前些日子，搜房网写字楼栏目记者约我做了一个访谈，主要让我谈谈在金融危机影响下的成都写字楼市场现状及未来的投资前景。我很诧然他们为什么会提这个问题，但听他们讲了缘由后我突然发现现在仍然关心写字楼投资的不仅仅是开发商还有很多的写字楼投资意向者。

那个访谈在网上播出后，也有很多朋友来咨询，有些还提出了异议，似乎作为开发商有忽悠卖房的嫌疑。但我并不以为然，同时觉得需要再写这篇文章，以解答朋友们的疑惑。

首先要解决的第一个问题是不动产的最好投资品种是什么？回答自然是商业物业（包括商用物业和写字楼），因为商业物业具有较好的、长期稳定的投资回报率。而且对于投资者来讲对商业物业的出租管理相对来说要简单一点，因为一般来讲商业租户的租期都比较长，那么投资人的管理就比较简单。只是对于投资人来讲寻求好的租户以及租赁谈判的难度都比较大，但一旦谈成则比较稳定。同时商业物业自身具有较强的升值能力，速度快、幅度大，而且变现能力很强。当然好口岸的商用物业销售单价和总价都比较高，不太适宜一般投资者购买，而写字楼的单价和总价相对较低，很适合投资者下手了。以丰德国际广场为例，2005年写字楼的租金平均为50元/平方米，到2008年租金达到100元/平方米以上，2009年在金融危机影响下也依然是70元/平方米，其投资回报率可见一斑。2008年二手房成交价达到10000元/平方米，而2005年的初期销售均价仅为5000元/每平米，其物业升值能力勿庸质疑。

其次要探讨的问题是如何看待金融危机下的商业物业投资？一般来讲对于不动产的投资回收期为10－15年，在这十多年的年份里，租金有涨有跌的情况下，只要平均租金水平高于设定的回收期内的标准，那这个投资就是成功的。以此来推理，相对于投资回收期来讲，金融危机只是个短期事件，也许它会影响一年二年乃至于三年的投资回报率，但在中国绝不会影响到10年，这是一个基本判断。如果同意这个判断，我认为就可以将投资商业物业作为长期投资。

第三是如何看待成都的写字楼市场？我们认为成都的商务活动才刚刚开始，有数据统计在世界500强中200余家跨国企业扩展城市排行上，成都仅排在北京、上海、广州和深圳之后，位居二级城市之首。同时，这200余家跨国企业中，有22%在成都设有分支机构，而成都真正的甲级写字楼不足100万平方米。同时成都本土开展商务活动的公司越来越多，对写字楼的需求也越来越大。因此成都作为西部政治经济文化中心，其写字楼发展空间巨大，从长期发展来看，成都必将进入商务社会。

第四是目前成都的写字楼整体价格偏低。不少写字楼与现在的住宅楼价格比较接近，有些住宅楼甚至比写字楼还高，但是相比较而言，写字楼的租价要远高于住宅楼，因此相同的投入所产出的回报相差惊人。依然是以“丰德国际广场”举例，与它同期开发的同区域住宅楼盘，目前租金还不到30元/平方米。

第五是成都的写字楼开发已进入到规模化、多核心化的新阶段。万瑞公司开发的“丰德国际广场”的高出租率和高回报率、“丰德万瑞中心”项目的快速销售完成都很好的佐证了这一点；而万瑞公司即将在成都西门正式亮相的“金沙万瑞中心”项目，目前就已经受到了众多新老朋友的关注和青睐，更是这种趋势的现实证明。

由此可见，商业地产市场的发展本身是相对理性和平稳的，其风险防御力也是远高于住宅物业的。从去年和今年一季度的情况可以看出，全国许多城市的优质写字楼物业受市场环境的影响相对较小，这也说明了优质商业地产租金回报率的稳定性和较强的抗风险性。从成都本土市场看，从2007年末以来，商业物业特别是写字楼物业的表现远远优于住宅物业，销售势头不降反增，租金水平调整不大，空置率远低于住宅等现象，更加坚定了一批投资者的信心！

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