简单地讲，大家讲的商业地产其实是指围绕着买卖来做的就是商业地产。

其实大家都知道买和卖是人和人之间的一种交换，从这个意义上来讲，所有的商家都希望这个片区成熟，有很多的人居住，然后有很旺盛的消费力，然后我们再进去做生意比较好做。所有的消费者在选择居住片区的时候会希望我这个地方有很多的商业中心，有很多超市，有很多学校，我过来居住会很方便，这是一个唇齿相依的关系。问题是如果照着这种模式走下去的话，每一个商业地产的发展会变得很缓慢。因为大家都在等，甲方在等乙方，乙方在等甲方，需要等待。万达在做商业地产的时候选址的方式非常简单，首先看在这个范围内是否有足够的消费人群。第二个看在这个区域内有没有合适的交通辐射的一个途径。比如周浦现在30多条公交线路到达各个地方，五角场的交通大家应该很清楚，四通八达，哪里都能到。所以说万达的这种选址模式会让双方的等待极大地缩短。即便大家现在并不是以一种会聚的方式消费，但是万达可以选择这样的地方，使得双方的这种相互等待的时间极大地缩短，这个就是万达人自信的那句话：“万达让周浦人等待大大缩短”。呵呵。

(冯晓东漫画：养儿防老)

同时我们在5月6号听到大浦东合并的消息的时候，上海也让万达的等待极大地缩短。我们都是在行业里面，从5月6号得到这个消息的时候市场的反映速度超乎了我们的预料，据他们售楼处讲有个成交信息，5月7号早晨售楼处楼下就有人等着了。近期大概在5月6号之前，前几周每个周末大概40套到50套的房子，那么在5月6号一个周末成交了100套，这个是最实际的带来的反映。我们看到业主论坛都在聊，我们要换户口了，我们要改身份证了，我们是新浦东人了，大家都欢欣鼓舞，奔走相告。为什么？一个大浦东其实它的背后对老百姓来讲，带来的最实际的东西是有关于未来，接下来我们听到的是有关于城市功能，板块的区隔的一些规划性的东西。然后再有关于市政配套，乃至交通和福利的改善。那么所有这一切的改善使得整个片区的居住条件大大提高，这样就容易迅速地会聚人群，这个是大家欢欣鼓舞的一个因素，这是大浦东带来的效益。

当然，整个大浦东的格局双中心，国际金融中心和国际航运中心，这个双中心的打造实际说会加速整个南汇地区，乃至浦东地区产业结构的调整速度和人口导入的规模，会加速调整。实际上在南汇2007年根据中房研究的一些报告里面得出的，我们大概看了一个数据，是在2000年到05年之间，整个上海的内环减少了17万居住人口，近郊增加了82万居住人口。在2020年的时候整个城区的人口大概是800万，城区外的人口能够达到1200万。那么在07年的时候南汇的常住人口是118万，其中流动性增长只有26万，户籍增长是比较少的。一方面产业发展格局的变化，有了这两个中心第一个在建设的初期，整个的航运中心的建设，我们金融中心就要大量服务人员，需要有大量的金融配套为他支撑。整个航运中心建成以后会有大量物流方面的航运方面的一些产业人群会聚到这个地方来，会形成一些相关于货代，相关的一些延伸性的产业，那么又会反过来带来金融兑换的需求，这样整个产业格局发生变化，导入进来的人群结构也会形成一些按变化。

另外一个就是从整个的土地供应和本身的居住人口外溢的角度来考虑，现在的情况商品房07年外环以外是占到55%，在2007年下半年超过了75%，这也是中房给到的研究数据。另外一个对比非常强烈的数据，目前整个上海的购物中心集中在内环的是有62%，在中环是29%，在外环的仅占9%。就是说现在大多数的商品住宅成交全部在外环以外，占到一半以上，超过了四分之三。换句话说，在这些地方的商务服务的需求亟待提高。那么万达正是基于这样的背景下选择了周浦的地方，那么大浦东的形成会加速这一部分的形成，加速人口外溢，加速人口导入，加速商业服务业的发展，这个是站在整个商业的角度来看。 

再一个我们现在看到目前上海商品住宅的限制来看，2008年比南汇这个地方更低的商品住宅只有崇明、金山，还有一个是奉贤这三个区域，南汇排在倒数第四。但是可以预见并入大浦东以后，在这个排在倒数第四的板块今天是价值最低的洼地，明天会成为价值最高，它的起点越低代表着未来增值空间越大。

另外还有就是，我们所了解的商业是多种多样的，有写字楼楼下有商业，我们居住小区的门口有商业有超市，有大型的购物中心。但每一种商业体最核心的东西是我们去如何去看投资潜力和价值的时候要考虑的是辐射能级。举一个简单的例子，我们都说有地铁的时候很好，买房子的时候我们都看地铁，但是是不是盖商场是不是都盖有地铁的地方都好呢？这个不一定，这个看你盖什么类型的商场有关系。轨道交通实际上对于消费客流来讲这是一把双刃剑，它可以对于客流有吸引力，同时它对于客流也有向外的排斥流。我们今天可以把外区的客户吸引到这里来，同时我的轨道交通开通以后我周边的人群消费半径也在扩大，原来他在南汇消费的，他今天同样可以依赖于轨道交通继续跑到人民广场消费，但是我们的地产商凭什么把这些人留在这里，就取决于辐射能级。

看一个辐射能级是否会大，无非是几个指标，一个是体量，第二个必须具有多元化多样性，他可以满足居住社区型消费、随机性消费、目的性消费等多种需求。而且必须是一站式的，我们的消费者可以在这个商业SHOPPINGMALL里休息一天，我们经常讲我们需要创造休闲一天的消费环境，如果万达立志于打造这样的购物中心，那么当它具备这些所有的点的时候，它会成为一个区域级别商业中心，甚至是世界级。那么从区域级的角度来讲五角场是最好的例子。那么当你的交通特别便捷的时候你的辐射能级又足够的时候，我们就能够扩张这个商圈的辐射力量。在不把区内人向外推的同时把区外人吸引过来，这样的区块就会有增值空间和价值。

另外商业的打造需要吻合区域的一些消费习性和特征。比如像周浦，周浦是有百年小上海的美称，大家都知道上海人会集中地蜂拥而至到周浦吃宵夜，吃龙虾。他的餐饮是远近闻名的。那么针对这样的特点，万达在做商业地产的时候，应该不仅仅做产品的一些大型的百货、超市，还有娱乐这方面的东西，也应该专门为这样的业态定制了餐饮酒吧街，他们有很多的铺位大家在做的时候都希望第一个投资者就问售楼处的人能不能做餐饮。在所有的业态里面餐饮是最容易在开业之初就火爆的一种业态，因为它是贴近人们的就近消费，还有就是持续性目的性的消费，然后是日常的必须消费。它最容易在开业之初就越过培育期的过程。同时如果没有大的城市变更的时候，一个成熟餐饮的板块，它可能可以活二十年，可以活三十年，除非你这个城市有大的规划方面的变动，或者产业结构有大的调整，否则大家会有习惯性的消费去到那个地方，而且有口口相传的东西。所以说万达在这一次即将在6月份推出来的商铺，就是针对于这种餐饮的业态，然后在面积上控制的也基本上大概在200平方米左右，适合做餐饮，跟大商业互补做的一个消费的地方。

所以从这些综合因素来看，我们觉得对于商业地产而言，大浦东的合并未来，我们应该相信万达会有一个很好的前景，而且仅仅有一个万达是远远不够的，商圈怕的不是竞争，要的是竞合，越多的商业集聚在一起辐射能级就越大，能级越大半径就越大，我们就可以成为区一级的商业中心，这样就可以相互地依存和生存。我们相信整个南汇地区，包括整个大浦东未来的商业前景会越来越好。

如果说万达人对大浦东概念具有很大的期望，万达让上海的等待缩短。我们中房指数院在区域规划和在大宏观方面也有独到的见解。他们对大浦东战略及整个区域性的新的影响的论点也可圈可点（待续）。