W型对多空力量博弈的估计较U型更复杂，反转不可能一蹴而就，可能出现曲折和反复。但城市化进程深入和政策力量做多，支撑了人们对行业的信心

W型反转 09年楼市调整新格局

楼市未来走势既不是V型或U型，也不是L型，而可能是W型，即中短期有多次波折性反弹，长期有望反转看涨。

关于对楼市下滑后的走势预测，目前，业界存在三种不同的看法：一是V型，短期看多，即楼市已见谷底，即将反抽，持续往日涨势。二是U型，长期看多，即楼市还未见谷底，但长期向好。三是L型，持续看空，即楼市下滑后将从此一蹶不振。无论是以上哪种类型，都间接承认了决定楼市走势就是利多与利空相互博弈的过程，只不过看哪种力量占优势而已。我们认为，楼市未来走势既不是V型或U型，也不是L型，可能是W型，即中短期有多次波折性反弹，长期有望反转看涨。

首先分析行业的内在矛盾：高供应量与低成交量的矛盾造成的供求失衡；高房价与低收入的矛盾；多市场化分配与少民生性保障的矛盾；资金密集型的产业内在特征与通货紧缩经济背景的矛盾。这些矛盾决定了行业短期内难以完成调整，所以V型判断过于乐观，而对矛盾的复杂程度估计不足。而L型走势则过于悲观，对行业内生向上因素（刚性需求、城市化进程等）与政策做多因素估计过低。U型走势判断“骑墙”态度明显，不同意行业将出现大萧条，也不同意积极因素能在短期见效。

我们提出的W型走势判断，与U型有相似之处。不同之处在于：W型对多空力量博弈的估计较U型更复杂，反转不可能一蹴而就，可能出现曲折和反复。尽管行业调整，但是，需求仍存，城市化进程深入和政策力量做多支撑着人们对行业的信心。  

房市减税 新政执行暂定一年

此次房市减税新政的进一步放宽，体现了政府救市的决心。它将进一步释放一批刚性需求者，继而扭转其持续低迷的成都楼市。

国务院办公厅去年12月21日发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》明确指出，要进一步鼓励普通商品住房消费，对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。将现行个人购买普通住房超(房超博客,房超新闻,房超说吧)过5年(含5年)转让免征营业税，改为超过2年(含2年)转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

此次房市减税新政的进一步放宽，体现了政府救市的决心。它将进一步释放一批刚性需求，继而扭转持续低迷的成都楼市。此次国务院终于在年底放宽了“居民购买第二套住房贷款政策”，“二套房贷的松绑”，这意味着一批改善型购房者将大量释放，从而有利于促进内需的增长。据了解，尽管在去年11月份一些城市的房屋成交量有所回升，但房地产市场的整体下滑趋势并未发生改变。因而此时推出的房市减税新政，能给市场带来何种影响，仍将有待观察。

“固转浮” 固定利率房贷面临危机

连续的降息让固定利率房贷失去了竞争力和吸引力，不仅新的购房者不会考虑使用这种房贷产品，连之前已经采用了此种房贷的客户也失去了信心。

2006年初，固定利率房贷产品开始出现在房贷市场上，房贷产品从过去的单一浮动利率房贷产品演变成浮动和固定利率产品并存，为消费者带来了更多的选择，也给银行带来了更多的活力，一度在市场上引起了热议。

在06-07年房地产市场飞速发展时期，房贷市场处于加息通道中，固定利率相比浮动利率更为划算，使得许多购房者选择了固定利率房贷，在去年频繁的加息中享受到了固定利率房贷带来的优惠。但是随着今年楼市的逐渐低迷，利率政策在去年9月开始掉头进入降息期，连续的降息让固定利率房贷失去了竞争力和吸引力，之前已经采用了此种房贷的客户，纷纷开始考虑将固定利率转为浮动利率或者是中止合同，固定利率房贷产品遭遇了严重的危机。

不过从目前的房贷总量来看，由于固定利率房贷的贷款年限较短，并且目前缺乏相应的补充政策，完全靠客户个人对市场形势和政策走势做出判断。因此，一直以来选择此类房贷的产品的人都比较少，在房贷总量中所占的比例也比较小，对目前的整体房贷市场的影响比较有限。  

楼市新政 刺激改善性需求释放

房贷的限制权限下放给各商业银行，表明宏观调控对二套房房贷的全面放宽，并将刺激改善型需求的释放。

自去年10月22日起，国家财政部出台多项政策鼓励居民购房，其中明确提出对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。这一政策的出台标志着国家对房地产市场调控的正式转向，但此次政策未明确改善性购房的界定标准。2008年12月20日《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》出台后，指出政府对二套房房贷的限制权限下放给各商业银行自行调整，特别是对有信贷记录的二套房购房者的限制。此项举措表明宏观调控对二套房房贷的全面放宽，将刺激改善型需求的释放。

暖风频吹 但楼市回暖尚早

在经济危机下，可能面临裁员或减薪，在这种预期下，购房者不太可能出手去买房，所以不可能出现整体性回暖。

2008年，中国楼市在经历了一段时间的非理性发展之后，迎来了真正意义上的宏观经济调控。大家所期待的楼市回暖，从目前的情况看，仅仅是一系列救市政策出台后的即时反应或者动迁房的拉升所致。近期政策暖风频吹，交易及持有成本降低，部分楼盘价格下降到相对合理水平，是近期交易量回升主要原因之一。但在经济危机下，可能面临裁员或减薪，在这种预期下，购房者不太可能出手去买房，所以不可能出现整体性回暖。同时，消费者对价格的心理预期并没有改变。

目前，行业资金紧张对土地市场的影响尚未完全体现，全球能源、资源价格的急剧波动以及国内就业形势的变化，也将给住宅开发成本带来更多的不确定性。因此等到过完年，明年二季度外部经济环境好转，楼市才可能慢慢回暖。  

在改善中央商务区商业、商务环境同时，中央商务区大型零售商业、高档写字楼和高档酒店的竞争将日趋白热化。

时值岁末，在金融危机的阴影下，成都CBD核心商业、商务区掀起了一场开工大赛，成都楼市极具重量级的一批项目纷纷上马。成都国际金融中心、百扬大厦、成商盐市口二期、铁狮门项目等大型商业航母陆续开工，加上在建、在售的花样年·喜年广场、仁恒广场、航天科技大厦、群光广场等共计达10余个，总建筑面积约200万平方米。如此巨量的商业、办公、酒店、酒店公寓等物业将在未来3-5年内供应，一方面反映了开发商对成都CBD发展前景十分看好，也可以预计成都CBD的商业、商务区竞争面临升级。

作为中国西部的特大型中心城市，西部经济的制高点，投资发展的热土，成都近年的投资发展呈现国际化趋势。目前世界500强中，已有120余家进入了成都地区，这就需要提供完善的国际化的商务设施、商务环境，以有力地提升成都的国际竞争力。成都中央商务区面临升级换代的压力。在改善中央商务区商业、商务环境同时，规模巨大的商业物业、办公物业和酒店物业的供应，中央商务区大型零售商业、高档写字楼和高档酒店的竞争将日趋白热化。

未来不可避免地会造成商业地效下降、写字楼空置面积上升、酒店入住率下降等情况发生，对于成都中央商务区的建设带来负面的影响。针对成都中央商务区市场容量接近饱和，尤其是大型商业、高档写字楼渐趋密集，业内竞争非常激烈，我们认为应该加强政府职能部门在商业规划上的引导作用，科学布局，协调发展，以大大提升成都的商业和商务环境。

四大枢纽 周边商业潜力巨大

四大交通枢纽的建设，将使成都的对内对外交通布局更趋完善，并促进周边的地产，特别是商业地产的建设。

成都将规划东西南北四大交通枢纽，都将依托火车站建设，建成后都可以实现铁路、公交、地铁、出租等无缝衔接。这四大枢纽分别为火车南站、北站、西站和新客站四个铁路客运枢纽。根据规划，四大交通枢纽将有一定分工，火车北站扩能改造工程将新增2个站台和3条客运股道；位于沙河堡的成都新客站，将地铁引入铁路客站内部，形成体现零换乘理念的综合交通枢纽；火车南站将与地铁一号线2号出口连接，预计明年8月动工；成都西站将建在文家场附近，其建成后将弥补成都西门的铁路运输空白。

四大交通枢纽的建设，将使成都的对内对外交通布局更趋完善。一方面，这样重大的项目建设可增加就业拉动内需，为当前有些疲软的经济起到直接的拉动作用；另一方面，交通枢纽的建成将带来大量的人流聚集，从而将极大拉动周边商业，餐饮、宾馆、物流、仓储等大型交通枢纽相关的产业，并促进周边的地产，特别是商业地产的建设。