变化。中原地产等机构最新的5月份监测数据统计显示,深圳写字楼的成交量在上月创下2006年后的月底新高,为56949.82平方米,成交套数为515套,分别环比4月增加了251.23%和230.13%。不过,多名业内专家受访表示,该成交量受卓越世纪中心等热销个盘的影响较大,后期应会有所回落。在经济大势没有明显回暖前,深圳写字楼租售交易量难以持续向好。

售价环比大涨四成

根据中原地产的监测,5月份录得有销售记录的项目共9个,分别是卓越世纪中心、盛唐商务大厦、水松大厦、华强广场、华商时代公寓、万骏汇商务公寓、向南海德大厦、天利中央广场二期、香年广场,销售量分别是364套36091.07平方米、46套4828.79平方米、10套3567.22平方米、1套1813.26平方米、12套451平方米、48套2020.17平方米、5套356.98平方米、14套2721.04平方米、15套5100.29平方米。

“可以看出,与以前相比,成交格局发生了变化。”中原地产深港研究中心总监张伟(张伟博客,张伟新闻,张伟说吧)说。以往,关外物业成交较多,5月份因为卓越世纪中心的入市热销及带动作用,成交转移,主要集中在核心商务圈,以高档物业为主。关内占总成交面积的96.45%,关外仅万骏汇商务公寓有成交记录,占全市的3.55%。行政区方面,福田是主要成交区域,占全市总成交量的81.30%,其中卓越世纪中心的成交量就占全市的63.37%,中心区已经很久没有新盘销售,聚积了不小的能量；其他区域中,南山、宝安、罗湖的比例分别为14.36%、3.55%、0.79%。5月销售以高档物业为主,占71.34%,由于成交主要集中在福田、南山的成熟商务圈,随着市场好转,它们率先备受关注；中档物业占24.33%,低档物业占4.34%,这与关外物业纷纷入伙有直接关系。

价格方面,5月,深圳写字楼的售价约为26420元/平方米,环比上升39.19%,核心商务区的成交活跃令成交价格大幅上扬,创近期的高峰。

张伟表示,由于有新量上市,以及前期销售主力关外物业纷纷入伙,5月写字楼成交格局变化较大,令全市售价大幅飙升。对全市均价影响最为明显的是卓越世纪中心、盛唐商务大厦、华强广场、天利中央广场二期,它们的成交均价分别为30000元/平方米、18500元/平方米、27000元/平方米、24000元/平方米,在它们共同影响下,全市均价环比大幅上升。不过,个盘物业的售价只是小幅上涨,由于市场依然处于活跃恢复期,发展商提价较为谨慎,普遍在500元/平方米—1000元/平方米之间,幅度在5%以内。

美联物业市场研究部王军鹏称,深圳写字楼市场价格于2月回调后,已实现四个月持续回升,从这四个月的环比升幅来看,呈现出波浪式上涨态势,之所以如此,是受制于市场交易量的徘徊不前,因此每次价格的上涨都需一定时间让市场消化认可,然后再次上涨。

“限外”未解禁制约发展

解析5月份写字楼热销原因,张伟认为,主要有三大因素,首先,中心区、中心西区等核心商务区域纷纷有新量上市及认筹,市场人气在不断提升；其次是随着住宅市场持续高位运行,写字楼市场也跟着回暖,特别是住宅售价反弹过快,投资者重新把眼光投向商用物业市场；另外,深圳市综合配套改革总体方案出台,令写字楼市场长线看多,投资开始活跃起来。

不过,根据美联物业(深圳)写字楼蓝筹投资回报率估算,目前深圳写字楼投资的回报率还是不高,仅为5.08%。王军鹏说,这一比率自2008年8月见顶后,就逐步回落至今已持续9个月。美联物业认为,金融危机不结束,全球经济未恢复之前,深圳写字楼投资回报率继续下滑的趋势或难以改变。而美国的经济情况似乎并没有见底,汽车巨头克莱斯勒和通用相继申请破产,全球性的甲型H1N1流感疫情仍在不断扩大,说明危机仍在纵深化,投资回报率回落的现状暂时不会改变。

另据深圳统计局的数据显示,2009年一季度外商直接投资同比直降七成,而楼市限外仅仅针对住宅市场短期解禁,使得进入写字楼市场的外资不仅减少,甚至部分外资转而投向了住宅市场。“这或许是造成写字楼市场与住宅市场冰火两重天的成交现状及写字楼市场租售均价波浪式回升的重要原因。”王军鹏说。

在张伟看来,写字楼持续好转的可能性不大。“有一些回暖,但与住宅市场相比,热度不够。”写字楼跟实体经济的关联度更大,如果没有政策上的利好支持,写字楼市场的恢复是缓慢的。目前,银行信贷政策对写字楼购买者依然卡得较严,最多贷五成,对港澳台和境外主体也没有放开限制,而这恰恰是深圳写字楼的很大一部分客户。

“小户型炒过了,豪宅炒过了,住宅产品的价格上涨已经达到了一定幅度,相比之下,当前写字楼的价格是偏低,具有投资价值。”张伟说。但是,写字楼的投资需求还没有真正启动,投资客户较少。

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“心理泡沫”助推豪宅热

通货膨胀的预期来临,推热了深圳豪宅市场。记者了解到,近几个月继普通住宅销售热潮之后,豪宅的需求与销售趋好。世联地产的数据显示,5月份,全市别墅整体成交趋势持续见好,成交62套,平面豪宅共成交978套。“资产的保值增值,虽是客户购买豪宅的一个因素,但现在担忧价格继续上涨的‘心理泡沫’更是主要原因。”一名未有楼盘销售的独立开发商老总说。

由于新推量少,上个月深圳别墅市场依然以消化存量为主,成交量较4月的172套有较大幅度下滑,本月仅成交62套,环比下降64%。与4月相比,别墅整体成交趋势持续见好,成交热点集中在曦城和兰乔圣菲。此外,随着滨海度假季的到来,东部别墅群如万科东海岸、天麓等楼盘成交火爆,存量几近售罄。

就平面豪宅类型而言,5月份平面豪宅共成交978套。因部分豪宅项目几近售罄,本月总体成交量较4月份的1114套有小幅下降。世联地产的监测显示,5月份随着成交量的持续保持高位,各项目涨价现象纷现。纵观5月平面豪宅,全市大部分项目成交价格均有小幅上扬,涨价幅度从1000元/平方米到6000元/平方米不等。在后市不明朗的前提下,小趋势成为主流,各开发商纷纷小步快跑,以阶段性价格调整实现快速回现。

“豪宅的热度,是资金推动的。目前来说,还看不到银行收缩信贷的迹象。这一波上涨应该不会很快结束,投资客还会继续进场,在今后一段时间还有获利空间。”中原地产深港研究中心总监张伟说。按照中原地产的监测,目前部分豪宅楼盘的投资比例已经达到20%—30%。

部分发展商并不赞同通胀预期助推豪宅升温。深圳澳达实业行政总裁罗振坤认为,豪宅升温虽也有购房对抗通胀的因素,但“怕房价上涨”的“心理泡沫”也许更为重要。大多数豪宅盘价格与年初相比,都上涨了三成到四成。二手豪宅的销售也连续几月来大幅放量。“客户购买这些豪宅,不仅仅是预防未来的通货膨胀,而且担心房价继续涨。有些客户遭遇返价两三次,最后还是买了。”罗振坤介绍说。