启动2009年《国际商业地产运营商CREO总裁班》和《国际商业地产运营商CREO招商总监班》之际，2008年12月至2009年2月，全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会与商业地产万里行组委会联合发起了“2009年中国商业地产行业人才需求调查”活动，以便了解在中国商业地产行业正值“严冬”和“转型”以及“升级换代”的日子里，各大开发企业人才招聘和人才需求的动向。

此次调查对象为房地产开发企业（含部分商业地产开发）、商业地产开发企业、品牌商家以及为商业地产提供服务的营销顾问机构和建筑设计机构，共计500家企业（含商业地产项目），范围包括北京、上海、重庆、天津、深圳等大城市，也包括各省会城市以及其它二、三城市，主要采取问卷作答、电话访谈等方式进行，咨询对象为各公司负责招聘和相关的管理人员。

第一部分：人才需求以及能力要求

根据近2个月的调查，2009年中国商业地产行业人才需求调查主要包括具体职位、参考人数、所占比例以及具体能力要求等，具体结果统计如下：

特此说明：我们目前统计了招聘比较热门的11个职位。由于有的企业一个职位的招聘人数超过2人以上，特别是大型连锁商业地产开发企业。另外，很多项目招商人员，最少的是4人，最多的超过10人，为了便于统计，我们按照每个企业每个职位一个名额计算，并对每个职位的能力要求做了一次简单的归纳和总结，供求职人员和招聘单位参考。

项目总经理

招聘人数：167人

所占比例：33%

能力要求:

大学本科以上学历，个人形象良好，善于沟通和表达，思维清晰；五年及以上大型购物中心（购物广场或超大型百货商场）运营管理经验、团队建设及领导能力，具有成本控制意识具有丰富的招商、市场推广和物业管理等大商场综合管理工作经验，具有大型购物中心/购物广场/商场新项目筹备开业经验；对商场的运营成本和收益有清晰认识，有制定并监控各部门年度计划、预算、费用报表等经验，良好的数字认识和成本分析能力，熟练操作Excel, Word, PowerPoint等办公室软件；能完成公司下达的各项经营指标，并监控购物中心各部门的成本和预算执行情况。

总经理助理

招聘人数：276人

所占比例：55%

能力要求：

有2年以上相关领域企业高层助理经验，卓越的公关能力、优秀的人际关系及组织能力；协助总经理处理各种日常内外事务和对外公共关系，协调公司各部门日常工作的布署和执行，上情下达、对外联络及相互协调；能主动地开展工作，具有很强的责任感，能够冷静且灵活地处理各项临时事务，协助总经理进行相关的业务工作；在授权范围内协同管理公司国内和国际的事务及公关工作，保证公司业务在各个环节、各方面作到很好的结合，跟踪并确保有关工作的按期完成；协助总经理处理行政事务以及对公司各部门运营的监督与管理，具有卓越的沟通协调与综合管理能力，具有较强的独立工作能力和良好的亲和力。 

营销策划总监

招聘人数：327人

所占比例：65%

能力要求：

大专或以上学历，主修市场营销或大众传媒；拥有至少3-5年大型商场/商业企业市场推广（营销策划）部门的工作经验或4A广告公司客户经理经验；负责制定并执行大型购物中心年度推广计划，并制定年度市场推广费用预算及收入预算；制定及监督市场推广的工作流程，与广告代理商或媒体进行联络与协调,为促销活动寻求赞助商；

项目销售总监

招聘人数：285 人

所占比例：57%

能力要求：

三年以上商业地产销售中高级管理岗位经验，较强的市场和租售管理专业能力，有从事过大型商业商务地产项目的租售经验；负责项目的市场营销全案工作，负责编制项目市场计划、即时调整和执行落实，对完成项目销售计划承担责任；组织对项目市场调研、产品建议、营销推广策略、销售策略的分析和研究，从市场角度配合产品设计、项目经营等专业管理部门；组织制订租售计划，领导团队执行销售招租等工作，监督执行过程并承担领导和管理责任；对营销部门的组织建设、员工培养、业务研究、知识体系建设等企业管理和业务管理发挥作用；具备较强的理解力、判断力、表达能力及沟通协调能力，并具备统筹、综合管理及业务培训的领导能力；对产品设计、权证管理、物业管理、房地产相关法律等相关专业知识具备足够积累。

项目招商总监

招聘人数：394人

所占比例：79%

能力要求：

大专及以上学历，经济、市场、营销、管理或房地产等相关专业，其中2年以上大型商业招商工作经验，负责过大型商业地产招商全面管理工作；熟悉商业地产招商、营销方面的运作模式，有丰富的商业地产项目全程操作经验，熟悉商业项目运作特点，从事过商场整体招商运作；较强的语言、文字表达能力及信息获取整合能力，能独立完成创意策划及文案编写；有良好的服务意识和团队合作精神，有亲和力和沟通协调能力，思维活跃，逻辑清晰严密，领导力强，较强的目标感与行动力；具有大型商业广场策划、开发、招商、管理能力，熟悉商业地产项目招商租赁流程，有较强的谈判、沟通能力及较强的客户拓展能力；负责公司项目的市场开发与招商管理工作，领导与管理招商团队，负责客户的谈判与接洽，客户关系维护，负责制定招商策略与具体招商计划和租赁指标的制定、完成，负责管理招商队伍，指导各项人员管理、考核办法的制定、培训、推广和提升，负责管理租赁资源，指导各类资源评效标准的制定、培训、推广、提升，负责开发一些世界知名品牌公司、产品；熟悉多个行业客户,有成熟的客户网络及资源,有知名品牌、企业合作的资源和招商渠道。

运营管理总监

招聘人数：218人

所占比例：43%

能力要求：

有二年以上商业地产营运管理经验，具有较强的部门管理、销售管理及培训能力，熟悉商场全程运营的整个流程，有强的执行能力及统筹协调能力，能同时把控两个以上项目的营运工作；项目管理等相关专业本科以上学历，有叁年以上商业地产招商管理工作经验，有一年以上大型商业地产项目同岗位工作经历；有较为丰富的商业资源，能有效对招商卖点进行强势提炼，对弱势进行对策分析，能够对招商价格及优惠政策提出建议；专业从事商业运营组织管理5年以上，有大型商业、购物中心资产策划、招商、 管理、运营等方面能力，具有丰富经验和成熟业务理念，任同等职位3年以上；有商业营运及团队管理的成功案例，有国际知名商业机构从业背景及大型购物中心运营成功案例。

规划设计总监

招聘人数：129人

所占比例：26%

能力要求：

从事过2个以上大型商业项目的规划设计管理工作，在甲级设计单位担任过技术负责人；具有商业地产项目商业环境气氛形象设计、招商销售中心及物业现场装修包装设计能力；有全国性的商业地产规划设计的成功案例2个以上；具有商业业态规划布局能力。熟悉品牌商家开店的规划布局理念。 

市场拓展总监/经理

招聘人数：244人

所占比例：49%

能力要求：

具有出色的项目推介演讲能力，较强的公关和各类文案写作能力；对项目选址、项目定位等前期策划具有较深刻的市场洞察力，判断决策准确；能出色的独立或主持、指导撰写各类调研策划报告（方案）与文案；具有将企业品牌与项目品牌密切协调的融合在一起，双品牌同步推广、互动共进的企划与实施操控能力，使企业与项目品牌形象的推广及品牌价值达到最佳效果；从事过商业地产的拓展工作，有良好的沟通谈判技巧，对商业地产的运作有相当的了解，对国内商业地产的运营模式有深入的研究；良好的语言文字表达能力，统筹计划能力，对市场认识全面、深刻、独到，思维敏捷，知识结构全面，市场敏感度高，富有较强的创新意识，具高度职业道德及责任心，有良好的服务意识和团队合作精神、有亲和力。

项目品牌总监

招聘人数：122人

所占比例：24%

能力要求：

负责统筹规划及制定品牌发展策略和具体的实施方案，执行并控制品牌的推广工作，监督和评估其实施结果；创意和发展与企业品牌相关的设计制作，开展各类媒体投放工作，并支持媒体合作型的策划；维护并拓展与公司品牌建设及宣传计划相关的各类媒体之媒体关系及媒体渠道，支撑以媒体作为渠道进行品牌建设的有效开展；统筹管理协调与合作单位共同实施的品牌宣传推广工作，编制和控制与公司品牌发展相关的宣传及推广预算，控制与第三单位的费用支付；收集媒介信息和相关资料，对已投放的媒体广告进行追踪及监测。了解和考察竞争对手的品牌推广动态。

项目招商人员

招聘人数：402人

所占比例：80%

能力要求：

大专或以上学历，拥有一定的商家资源或客户群，熟悉商铺招商租赁流程，拥有良好的租户关系及一定的租赁客户资源，能独立完成每位租户的招商工作；拥有至少2-3年大型商场/企业商业招商租赁部的工作经验；具有良好的数字认识和成本概念，沟通表达能力强，熟练操作Excel，Word，Powerpoint等办公室软件；能承受一定的工作压力，具良好的团队合作精神和敬业精神；执行大型购物中心的租户业态组合方案，参与市场策略的制定及执行，计划、建立并维护良好的业主租户关系，编制租金预算和现金流量表；维护并及时更新商场的租户名单以及其他与招商租赁相关的工作。

商铺投资顾问

招聘人数：312人

所占比例：62%

能力要求：

对投资有浓厚的兴趣，有较强的沟通表达能力与团队合作精神，有较强的客户开发能力；工作责任心强，积极主动，诚实守信，工作热情，勤奋上进，人文素质好；负责客户的接待、咨询工作，为顾客提供优秀的投资咨询服务，了解客户需求，提供合适店铺，进行商务谈判；负责业务跟进及手续办理等服务工作，并与业主建立良好的业务协作关系；熟悉当地商业地产市场及各区域租赁价格，熟悉商业地产买卖交易和租赁流程，有一定的业主及客户网络关系；有良好的陈述技巧，性格外向，喜欢与人打交道，高度的工作热情，有较强观察能力和应变能力，形象气质佳，口齿清楚。  

第二部分：人才需求主要特点解析

1、目前紧缺人才主要还是集中在高层具有一定综合管理能力，不但熟悉地产操作流程，还精通商业选址和运营能力的执行总经理。

2、招商专业总监比较紧缺。目前很多招商人员来自商业圈，能力比较单一，可能了解商业选址和运营的基本流程，但缺乏一定深度，同时不熟悉地产的开发与运作流程。企业迫切需求有资源、熟悉商业与地产的，并有一定管理能力和敢于承担风险的高级专业招商总监级人物。

3、对于中国商业地产未来发展趋势，大多数企业持比较乐观的态度，市场增速有所放缓，但仍将保持一定发展速度，对人才的需求还是会慢慢增加。

4、随着行业的调整和优胜劣汰的市场规律的出现，加上通过近两年的操盘磨练，有的中高层管理者人才有了一定的经历和专业，但缺乏专业培训，缺乏理论指导，没有理论的指导，很难形成一套比较完善的运作模式和流程，对风险的把控也缺乏理论的支撑，开发与运营还会带有一定的摸索和盲目性。

5、大多数被调查企业因为目前的现状，不会进行大幅度的人力编制增减，但会进行人员结构优化调整，会根据企业的调整和发展进行人员招聘，但对综合能力的要求会更加严格，并且有一定的工作和操盘经验。

6、关键型岗位的人才需求仍然很旺盛，比如招商总监、运营总监和有品牌商家资源，甚至提出要具有国际商家资源，并能精通外语的专业人才，并希望通过某些途经进行引进这类人才，以减少时间和培训成本。

7、调查统计显示，在企业招聘的人才中，高级专业型人才所占比例最大，其次是中级管理型人才，而对其他职务级别的人才需求则相对较少。

8、面对市场目前的现状，那些比较重视内部管理、组织化程度较高的公司明显具有较强的抗风险性，人才需求不会有较大幅度的变化，反而会抓住这个机遇进行“强身健体”，引进更多的优秀的人才，为公司可持续发展做好准备。

9、从被调查企业的人才需求结构来分析，越来越多的企业正在从过去只重视“学历”转向更重视“能力”，并对形象的要求也列入招聘范围，认为商业地产通过员工的形象能体现企业的形象和产品的品质。

10、有较强的沟通表达能力与团队合作精神，有较强的客户开发能力，有责任心依然是企业招聘人才的一道强硬的门槛。

11、在专业方面，要求具有商业地产市场调研与招商定位、商业地产团队组建与招商计划制定、商业地产规划设计与商业地产业态布局、招商品牌组合与成功招商谈判的能力。

12、未来中国商业地产集中化的程度会越来越高，对于任何一家开发公司来说，如果不存储人才，就谈不上企业的健康发展。未来行业资源的重新分配也将是人才资源的重新分配，这一点很多企业已经开始有了意识。

13、由于国家加紧对房地产行业进行宏观调控，各知名开发商纷纷向商业地产领域战略转型，加大商业地产投资力度，对商业地产的人才需求必然会增加。

14、有经验的管理人才会更吃香。要求应聘的人除了有一定的工作经验外，还要有独立操作、独立完成项目开发、招商与运营管理的能力。

15、就管理层方面讲，有经验而又能出色完成任务的管理类人才并不多见，而这部分人却是商业地产开发最需要的，也就是真正紧缺的人才。目前整个行业人才市场基层人才的供需还比较平衡，但优秀的管理层人才空缺十分大。

16、随着商业地产项目的启动，在这些项目投入使用前，都需要招聘营销策划总监、商业项目总经理、招商总监、运营总监、规划设计总监等高级人才。随着商业的开业，营业经理、采购经理到总经理和总监级人才都会有大量的需求。但目前真正从事这方面的专业人才也很少，因此也就缺少相关的有经验的项目管理者。

17、调查显示，一方面是企业招不进来人，另一方面是企业人才严重流失。造成人员流失的主要原因大多集中在“薪酬福利”、“工作环境”、和“发展空间”三个方面。但很多人员认为其流失原因主要是企业发展较快，缺乏应有的人文关怀。

18、主动培养企业专业人才的公司比较少，目前很多开发企业主要靠招聘和挖掘人才，基本上不愿意自己培养人才，“拿来主义”的企业还是比较普遍。 

第三部分：人员培训势在需要人为

危机时期，如何重塑行业形象？如何建立具有前瞻性、学习型和稳定型的的人才团队和管理思维模式？

不期而至的美国金融海啸和中国房地产周期性危机的降临，迫使行业和企业开始思考危机阶段的应急策略，特别危机过后发展战略。

改革开放三十年，特别是1998年实行商品房政策以来，由于市场的集中爆发和巨大的需求支持，中国的房地产经历了近二十年过山车式的高速发展。尤其是土地招拍挂、五证的审批严格监管等关键性政策推出之前，中国的房地产主体是资源垄断交易、买方市场和经验主义的混合体，短期和巨大的现金流经济使中国的房地产行业和企业都处于快速粗放的管理模式和急功近利的经营理念。可以说中国的房地产行业是所有行业里最赚钱的行业，但也是管理最落后和人才流动最快的行业。

区域性强和项目为主体的特征造成房企品牌集中度差、管理相对松散和短期行为严重，而行业和人才门槛低与房地产专业在院校的空缺，更使得行业和企业的人才普遍素质低、专业性差，再加上行业，特别是前期的原罪和灰色以及暴利性，包括开发商带言人群体过分张扬高调和与全社会的对抗性，整个社会，包括行业本身都弥漫着对房地产行业的非理性情绪，其公众形象严重蒙尘。

开发商群体与国计民生和千家万户紧密关联，遂成为社会关注度最高但口碑最差的行业和群体。借用狄更斯的一句名言：这是一个最好的行业也是一个最坏的行业。

中国房地产经过二十饱受争议的发展，无疑也成为最需要和最值得总结、反思和学习的行业，而当前的双重危机更使现阶段成为最适合总结、反思和学习的时期。

所谓总结，就是要把二十年发展“摸着石头过河”和“时世造富豪”的经验、教训和智慧输理和提炼成理论、模式和标准，以利于更好地知道行业和企业未来前进的目标和方式。

所谓反思就是要检点和惊醒这个行业在发展过程中的失误、教训和问题，以更好地规范行业，重塑公共形象，与政府导向和社会的主流和趋势保持一致。

所谓学习就是除了善于学习和提高行业内部的实践真知外，更要积极学习其他先进行业的进步的经验和优秀的思想。

除了认真学习行业本土的丰富经验和智慧外，更要虚心学习国外同行的周期化的理论和成熟的榜样。除了总结和提高行业的实用主义的经验和独特思想，更要理性地前瞻性地到学院和研究机构系统和全面地学习房地产、金融和经济知识。

而中国房地产中住宅板快之外的商业地产由于发展历程更短和产业链更长，特别是作为长期持有和运营的物业，更涉及到房地产、商业、金融、城市等多元化层面和要素，其专业性和复合性的人才条件和管理技术就更高，而商业地产人才的稀缺和快速流动的特点，都加大了人才的瓶颈降低了人才的质量。

如何能从目前以挖人才为主流的现状逐渐转变为培养人才为主要方式，这对商业地产的成熟和长期运营至关重要。因为一个好的商用物业和好的品牌企业都需要一个中长期的培育和培养过程，建立一个稳定和专业的结构优化的团队将是考验一个物业和企业能否持续发展和价值最大化的首要因素。

当下行业危机陡现，未来更是迷茫飘摇，只有本着高度的理性精神和战略思考，房地产行业才能不仅找到危机时刻的应对生存策略，更能找到危机过后未来的发展方向和模式——重塑房地产，提高房地产，发展房地产，当下的反思和学习最重要，恰逢其时！

如何建立健全这样的学习和研究平台，必须搭建坐标式的实践和理论、实战和理念相结合的资源互补和专业分工的机制和氛围，既依靠横向的行业协会和专业院校的发起和和大力推进，也需要纵向的企业的深度参与和积极配合。

一个行业的健康发展，理论提升和形象打造迫在眉睫！为此中国最高学府清华大学凭借国内第一个商业地产高端专业培训和研究计划《国际商业地产运营商CREO》的积累和连续两届的资源和经验，并与中国最活跃的商业地产专业协会“全国工商联商业不动产专业委员会CCREC”强强联手，同时与国际最具影响力的商业地产行业协会“国际购物中心协会ICSC”和世界排名第一的商学院沃顿商学院跨洋联手，引进国际化、系统化、标准化和专业化的课程体系和教学理念，倾力推出案例化、实战版和理论性相结合的《商业地产总裁班》和《商业地产总监》系列培训计划，今年还将强势组合推出“国际购物中心协会ICSC”和“沃顿商学院”联合举办多年的13个专业学院的课程体系。

相信通过这种理论与实战相结合、商业与金融相结合，国内与国际相结合的培训套餐的精心打造，必将给中国商业地产行业和企业输血充电、强身健体、提挡升级，雪中送碳、引领和助推中国商业地产的持续、高效、健康和稳定的发展。

人员培训势在需要人为，希望中国商业地产企业在目前发展缓慢的现状下，练好“内功”，积蓄人才，等待发展高峰期的到来。

发布单位：全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会（CCREC）

商业地产万里行组委会