耶鲁大学经济学教授罗伯特·希勒(RobertJ.Shiller)称，房地产的繁荣--萧条周期在世界的大部分地区都很普遍。无可置疑的是，中国的房地产业已经进入一个漫长的调整周期。中金公司在其房地产研究报告中称，"这是一个两三年的中期调整"。

万科董事长王石把2008年的楼市，称之为一个"不确定"年代中"不确定"的行业。金融危机影响的不确定，房地产行业面临形势的不确定，房地产商个人的不确定……

然而穿过重重"不确定"因素的迷雾，2009年楼市仍然不乏亮点。

保障性住房放量增长

"保障性住房成为2009年的楼市亮点，这是毋庸置疑的。"国家发改委宏观经济研究院信息部副主任任旺兵对《中国产经新闻》记者表示。保障性住房一方面作为福利性住房供应，从服务型政府角色出发也会大力支持，同时也符合扩大内需的要求。另一方面，为保证房地产的健康发展，会进一步加大这方面的投入。"甚至不排除政府直接从开发商手上买上一批房子来增加供应"。

"即便是有一天我们的经济发展得更好了，人民的收入水平更高了，恐怕政府仍然要帮助低收入家庭解决住房困难，换句话说，仍然具有提供保障性住房的责任。"住房和城乡建设部副部长齐骥在近期的国务院新闻发布会上谈道。保障性住房供应的增加，一方面可以解决难以通过市场解决住房问题的这部分低收入群体的困难，另一方面，也使得住房市场的供应比较清晰。

早在去年年底，住房和城乡建设部就透露，今后3年，全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房，同时完成约220万户林业、农垦和矿区的棚户区改造，总投资将超过9000亿元。9000亿元资金在今后3年投入，平均每年有3000亿元。

"保障性住房2009年有望放量增长。"链家地产副总经理祁世钊分析认为，9000亿元是一个巨大的体量，每年3000亿元投入保障房建设，其投资比重占到2007年商品住宅投资的16.66%，对于房地产市场而言，可以肯定，随着保障房的不断建设和规模的不断增加，保障房在房地产市场所占的份额会逐渐扩大，2009年将会放量增长。

以北京为例。根据北京市房地产交易管理网的统计显示，去年年底北京11月份共成交期房商品住宅12479套，成交面积为119.6万平方米，其中，经济适用房、限价房等保障性住房成交套数为7026套，成交面积为57.2万平方米，分别占总成交量的56.3%和47.8%。而保障性住房的总成交量已占去了半壁江山。

住房和城乡建设部副部长齐骥还表示，在保障性住房工作方面，2009年要进一步强化地方政府的责任。"我们提出由省级政府负总责、市县政府抓落实，把保障性住房的目标完成情况纳入到是否履行好政府责任的高度上来认识。"

毋庸置疑，保障性住房将是2009年房地产的一个重头戏。"但是这并不能说明保障性住房对于今年楼市的提振有多大，毕竟它不是以盈利为主要目的。"任旺兵并不把保障性住房看作拉动房地产市场发展的大动力。

中高档商品房抗跌性不减

"高档商品房，在土地供给方面，未来国家并不会大力支持，而且还会控制。但控制并不代表高档商品房不发展，不需要。因为，中国还存在一部分高档商品房的消费群体。"中国社会科学院项目评估与战略规划研究中心主任、著名经济学家李京文院士对本报记者表示，"各地政府要根据实际情况调控。并不是每个地方都需要高端商品房，但像北京、上海、深圳这些大城市仍有很大市场。"

对于高端和低端房市的关系，用北京市市长郭金龙的话说，"两者消费者群体不同，但并不应对立。"

因此，郭金龙称，北京需要高端房地产市场。无独有偶，山东省在近日召开的全省经济工作会议上，也指出2009年"放开"普通商品房消费的"一头"，目的是扩大中高档商品房消费需求，"以此实现房地产业供需衔接，产销平衡，健康发展。"

高端商品房，大多数人无法触及的领域，却是2009年房地产发展的一大亮点。

中国房地产及住宅研究会人居环境委员会副主任委员、专家组组长开彦表示，国家对独栋别墅用地的禁止导致了其产品的稀缺性，而在后续项目的开发中，开发商也因此会对独栋别墅趋之若鹜。

去年年底，尽管房地产市场连月低迷，然而北京别墅市场却走出另一番行情。来自于高力国际的调查报告显示，北京的别墅市场独树一帜，表现出较强的区别性，主要表现为开盘数量和销售市场比较平稳。而据北京市房地产网数据显示，北京别墅项目的整体销售率较高。2008年三季度高档别墅平均报价为人民币27925元/平方米，同比仍增长了18.6%。

"商品房不是专门为富人盖的，但是房地产市场的发展仍然需要高端商品房的支撑。"李京文说，中国有非常广泛的消费人群作为高端商品房的支撑力量。随着中国中产阶级人群的不断扩大，对居住环境的要求也会越来越高。按照国际机构的统计，中国家庭资产达到百万美元的财富人群在2007年已达到40万户，在全球排第五位。这对于高端房地产项目来说非常有利。

从别墅类型方面看，有专家指出，未来的别墅市场将会向经济新型别墅方面发展，联排、叠拼、双拼等别墅类型的项目将成为供应的主流。郭金龙在谈到高端商品房时曾表示，"我们也做过研究，适当地降点价立刻就有人买。要合理的回归，政府要控制，开发商也要控制，社会各界也要谅解。"

"因此，适当提高高端商品房的＇性价比＇更有利于2009年楼市的健康发展。"李京文如是说。 

中低档商品房价格继续走低

"如果经济启动不起来，商品房的价格还会往下掉。"国家发改委宏观经济研究院信息部副主任任旺兵对本报记者说，房地产受宏观经济的影响较大。"房地产要再次活起来，主要还是靠社会的投入而不是政府。整个房地产市场的基石还是在于商品房。"

"我认为增加保障性住房的供应，不会冲击商品房市场。"，住房和城乡建设部副部长齐骥表示，"增加了保障性住房的供应，会更加稳定商品房市场的秩序。"但众多房地产人士认为"保障性住房如果2009年大规模上市供应，势必会对商品房造成影响。"

"其实两种观点并不矛盾。" 任旺兵告诉记者，前者是从秩序上讲，后者是从价格上讲。保障性住房和商品房的服务对象不同，因此不存在保障性住房争抢了商品房的消费群体，因为本身低收入群体也无力购买商品房。所以说，从秩序上讲，不会冲击商品房市场。

但从价格上讲，它又会影响商品房价格，尤其是中低端商品房。任旺兵表示，随着保障性住房的不断推出，对周边商品房价格也会产生影响。加上低迷的市场环境，高楼面价已经丧失了存在的基石。

中原华北区总经理李文杰表示，2009年保障性住房的供应量是非常大的，加上2008年没有卖掉留到2009年的房和2009年推出的35万~40万套，总共约50万套左右。而北京市场每年消化在10万套，所以供大于求是肯定的。

国家统计局发布的数据显示，2007年10月末，全国商品房空置面积为11769万平方米。而2008年截至8月末，全国商品房空置面积1.3亿平方米，同比增长8.7%。截至2008年10月末，全国商品房空置面积达到1.33亿平方米，同比增长13.1%，增幅比1~9月提高2.9个百分点。

"房子空置并不是由于老百姓都有房子住了，而是房价太高。但房价稍微降了，开发商又捂盘惜售。"李京文院士说，惜售造成大量存量房。这对今年商品房市场产生了巨大压力，因此市场价格下调的空间还比较大。

商品房市场成了消费者与房地产商之间的博弈场。一面是观望的心态，一面是亟待消化的存量房。

"让人们买房靠什么？只有降价。老百姓不希望看到房价过高，政府也不希望房价过高。"任旺兵表示，"从政府层面上来看，金融危机已经让人焦头烂额。房地产被列为拯救经济的重点行业之一，只有下大力气把交易量提上来，才有可能转暖。 "

因此2009年，房地产市场将面临来自上下两面的夹击，同时开发商自身的压力也难以维持下去。"房价会进一步走低，尤其是中低端的商品房。"任旺兵说。  

2009年倒闭潮难现

去年年底，喜欢"直言"的华远集团总裁任志强表示，"房企破产潮"会发生在2009年。

任志强的理由是，现在中国楼市每年有近8亿平方米的竣工量，但是2008年的销售量不到6亿平方米。市场积压的房子，在现在的情况下，两年也消化不完。另外，部分在2007年拼命增加土地储备的开发商，在经营上遇到很大困难，因此，某些企业会破产的说法并不耸人听闻。任志强表示，2008年因为钱感到紧张的人，可能在今明两年就没钱花了。

"当资金收紧，房地产界必然要重新洗牌。"任旺兵认为楼市进入调整期已是必然，但并不会出现大规模的倒闭潮。

"我们面对不是严冬而是倒春寒。"中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞坚持认为，中国经济又好又快发展基本面没有变化，所以，中国房地产几十年形势还没有过去。

自从去年年底中央实行紧缩的货币政策以来，房地产开发企业其实已经度过了一年的"寒冬"。

任旺兵认为，中国与美国的房地产市场存在结构性差异。中国大部分人是靠积蓄买房。他们的偿还能力是有保证的 。"现在大多数房企仍然能通过降价销售来保证基本的利润和现金流，但实际是很多房企硬挺着不降价，也说明他们的情况并没有那么糟糕。"任旺兵表示，另外，商品住房仍然是有一个潜在的巨大需求。 

国都证券房地产行业分析师邹文军也表示，除个别在2007年泡沫高峰时期拿地进行开发的项目公司以及过度扩张的房地产企业外，2009年不会出现大量房企倒闭的情况。

其实早在2008年初潘石屹抛出的"百日剧变论"中就有预言称：3个月内如果楼市不回暖，房企将出现倒闭潮。但如今，随着金融危机的加深，"百日剧变"已成为事实，然而房企倒闭潮并没有到来。

"我还没有听说大规模的房地产公司破产。只是听说在某些地区有一些不知名的企业倒掉。" 北京易合房地产有限责任公司经纪人杨子恒告诉本报记者，虽然生活艰难，但终归还是能活下去的。

但倒闭潮未现并不代表房地产商们的杞人忧天。防范于未然是2009年房地产企业应该有的思想。社会科学院财政与贸易经济研究所城市与房地产经济研究室副主任倪鹏飞指出，倒闭潮风险还是存在的，所以希望企业做好准备及时做出调整。

"像打台球一样，把整个台子每个球看好了，再打。每个企业情况都不同，但是有很多路可以走，并不是我们现在就是死路一条了。" 国务院发展研究中心社会发展研究部副局长岳颂东表示，资金链要断的时候，可以抱团取暖，可以相互参股，把资金链盘活等等。  

中央优惠政策将更加优惠

"现在要出台相关的政策扶持多以消费为主，包括汽车、房地产在内的一些行业。2009年好的政策会陆陆续续出台，但力度有多大还要根据房地产的具体情况来决定。"发改委任旺兵告诉本报记者。

当前，国际金融危机对我国经济的影响已经逐渐显现，房地产业是国民经济的支柱产业，连接着投资和消费。中国人民银行金融市场司副司长霍颖励坦言，考虑了与有关政策的衔接，央行已经陆续出台了很多激励政策。目前房地产投资信托基金事宜，正在和有关部门会商。"这个方案我们打算在会商有关部门后报国务院同意，然后进行试点。 "

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，国家对优质开发企业的支持力度会加大，在融资方面,股权融资和债权融资会加大，REITS(房地产投资信托基金)会正式推出。

"房地产市场的健康发展，对我国的国民经济的健康发展，促进消费，以及改善民生等等都有十分重要的意义。"任旺兵表示，除了金融政策的支持，出于民生诉求的考虑，政府也会加以扶持。

地方政府把房地产作为地方发展的重点，有人担心会不会导致政策的扭曲？对此，任旺兵表示，政府不会为了扶持而扶持，"房地产地方扶持力度有多大这不是谁说了就算的，老百姓买不买你的房子才是检验房地产市场的标准"。

财政部税政司副司长王晓华在国务院新闻发布会上也对记者表示， 2008年对房地产市场的税收政策调整比较密集，税收优惠政策的可能有一定的滞后才会显现出效果。2009年是不是要出台新政策，要根据2008年政策的执行情况来定。如果执行得好,可能会延续这些政策;如果执行得不好，可能会考虑是否有其他更好的政策措施。

2009年，一方面扶持性政策仍会陆续出台，另一方面，地产商自身也需要调整。任旺兵认为，企业行为和政府行为共同发力将保证2009年房地产健康发展。