在去年还被看作是最后的“避难岗哨”的商业地产,2009年又将迎来一副怎样的景象？不幸的是,快速回笼资金的诱惑此时却恰逢租金收益日益滑坡的尴尬。

2月10日,恒隆地产在香港公布了2008年中期业绩,被称为“反周期之王”的恒隆地产同样遭遇了利润减少的尴尬:在半年内纯利减少83%至12.22亿港元,而期内扣除投资物业重估收益及相关税项后,基本纯利减少68%至11.97亿港元。

但令人意外和费解的是,恒隆地产解释,纯利减少是因为卖楼太少。执行董事吴士元表示:“完全是因为我们几乎没有卖楼。”主席陈启宗更是坚持将公司未来发展“押宝”在内地租金上。

事实上,恒隆地产的做法是时下部分商业地产商的真实写照。2008年金融海啸的不断蔓延,虽然使得国内写字楼的租金价格大幅跳水,但相比之下,商业地产的销售则更扎到了开发商的痛处。

如今摆在众多商业地产大佬面前的将是另外一个课题:2009年,卖楼还是收租？

冷却

“如今的市场是慢死型的,如同钝刀子割肉一样难受。”广州中地行董事长徐建平在谈到从去年下半年开始蔓延危机的商业地产市场时表示。

事实上,去年上半年商业地产还被认为是躲避金融海啸的安全地带。彼时,北京、上海等大都市的不少大型商业项目纷纷逆势而上。总投资额达25亿元,由台湾顶新集团、台湾三宝建设及美林证券联手开发的上海南京西路1788号项目近日启动;新世界(600628,股吧)中国地产宣布在北京地区下单一笔大手笔投资:斥资110亿元用于崇外6号地的改造。

但随后骤降租金使得大多数本指望倚靠商业地产过冬的开发商的梦想化成了泡影。商业地产主要通过销售或租赁的方式回笼资金。受全球金融危机影响,我国的商业地产进入2008年第四季度后开始有所变化,主要城市的甲级写字楼市场均出现租金下滑和空置率上升的局面。

仲量联行北京分公司商业地产部主管张莹表示:“需求的疲软以及空置率的不断上涨,导致目前整个市场的空置率一度上升至22.5%,整个市场的平均租金水平在其历史高位的基础上下跌了5.1%,比上年同期下降了1%。”

其中,富力地产在商业地产上的冒险精神着实成为业界值得反思的案例。在2008年前,富力的住宅搭配商业地产模式受到相当赞赏,但是,随着地产市场迅速进入调整期,富力的轻重资产配备模式也给公司的财务结构带来沉重负担。

2008年以来,富力地产在广州、北京的几个五星级酒店相继开业。同时,富力在广州等地的多个写字楼项目也处于开发状态,但高达139%的资产负债率一度使公司在账面上处于“技术破产”的状态。

“形势很不好,已超出了我的预计。”专注于商业地产的万达集团总裁王健林在2008年12月份接受采访时表示,万达制定的2008年经营计划只完成了80%左右。

危机也蔓延到境外海外投行。深陷金融危机困境的海外投行也成为资产抛售的主力,摩根士丹利已将上海多项收购物业进行打包,意欲以整体出让的形式寻找买家;而美国国际集团出售位于南京西路的上海商城项目。

但市场的反应明显冷淡得多。“接盘的消息远远少于抛售的消息。”徐建平认为,大多数基金对投资商业地产还是谨慎再谨慎,很难轻易就出手。

抉择

危机之下,人人自危。如此之下,陈启宗选择了出手内地收租物业。目前无从评价,恒隆过分依仗出租业务是否合理。陈启宗的理由在于,内地的租金水平还有上升的空间。

目前恒隆地产在收租业务方面,内地租金收入所占比重约为41％,香港租务业务约占59％。而在整个恒隆集团层面,内地租务的比重为44％,香港租务业务比重则为56％。

据悉,目前恒隆地产在内地租务业务的回报率为25％。吴士元表示,这个数字仍未见顶。内地物业现在的平均写字楼的租约为两至三年,零售物业的租约为三年以上,每年的续租率约为30％,也有部分7至9年的租约将于今年到期,估计租金会有上升空间。恒隆计划投资400亿元人民币,在内地主要城市打造优质大型商业项目。

与此同时,根据戴德粱行2008年第四季度的数据报告,北京的中高端商业项目的租金水平及空置率均未有较大波动。“本季度北京商业物业投资市场受外部经济环境影响较小,与上一季度相比,北京商业地产资本价格仅减少1.9%,而回报率依然保持在8%以上。”

业内人士表示,2009年租务市场存在诸多利好因素,如零售额的不断增长、新建优质购物中心项目的增多,以及商铺项目所推出的诱人的租赁条件等,预计将吸引更多的零售商在2009年进入商业地产市场。

明天地产发展总监贾玉鹏表示:“之前不少开发企业存有将商业地产视作避风港湾的想法,现在这样的观点要彻底调整一下了。”他认为尽管对开发企业而言,持有一定比例的商业地产物业,有利于平衡公司开发结构,抵制经济危机对房地产市场的影响,但是开发企业此时更应该看到商业地产市场的未来前景。